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中山市住宅专项维修资金管理实施细则

2018年

第一章　总　则

第一条　为加强我市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《广东省物业管理条例》（2008年）和《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》（粤建房字〔2008〕47号）等规定，结合我市实际情况，制定本细则。

第二条　本细则适用于中山市行政区域内商品住宅的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。商品住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅也适用本细则。
住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
　　
第三条　本细则所称住宅专项维修资金（下称“维修资金”）是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。
（一）本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（二）本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、楼梯、公共照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（三）下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备：
1．居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。
2．居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。
3．居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。
　　
第四条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
　　
第五条　市住房城乡建设部门会同市财政部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。
市住房城乡建设部门应当委托在我市设立的商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，在专户管理银行开立住宅专项维修资金专用账户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第二章　交　存

第六条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
　　
第七条　商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交存标准为：
（一）未设电梯的商品住宅（含别墅）、非住宅，业主按所拥有物业的建筑面积55元/平方米的标准交存；
（二）内设电梯的商品住宅、非住宅（车位、车库业主按所拥有物业的建筑面积55元/平方米的标准交存），业主按所拥有物业的建筑面积70元/平方米的标准交存。
市住房城乡建设部门可根据社会经济发展变化的情况，遵循公平、合理的原则，调整首期住宅专项维修资金的交存标准。
　　
第八条　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
　　
第九条　未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。
　　
第十条　已在专户管理银行开立维修资金专用账户并归集住宅专项维修资金的物业管理区域中，未交存住宅专项维修资金的住宅业主、非住宅业主，应在本细则实施后到专户管理银行营业网点按照本物业管理区域应交存首期住宅专项维修资金的标准足额交存住宅专项维修资金。
　　
第十一条　实行回迁安置、异地安置的被拆迁户，住宅专项维修资金由建设单位和被拆迁安置户协商约定交存，没有约定的由被拆迁安置户交存，交存时间为在迁居安置之日前交存。
　　
第十二条　开发建设单位出售已交存首期住宅专项维修资金的房屋时，应向购房人说明住宅专项维修资金交存、结余情况和出具有效证明。开发建设单位可以向购房人收回分账户中结余的住宅专项维修资金。
　　
第十三条　住宅专项维修资金应当统一由市住房城乡建设部门委托的商业银行为专户管理银行进行管理，并由市住房城乡建设部门统筹安排合理增值。
　　维修资金自存入专用账户之日起按规定计息，实行一年一结，定期计入业主分户账户，利息转入本金滚存使用和管理。
　　
第十四条　住宅专项维修资金核算账户的设立。市住房城乡建设部门设立总账户，按物业管理区域（项目）为单位设账，实行四级账户核算。总账户为一级核算，每个物业管理区域（项目）设立二级核算，每一幢楼设立三级核算，每一房号设立四级核算。
业主可以查询本账户的资金交存、使用、利息和结余情况，但不可自行提取资金。
　　
第十五条　业主交存维修资金的，应由专户管理银行打印广东省财政厅统一监制的《住宅专项维修资金专用收据》给业主作为交款凭证。
　　
第十六条　因房屋转让等原因，引起业主变更的，住宅专项维修资金交存按下列规定处理：
（一）已足额交存维修资金的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户，维修资金户名不作更改；原业主应向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。
房屋所有权过户手续办结后，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户账的业主姓名变更手续。
（二）原业主未交存维修资金或分户账中结余的维修资金不足首期交存金额，应当由买卖双方在房屋转让合同中约定足额交存。如买卖双方在房屋转让合同中未约定维修资金交存主体，但已办结过户手续的，由新业主负责交存；未办结过户手续的，由旧业主负责交存。

第三章　使　用

第十七条　住宅专项维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
　　
第十八条　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）查看现场。物业服务企业、业委会或列支范围内相关业主作为申请人（没有成立业委会和没有物业公司管理的由相关业主作为申请人），邀请业主代表、村（居）委会并报镇（区）住房城乡建设部门派送工作人员一并到小区现场调查了解需维修、更新、改造的设备设施，确认情况属实。
（二）拟定使用方案并公示。现场查看后被认为符合资金使用情形的，申请人可邀请维保单位或不少于3家维修单位制作工程报价单（多选一），再根据维修和更新改造项目拟定使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围等。由申请人在维修资金列支范围的楼栋及小区公告栏等显著位置公示，公示期10日以上。
同时，申请人应将使用维修资金相关申请资料放置在物业服务企业（业主委员会）办公室供业主查阅、签名投票。
预算费用超过10万元的，表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。审核费用计入本次维修支出。
（三）征求业主意见并公示。经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过后，申请人统计、整理结果，并将调查结果以书面形式在维修资金列支范围的楼栋及小区公告栏等显著位置公示，公示期30日以上。
（四）组织实施使用方案。公示期间没有意见的，由申请人代表业主与维修单位签订维修工程合同，并组织实施使用方案。
（五）项目竣工验收。物业服务企业或相关业主代表、施工单位、其他相关单位等组成验收组对维修项目进行验收。
（六）拨付资金。申请人持有关材料到村（居）委会、镇（区）住房城乡建设部门加具意见，再向市住房城乡建设部门申请列支。市住房城乡建设部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。专户管理银行将所需维修资金拨付至维修单位收款账户。
　　
第十九条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）查看现场。物业服务企业或相关业主作为申请人，邀请业主代表、村（居）委会并报镇（区）住房城乡建设部门派送工作人员一并到小区现场调查了解需维修、更新、改造的设备设施，确认情况属实。
（二）拟定使用方案并公示。现场查看后被认为符合资金使用情形的，申请人可邀请维保单位或不少于3家维修单位制作工程报价单（多选一），再根据维修和更新改造项目拟定使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围等。由申请人在维修资金列支范围的楼栋及小区公告栏等显著位置公示，公示期10日以上。
同时，申请人应将使用维修资金相关申请资料放置在物业服务企业（业主委员会）办公室供业主查阅、签名投票。
预算费用超过10万元的，表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。审核费用计入本次维修支出。
（三）征求业主意见并公示。经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过后，申请人统计、整理结果，并将调查结果在维修资金列支范围的楼栋及小区公告栏等显著位置公示，公示期30日以上。
（四）组织实施使用方案。公示期间没有意见的，由申请人代表业主与维修单位签订维修工程合同，并组织实施使用方案。
（五）项目竣工验收。物业服务企业或相关业主代表、施工单位、其他相关单位等组成验收组对维修项目进行验收。
（六）申请人持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。
（七）报主管部门备案。业主委员会依据使用方案审核同意，持有关材料到村（居）委会、镇（区）住房城乡建设部门加具意见，再向市住房城乡建设部门备案；市住房城乡建设部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。
（八）业主委员会、市住房城乡建设部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。专户管理银行将所需维修资金拨付至维修单位收款账户。
　　
第二十条　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务企业或业主委员会应当书面报告村（居）委会和镇（区）住房城乡建设部门，邀请业主代表、村（居）委会和镇（区）住房城乡建设部门工作人员到小区现场调查了解需维修、更新、改造的设备设施，确认情况属实。
其中，发生危及房屋安全等紧急情况的情形有：
（一）屋面防水损坏严重造成渗漏。是指屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的。
（二）电梯故障危及人身安全。是指电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全或定期检验时被责令停梯整改的。
（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断。是指高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的。
（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险危及公共安全。是指楼体单侧外立面已经出现脱落，且有继续脱落危险的趋势，已经脱落及有继续脱落危险的面积达到20%以上。
（五）消防、安全监控等系统出现功能障碍，不能正常运行。是指消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。安全监控系统出现功能障碍，是指出现严重功能障碍无法进行有效监控的。
（六）其他严重危及房屋和人身财产安全的情形：　
1．专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。
2．小区内公共场所或道路因坍塌、下沉开裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。
3．小区内非经营性公共娱乐设施（含儿童娱乐设施）严重损坏，危及人身财产安全的。
住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生危及房屋及配套设施设备安全紧急情况的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。由物业服务企业或业主委员会立即组织抢修和更新、改造，同时做好现场记录、拍照、摄像等证据保全工作，其费用按规定报市住房城乡建设部门审查核准后办理列支手续，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。
　　
第二十一条　经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照下列规定分摊：
（一）住宅共用部位、共用设施设备涉及整个物业区域的，该区域全体业主均为相关业主。
（二）住宅共用部位、共用设施设备涉及单幢或单层物业的，该幢或该层全体业主为相关业主。
（三）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　
第二十二条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十三条　下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
　　
第二十四条　对物业进行维修、更新和改造的施工单位，原则上应选聘具有专业资质的施工单位，有条件的可以聘请监理单位实施监理，费用计入维修、更新和改造成本。不聘请监理单位的，由物业服务企业、业主委员会或相关业主自行组织监理。
　　
第二十五条　相关业主已交存到专用账户的维修资金不足支付分摊的，由相关业主补齐交存到专用账户。
　　
第二十六条　住宅专项维修资金使用工程款项应当通过转账结算，直接划拨至维修施工单位，不得支取现金。住宅专项维修资金使用工程款项支付方式：
（一）3万元以下，于工程验收合格后一次性支付。
（二）3万元以上（含3万元）至5万元，分2期支付，第1期款95%于工程验收合格后支付，第2期款5%为工程质保金，于质保期满后支付。
（三）5万元以上，分3期支付，第1期款30%于合同签订后支付，第2期款65%于工程验收合格后支付，第3期款5%为工程质保金，于质保期满后支付。

第四章　续　筹

第二十七条　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续筹。
　
第二十八条　续筹住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊。
（一）已成立业主大会的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额依法召开业主大会专门会议，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，报送市住房城乡建设部门备案并接受财政部门的监督检查。
（二）未成立业主大会、已实施物业管理的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业管理的企业做出方案，依法经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，报送市住房城乡建设部门备案后执行，并接受财政部门的监督检查。
（三）未成立业主大会、未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住宅，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同提出续交方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，报送市住房城乡建设部门备案后执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章　监　管

第二十九条　业主大会成立后，应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并以业主大会名义在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域、幢、房屋户门号分级设账。　
住宅专项维修资金原则上不再从原先开发建设单位或物业服务企业委托代管的专户银行转存到其他商业银行。

第三十条　业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，业主委员会应当拟订住宅专项维修资金管理规约提交业主大会表决，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后予以实施。住宅专项维修资金管理规约对全体业主具有约束力。
　　
第三十一条　住宅专项维修资金管理规约应当包括下列内容：
（一）业主的权利和义务；
（二）住宅专项维修资金交存、使用和监督等的制度；
（三）住宅专项维修资金信息公开方式；
（四）违反住宅专项维修资金筹集和使用规约应当承担的责任；
（五）其他与住宅专项维修资金有关的决议事项。
　　
第三十二条　业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，业主委员会应当持下列材料到市住房城乡建设部门申请办理划转手续：
（一）划转住宅专项维修资金申报表；
（二）业主委员会备案回执；
（三）业主大会、业主委员会、办理住宅专项维修资金存取手续的印章模板；
（四）业主大会依法表决同意住宅专项维修资金划转业主大会管理的会议记录和会议决定；
（五）住宅专项维修资金管理规约；
（六）业主大会依法表决同意住宅专项维修资金管理规约的会议记录和会议决定。
报送材料齐全、符合法定要求的，市住房城乡建设部门应当在收到材料之日起20日内出具划转住宅专项维修资金的通知；报送材料不齐全或者不符合法定要求的，一次性告知需补正的有关材料。
专户管理银行应当自收到划转通知之日起，按照划转通知将该物业管理区域内住宅专项维修资金余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金专户。
　　　
第三十三条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后具有下列情形之一的，业主委员会应当向专户管理银行申请办理住宅专项维修资金账户变更，并在账户变更后5日内将变更情况书面通知市住房城乡建设部门：
（一）已划定的物业管理区域范围调整的；
（二）物业管理区域或名称变更的；
（三）选举产生新一届业主委员会的；
（四）业主委员会主任、副主任等成员发生更换的。

第三十四条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后有下列情形之一的，住宅专项维修资金专户由市住房城乡建设部门代管：
（一）业主委员会委员集体辞职但未选举产生新一届业主委员会的；
（二）业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的；
（三）业主大会决定不再继续自行管理住宅专项维修资金的；
（四）业主委员会挪用或以虚假材料骗取住宅专项维修资金的；
（五）管理规约或者业主大会议事规则约定由市住房城乡建设部门代管的其他情形。
　　
第三十五条　符合本细则第三十四条规定情形的，物业所在地的村（居）委会、镇（区）住房城乡建设部门应当及时通知市住房城乡建设部门。市住房城乡建设部门经核实后，应当及时向已划转业主大会管理的住宅专项维修资金专户管理银行发出代管通知。
专户管理银行应当自收到代管通知之日起，将住宅专项维修资金专户变更为由市住房城乡建设部门代管。市住房城乡建设部门应当及时聘请有资质的审计机构对划转业主大会管理期间的住宅专项维修资金专户进行审计，审计结果应当及时向全体业主公布。
符合本细则第三十四条第一款第（一）、（二）项规定情形，但重新选举产生新一届业主委员会的，应当按照本细则第三十三条规定办理住宅专项维修资金专户变更手续。
符合本细则第三十四条第一款第（三）、（四）、（五）项规定情形的，终止原业主大会管理住宅专项维修资金的权利。
　　
第三十六条　住宅专项维修资金划转业主大会管理的，业主委员会应当建立住宅专项维修资金财务账目和业务档案，并接受业主对其分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、收益和账面余额的查询。
　　
第三十七条　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
　　
第三十八条　房屋灭失的，业主可持本人身份证及市国土资源部门出具的产权注销证明，到市住房城乡建设部门办理维修资金注销退还手续。
　　
第三十九条　市住房城乡建设部门、业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，市住房城乡建设部门、业主委员会应向业主公布下列情况：
（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；
（二）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（三）其他有关维修资金使用和管理的情况。
业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
　　
第四十条　专户管理银行应当每年至少一次向业主、市住房城乡建设部门发送维修资金对账单。
　　
第四十一条　住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部的有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
　　
第四十二条　业主大会管理的住宅专项维修资金专户应当接受市住房城乡建设部门的监管。

第四十三条　住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第六章　相关责任

第四十四条　业主违反管理规约、住宅专项维修资金管理规约等关于住宅专项维修资金约定的，业主委员会有权督促其改正，拒不改正的，业主委员会或相关业主可以向人民法院提起诉讼。
　　
第四十五条　业主委员会违反《住宅专项维修资金管理办法》以及管理规约、住宅专项维修资金管理规约等关于住宅专项维修资金法律法规和约定的，市住房城乡建设部门有权责令其改正，拒不改正的，市住房城乡建设部门有权将该物业管理区域的住宅专项维修资金划回代管。给业主带来经济损失的，相关业主可以向人民法院提起诉讼。
　　
第四十六条　业主委员会、物业服务企业采取冒用业主签名等方式，不按本细则申请使用住宅专项维修资金的，所发生的费用及相应法律责任由行为人自行承担。
　　
第四十七条　违反住宅专项维修资金管理行为的处理，按照有关法律法规规章的规定执行。

第七章　附　则

第四十八条　住宅专项维修资金的退还、单元户名变更等流程及方式，由市住房城乡建设部门另行制定。
　　
第四十九条　本细则实施前，未归集住宅专项维修资金的旧小区，可由物业服务企业或业主委员会到专户管理银行，在市住房城乡建设部门维修资金专户下以小区名义开设住宅专项维修资金二级账户并提供房屋户门号资料。条件成熟并经业主大会通过可按下列方式补建住宅专项维修资金：　
（一）经整个小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，将小区利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的公共收益，作为住宅专项维修资金存入监管账户。但物业服务合同已对公共收益分配另有约定的除外。
（二）经整个小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主每月按各自拥有物业建筑面积每平方米0.2-0.5元的标准交存住宅专项维修资金，并存到本小区住宅专项维修资金监管账户。
（三）其他符合法律法规规定的方式。补建住宅专项维修资金的小区，每户补建的住宅专项维修资金在达到按本市住宅专项维修资金交存标准计算的首期住宅专项维修资金数额后即补建完成。
　　
第五十条　本细则由中山市人民政府办公室解释，具体解释工作由市住房城乡建设局承担。
　　
第五十一条　本细则自2018年9月10日起试行，有效期3年。

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