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杭州市城市综合体规划建设管理导则（试行）

第一章  总　则

第一条  为规范有序地推进城市综合体建设，根据有关法规和《中共杭州市委、杭州市人民政府关于推进城市综合体建设的若干意见》（市委〔2009〕6号），制定本导则。

第二条  本导则适用于杭州市区范围内的城市综合体。

第三条  城市综合体开发建设应坚持统筹规划、分类指导，合理布局、产业互动，集约高效、彰显特色，有序推进、注重品质的原则，实现生态效益、社会效益和经济效益最大化。

第二章  规划编制与审批

第四条  城市综合体应当编制概念性规划。概念性规划由相关区政府或做地主体组织编制。城市综合体概念性规划中，应当有环境影响评价篇章。

第五条  城市综合体规划应面向国内外招标，引进国内外著名规划设计、建筑设计机构参与规划前期研究和城市设计、建筑设计、地下空间开发利用等相关设计。

第六条  城市综合体规划建设过程中涉及的相关地域的测绘成果、规划成果、地下管网、国防信息等项目信息，按照相关规定进行保密管理。

第七条  城市综合体概念性规划应当经过规划行政主管部门的审查和批准。杭州市区（不含萧山、余杭区）范围内的城市综合体概念性规划（城市设计），由市规划局组织审查后报市政府批复；萧山、余杭区范围内的城市综合体概念性规划（城市设计），由市规划局会同所在区政府组织审查、区规划分局审批。

第三章  规划指标管理

第八条  城市综合体建筑容量和规划指标等管理，按照《杭州市城市综合体规划管理技术规范》执行。《杭州市城市综合体规划管理技术规范》中没有规定的，按《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》等法规和相关规定执行。

第九条  城市综合体的土地利用应体现区域协调、功能复合、混合使用、集约高效的原则，各类性质用地的范围可不单独划分，但应明确各类性质建筑的面积比例。

第十条  城市综合体在明确用地及建筑功能,满足消防、停车及交通、绿化、人防、环保、规划、安全等方面要求的基础上，编制选址论证报告，报规划行政主管部门审查。尚未完成城市设计的地区，城市综合体规划指标按照该地区控制性详细规划或一般通则执行。

第十一条  城市综合体实行开放式城市设计。合并出让地块的，在不改变建筑容量的前提下，建筑容量等有关指标均可按合并后计算。

第十二条  城市综合体绿地率可以跨地块在城市综合体整体范围内平衡。

第十三条  城市综合体推行垂直绿化和分层绿化的建（构）筑物上部绿化按以下标准折算为绿地率：建（构）筑物上部绿地覆土厚度为0.3米时，绿地面积按覆土总面积的30%折算；覆土厚度0.3-1.0米时，厚度每增加0.1米，折算比率增加5%；覆土厚度1.0-1.5米时，厚度每增加0.1米，折算比率增加7%；覆土厚度1.5米以上，折算比率按100%计算。
　　城市综合体范围内的新增水面可按相关规定计入绿地。

第十四条  地铁上盖的城市综合体范围内的机动车停车配建按城市公共交通出行比例进行折算，折算标准不应低于总建筑面积的65%，但为换乘应配建一定比例的机动车公共停车位。其他城市综合体宜按《浙江省建设厅城市建筑工程停车场（库）设置规划和配建标准》并提高10%以上执行，区域交通超容等特殊情况下可低于现行标准，但不应低于现行标准的70%。

第十五条  城市综合体用地范围内应设置不少于一处公共自行车停车场（库），其中地铁物业综合体公共自行车停车位不少于200辆。

第十六条  城市综合体范围内的住宅、托儿所、幼儿园、中小学、敬老院、医院病房等建筑的间距、日照及相关要求，按照《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》执行；其他建筑应符合整体景观要求。

第十七条  城市综合体可以利用周边具备条件的道路、公共场地作为环形通道和消防登高场。在满足消防车安全通行的前提下，城市综合体裙房平台可作为消防登高场使用。

第十八条  与城市轨道交通车站、线路及其附属设施建设相结合的城市综合体建（构）筑物，应征得轨道交通及城市规划主管部门同意，不得妨碍轨道交通的建设和使用，同时应满足安全、环保、消防、卫生等要求。

第四章　土地出让方式

第十九条  根据城市规划和地块规划具体用途、业态、建设周期等不同条件，城市综合体土地可采取“多宗地一标的”出让、带设计方案出让、地铁上盖物业与配套设施捆绑出让等多种方式出让。城市综合体项目中涉及的由投资商建设的具备公共性或准公共性的道路、停车场、绿地等公共服务设施及学校、博物馆等文化设施，其用地可以划拨。

第二十条  规划无法分割的城市综合体项目，可实行“多宗地一标的”方式出让,规划部门在选址意见书或规划设计条件中明确具体宗地的规划指标和规划用途，国土资源主管部门负责编入挂牌出让方案，并作为出让合同条款与附件。
　　城市综合体用地受让人是外资企业的，既可按住宅、写字楼、酒店等不同用途组建项目公司，也可以组建若干项目公司作为城市综合体共有主体开发建设。拟成立项目公司进行开发建设的，应在竞买申请书中明确项目公司的出资构成、成立时间等内容。
　　以不同用途组建项目公司的，可采取分用途项目公司分别对应相应宗地的方式，由发改、规划、国土资源等部门分宗地办理项目核准手续、建设用地规划许可证、建设用地批准书和土地登记手续。以组建若干项目公司作为城市综合体共有主体开发建设的，按整体项目办理审批手续。

第二十一条  有特殊规划设计要求的城市综合体项目，可采取带设计方案挂牌出让。设计方案由“做地”主体负责在土地出让前编制报建设、规划部门批准，并由规划部门列入选址意见书或规划设计条件，作为土地出让合同条款与附件。涉及面积特别大、建设周期特别长且分期对外开放的项目，在“总体规划、分期实施”的原则下，允许中期对原规划进行评估，并按法定程序进行修改。
　　带设计方案挂牌出让的地块，须由“做地”主体或区政府（管委会）提出违约责任条款，由国土资源主管部门编入挂牌出让方案。土地受让人须按建设、规划部门批准的建筑设计方案进行开发建设，所在的区政府（管委会）负责监督设计方案的实施，并负责考核。

第二十二条  地铁上盖物业综合体可实行与地铁站点、配套设施捆绑出让。地铁站点、非经营性配套设施用地实行划拨，由土地竞得人按规定建成后无偿移交，涉及经营性用途的上盖物业用地须以招标、拍卖或挂牌方式出让。
　　地铁站点、配套设施技术要求和建设规模由市地铁集团提出，规划主管部门负责列入建设项目选址意见书或规划设计条件，国土资源部门负责编入挂牌出让方案。地铁上盖物业综合体需带方案出让的，由“做地”单位和市地铁集团负责地块设计方案并报建设、规划主管部门批准，由国土资源主管部门编入挂牌出让方案。
　　地铁上盖物业方案设计会审由市地铁集团参与并提出意见，负责监督实施。市地铁集团可参与地铁上盖物业地块竞价和开发建设。

第五章  地下空间开发利用

第二十三条  鼓励和支持城市综合体多用途开发利用地下空间。城市综合体项目利用地下空间设置地下商业、办公、娱乐、车库、物资存储等经营性功能的，由规划部门在选址意见书中提出，并在建设工程规划许可证中明确出让地块地下空间规划建设面积。
　　第二十四条  经依法批准实施的地下工程，在建设项目地下工程施工完成后，可委托进行房屋预测绘，经建设、规划、人防、消防、交警等部门批准后，可办理有偿使用手续及土地登记手续。城市综合体地下空间开发建设的用地审批和建设用地使用权登记按照《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》执行。

第二十五条  地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，应依法办理有偿使用手续，其地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价（容积率为2.0）的20%收取。面向社会提供公共服务的地下停车库和用地单位利用自有土地开发建设的地下停车库，可以划拨方式供地，但不得进行分割转让、销售或长期租赁；如分割转让、销售的，应办理有偿使用手续后，方可申请办理土地登记，其地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价（容积率为2.0）的10%收取。地下二层的土地出让金按地下一层的标准减半收取；地下三层的土地出让金按地下二层标准减半收取，并依此类推。

第六章 用地管理

第二十六条  城市综合体允许采取“做地”、“做房”、“做房东”三位一体的方式开发。开发建设主体既可按照规划功能要求销售、出租城市综合体物业，也可长期持有物业用于发展“楼宇经济”、“总部经济”。

第二十七条  城市综合体项目用地出让前，须明确可销售、出租或长期持有的具体建筑面积和用途，由相关做地主体提出意见，规划主管部门列入选址意见书，国土资源主管部门编入出让方案。有关报批、备案等手续按现行办法执行。

第二十八条  城市综合体开发的商业、旅游、宾馆酒店等项目，允许地上建筑物及相应的国有建设用地使用权依法转让，但需分割转让或销售的，应当在土地出让时予以明确。

第二十九条  对地铁站点周边300米范围内实行规划控制。若规划为经营性用地的，应在依法收购储备后，按规划用途以“净地”方式挂牌出让。对原土地使用权及合法审批的地上建筑物按土地证明确的用途评估价予以一次性补偿，特殊情况可按“一事一议”原则报经市、区政府同意后予以补偿。市、区财政部门可按现行土地出让金政策，按照可出让地块中的做地比例分配可核拨的土地出让金。

第七章  附　则

第三十条  本导则由市推进新城和城市综合体建设领导小组办公室会同市规划局、市国土资源局负责解释。本导则自发布之日起试行。

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