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高邮市城市规划管理技术规定

邮政发〔2011〕77号

市政府关于印发《高邮市城市规划管理技术规定》的通知

各乡、镇人民政府，市经济开发区、城南经济新区、菱塘光电科技园管委会，市各有关委、办、局（公司），市各直属单位：
     《高邮市规划管理技术规定》已经2011年5月9日市政府常务会议通过，现印发给你们，希遵照执行。

二〇一一年五月二十四日

第一章　总则

1.1 为规范本市规划管理审批行为，统一执行标准，根据国家和省相关规定，结合本市实际，制定本规定。

1.2 本规定是与《江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）》相配套的规范性文件，适用于城市规划区内各类规划编制和除临时建设、居民私有住房建设工程以外的各类新建、改建、扩建工程。

第二章 关于建筑容量控制的规定

2.1 建筑合理层高的界定
    2.1.1 低层（多层、高层）住宅建筑层高H≤3.6（3.0）米；商业用房、办公用房合理的层高H≤4.5米（大型公共建筑、公共共享空间等除外）。
    2.1.2 阁楼的南北檐口高度＜2.2米，檐口高度指阁楼室内地面至屋面板底与建筑主墙内侧相交处的高度。
    2.1.3 建筑层高高于合理层高时，应按不同比例折算计算虚拟建筑面积，并按核算后的虚拟建筑面积计算容积率。

2.2 建筑面积的计算
    建筑面积计算应按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行，同时要求：
    2.2.1 阁楼层室内净高在1.2米≤H＜2.2米之间的，按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高H≥2.2米的，按其水平投影面积计算建筑面积。
    2.2.2 建筑底层檐廊有柱、平台和围护结构的，按檐廊的水平投影面积计算建筑面积。仅有柱、平台、护栏、栏板而无外墙外窗的按檐廊水平投影面积的一半计算建筑面积。
    2.2.3 建筑底层架空、无围护结构，并作为公共开敞活动空间，按水平投影面积的一半计算建筑面积。
    2.2.4 内凹阳台（入户花园可参照内凹阳台执行，入户花园或空中花园每套住宅只能设置一处）、外凸阳台均按水平投影面积的一半计算建筑面积。
    2.2.5 二层设阳台位置的底层如不作为阳台，无出入口的不计算建筑面积，有出入口的按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）3.0.16条执行；只要阳台上部有永久性顶盖，论其高度，均作为阳台，不作为露台。
    2.2.6 窗台与室内楼地面高差≥0.45米的窗不计算面积；飘窗的窗台与室内楼地面高差＜0.45米时，窗台至窗顶的净高＞2.2米的飘窗，计算全部面积，窗台至窗顶的净高在1.7米≤H≤2.2米之间的飘窗，计一半面积，窗台至窗顶的净高＜1.7米的飘窗不计算建筑面积。

2.3 容积率的计算
     除以下规定情况外，计入容积率的建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T5.353-2005）执行。
    2.3.1 阁楼檐口高度＜2.2米的，按2.2.1确定的阁楼建筑面积的一半计入容积率；阁楼中有檐口高度≥2.2米的，按2.2.1确定的阁楼建筑面积计入容积率。
    2.3.2 商业用房、办公用房等公共建筑层高H＞4.5米，按H/4.5×建筑面积计算出虚拟建筑面积，作为核算容积率的标准。大型公共建筑、公共共享空间等除外。
    2.3.3 低层（多层、高层）住宅建筑层高H＞3.6（3.0）米，按H/3.6（3.0）×建筑面积计算出虚拟建筑面积，作为核算容积率的标准。
    2.3.4 建筑物底层设置的地上车库高H≥2.5米的，建筑面积计入容积率；2.2米≤H＜2.5米的，计算建筑全面积，但不计入容积率；H＜2.2米的，不计算建筑面积，按构筑物处理。
    2.3.5 地下及半地下室按相关规定计算建筑面积，不计入容积率。
    2.3.6 在利用地下空间的同时，不应随意改变原有的自然地形地貌。除规划有明确规定外，不得通过覆土方式抬高室外地坪高度，人为制造地下空间，否则视同地面建筑。
    2.3.7 底层架空、无围护结构并作为公共开敞活动空间的，不计入容积率。
    2.3.8 单层工业建筑层高≥8.0米，按二倍建筑面积计算容积率。
    2.3.9 鼓励采用建筑外墙保温的新材料、新技术，保温层面积应计入建设工程建筑面积，但不纳入容积率计算。

第三章 关于日照间距及日照标准的规定

3.1 关于日照间距的规定。
    住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。
    3.1.1 我市采用《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）的计算方法及标准，住宅建筑[正南向（0°）偏东偏西的方位角＞0°—≤15°]日照间距系数为1.42。
    3.1.2 住宅层数＜10层的住宅建筑，或建筑高度＜24米的非住宅建筑与北侧原有住宅的间距，在满足日照间距系数标准的基础上增加不少于2米的退让；与东、西两侧原有住宅的建筑间距，按照《江苏省城市规划管理技术规定》（2004版）规定的侧面间距增加不少于2米的退让。
    3.1.3 住宅层数≥10层的高层住宅建筑，或建筑高度≥24米的非住宅建筑与北侧、东西侧住宅的间距采用计算机日照分析确定，需满足日照时数要求。
    3.1.4 医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的生活用房的日照间距，按大寒日4小时标准或日照系数增加0.25计算，养老院老年公寓、中小学普通教室应满足大寒日满窗日照不少于3小时，学生宿舍按住宅建筑日照标准控制。

3.2 关于日照标准的规定
    3.2.1 采用众智日照分析软件进行日照分析，本市市区地理位置为东经119°27′、北纬32°47′，时间统计方式采用对连续日照时间超过30分钟的时间段进行累加，时间间隔（计算精度）为不超过5分钟，采用多点沿线分析的方法进行分析。
    3.2.2 凡城市旧区拟建项目可能影响周边住宅、医院、学校、托幼和养老院等有日照要求的建筑，均须编制项目日照影响分析报告（低层建筑可不编制日照分析），确保日照时数满足相关规范要求。
    3.2.3 旧区改建的项目新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。
    3.2.4 原有住宅建筑日照有效时段不能满足现行日照规定的，新建建筑在满足相关规定的同时，应不造成新的日照叠加影响。
3.3 被遮挡建筑有下列情形之一的，不适用日照间距和日照标准的规定：
    3.3.1 临时建筑或高度低于2.2米的低层建筑；
    3.3.2 未经市规划行政主管部门批准开设采光门、窗，擅自变更使用性质或者擅自变更为居室、学校及幼儿园的教室、寝室、活动室（场地）和疗养院、医院病房等有日照要求的建筑的；
    3.3.3 主屋以外的附房，或院落内的其它房屋，不论其是否经市规划行政主管部门批准建设或是否居住；
    3.3.4 其他不适用日照间距规定的。

第四章 关于建筑物停车场地的管理规定

4.1 根据城市交通发展的趋势，本着“适当超前、留有余地”的要求，对建设项目（居住建筑及公共建筑）应同步配套建设停车场地，按表4-1、表4-2要求控制：

表4-1 居住建筑停车位最低控制指标

表4-2 公共建筑停车位最低控制指标

注：1、居住建筑、公共建筑鼓励设置地下、半地下停车场，居住建筑的机动车地面停车率不宜＞15%，采用植草砖停车时，地面停车率超过20%的部分，不计入绿地；经济适用房小区地面停车率可适当提高；公共建筑地面停车率不宜＞25%；
2、 仓储式超市、综合市场、大卖场、批发交易市场，体育场馆、影剧院、会展中心、游览场所，交通建筑、城市交通枢纽等其他类建筑，应根据建设项目的交通影响分析，合理确定配建的停车位。
3、 城市旧城区及特殊地块的停车指标难以满足以上最低指标的，由市规划行政主管部门另行确定。
4、 地面停车场用地面积每辆小汽车按25平方米、自行车按1.5平方米计算；停车楼和地下停车库的建筑面积每辆小汽车按30平方米、自行车按2.0平方米计算；
5、 临街公共建筑退让城市道路的空间在满足交通、绿化用地要求后，剩余部分可作为配套的停车场地；
6、 公共建筑配建的停车场（库）应按功能按比例划分单位及外来车辆停放区域，并保证外来车辆停放区域的开放性；
7、 摩托车、电动自行车统一按自行车考虑。

第五章　关于居住小区公共配套服务设施的相关规定

5.1 居住小区公共配套服务设施分为公益性公共服务设施和非公益性公共服务设施。前者包括教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理、市政公用等设施，后者包括商业服务、金融邮电设施等。

5.2 居住小区配套公建的配置水平，应与居住人口规模相对应。配置公建应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。对分期建成的居住小区，其配套公建可采取过渡措施。按设置标准配建公建建成后，不得擅自改变使用性质。

5.3 设置要求
    5.3.1 物业管理用房建筑面积不得小于小区地面总建筑面积的4‰。
        社区用房不得小于地面总建筑面积的1‰，可以和物业管理用房结合布置，但项目建设规模在5万平方米以下的，不配建社区用房。
        物业管理用房和社区用房应设置在小区中心区域或小区主出入口附近的底层，但不得设置在地下。
    5.3.2 居住小区应配置垃圾收集点和公厕，公厕宜结合社区用房等公建设施集中设置，公厕面积一般不小于40平方米。
    5.3.3 配套公建在住宅底层或地下室的，在建筑设计中，应采取措施避免干扰居民的生活、休息，应有独立的供电、供水和排水等设施及独立的出入口。

第六章　关于城市道路、公路、铁路（红线）的相关规定

6.1 建筑退让城市道路规划红线距离的规定。为保证建筑地下基础或地下室的施工不影响城市各类管线的安全运营，保持建筑物人流和车辆的出入、集散不影响城市道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度、体量，确定其后退道路红线的距离，最小后退距离按表6-1控制。

表6-1 建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）

注：1、高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制，在确定建筑的具体退让时，应综合考虑城市景观的整体协调。
2、旧城区及旧城改造地段可以适当减少退让的最小距离。同时要求沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度（H），不得超过规划道路的红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即H≤1.5（W+S）。
3、 文件另有规定的和步行街、商业街等特殊路段，可以适当减少退让的最小距离，但需在规划设计条件中明确。

6.2 建筑退让公路规划红线距离的规定。为保证公路运输安全、通畅，形成良好的交通景观环境，防止沿公路无序开发，新建建筑物（交通管理及附属设施除外）应按规定要求退让公路规划线（两侧边沟外缘），具体为：高速公路、国道、省道不少于100米，县道不少于50米，乡道不小于30米。退让空间内需布置公路绿化隔离带的，隔离绿带宽度详见相关绿线管理规定。在城市规划建设用地范围内的非封闭式公路，建筑退让按城市道路红线要求执行。

6.3 建筑退让铁路线距离的规定。为保证铁路安全运行，并减轻对周边环境影响，两侧新建建筑物（铁路站台及其附属设施除外）退让铁路干线的距离不小于100米，退让铁路支线的距离不小于30米。在退让空间内设绿化隔离带，具体隔离带宽度同时符合相关绿线管理规定。

6.4 围墙退让城市道路距离的规定
    临城市道路不宜设置围墙。确需建设的，应当建设镂空围墙及绿篱等构筑物，不得建设封闭围墙。建筑物退让道路红线＜10米的，围墙退让城市道路红线最小距离按建筑物退让距离的1/2控制，且高度不宜高于2.0米；建筑物退让道路红线≥10米的，临交通性道路围墙退让最小距离≥5米，临生活性道路原则上按建筑物退让距离的1/2控制。旧城区内的围墙建设退让可在此基础上适当减少。传达室在满足围墙退让的基础上适当加大退让。

6.5 临城市道路新建地下建筑退让道路红线最小距离，在满足地下市政管线敷设的前提下，原则上按地上的建筑物退让道路红线距离的1/2控制，最小距离不得小于5米；非临城市道路的新建地下建筑退让应满足相应的规范要求。临城市道路地下建筑出入口变坡点距道路红线最小距离应≥1/2建筑物退让道路红线距离，且≥7.5米。

6.6 临时建筑退让城市道路红线要求参照围墙退让城市道路红线的规定执行。

6.7 关于城市道路及城市道路交叉口的管理技术规定。
    6.7.1 城市道路设计应严格遵循《城市道路交通规划设计规范》及相关规范，市区新实施（整治道路有条件的）的次干路以上等级道路，应按规范设置港湾式公交站台；城市道路交叉口应根据相关道路的等级、分向流量、公共交通站点的设置、交叉口周边用地的性质，确定交叉口的形式及其用地范围。城市道路（次干道以上及重要的支路）平面交叉口的进出口应设展宽段，增设右转弯车道，并相应增加车道条数。
    6.7.2 为保证城市道路交叉口外的行人顺利、安全通行，市区新实施道路（整治道路有条件的）凡宽度≥40米的，需在交叉口处、快慢车道间设置安全岛，以渠化交通，确保交叉口的通行秩序及行人安全。市区新建道路，交通设施应同步实施。

6.8 关于城市道路景观环境的管理技术规定
    6.8.1 临城市道路或广场的建筑物立面设计和装饰应当与所处环境和景观相协调，不应设置影响建筑立面的附着物，确需设置空调室外机及其他附属设施的应当结合立面造型，统一设计，隐蔽处理，与建筑主体统一审批。
    6.8.2 居住建筑临城市干道或广场的一面不得设置外挑式厨房、突出开敞式阳台，外窗不得安装任何形式的外挑式防盗笼、晾衣架等设施。

6.9 城市道路沿线设置的大型建筑以及其他重大建设项目，应当组织进行交通影响评价。

第七章　关于电力线（黑线）的规划管理技术规定

7.1 建筑退让电力线路距离的规定。为保证电力线运营安全和建筑物的使用安全，新建建筑物应根据电力规范要求距离退让电力线路，形成电力线路保护区，不允许在电力线路保护区内新建建筑物、构筑物。
    10KV及以上线路中心线与建筑物的安全距离为：500KV保护压为2×32.5米；220KV保护压为2×20米；110KV保护压为2×12.5米；35KV保护压为2×12米；10KV保护压为2×5.75米。
     电力电缆线路保护区为地下电缆线路地面标桩两侧各0.75米所形成的两平行线内的区域。

7.2 高压电力线路走廊规划。根据城市道路和用地布局，逐步调整、理顺高压线路，线路原则上沿城市道路、河流、对外交通防护绿地平行布置，形成相对集中、对城市用地和景观干扰较小的高压走廊，不得斜穿、横穿地块，电力线路宜同沟埋设或同杆架设。具体由市供电部门会同市规划部门编制高压走廊规划，经市政府批准后，作为今后高压电力线建设审批的依据。

7.3 主城区内10KV以下等级电力线均应采取地埋敷设，以适应城市规划建设的需要。

第八章　关于河道（蓝线）的规划管理技术规定

8.1 建设项目必须符合经批准的城市规划。水运航道、蓄洪、泄洪河道及设施应严格保护。不得擅自调整或改变河道线，确需调整或改变河道蓝线的，应以地区水域面积总量不减少、功能不降低为原则，并经原批准机关审批同意。进行河堤驳坎、修筑埠头、码头、填塞盲河、构筑物建设等缩小水体活动，必须经有权单位批准。

8.2 为保证城市防洪排涝安全及水系综合整治工程的顺利实施，营造良好的滨水景观环境，建筑物后退河道驳岸（河口线）的最小距离为8米，驳岸延后实施的，建筑物退让规划河口线的最小距离为10米，并同时满足河道两侧。建筑物后退蓝线距离还应符合防洪有关规定。流域性的河道按省、市河道相关管理规定执行。

8.3 沿河道确定为休闲空间的，建造的亲水建筑及构筑物在满足防洪及建筑设计相关规范前提下，可不受退让距离限制，但需经相关部门批准。

第九章　关于绿化用地（绿线）的规划管理技术规定

9.1 绿地系统规划。为形成良好的城市生态环境，城市绿地系统划定的森林公园、市级公园的具体范围，应作为永久性绿地控制，任何单位和个人均不得随意占用。在此范围内除按规划建设少量旅游、休憩服务设施外，不得新建其它无关的建（构）筑物。

9.2 滨河绿化绿线管理。发挥河道及滨河绿化的生态调节功能，为城市居民提供良好的休闲、娱乐场所。充分利用和保护市区内的水系，建设滨河绿化带。

9.3 绿线范围内除市政公用建筑设施外，原则上不宜建设永久性建筑，如城市规划确定为休闲空间的，经相关部门按照相关程序审查后，可适当建设部分低层服务性设施。

9.4 建设基地内绿地率的规定
    9.4.1 居住用地绿地率≥35%（居住用地内地下、半地下建筑顶面的覆土深度≥0.8米的屋顶绿化可计入绿地率）；
    9.4.2 工业园区内的工业企业绿地率应控制在20%以内；
    9.4.3 机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等单位，绿地率≥40%；
    9.4.4 对环境周边有大气、噪声等污染的单位，绿地率≥30%，并根据有关国家标准中环境保护的规定设置宽度不小于30-50米的防护林带；如果防护林带宽度达不到要求，单位绿地率应达到40%；
    9.4.5 属于旧城改造范畴的建设项目，绿化用地指标可降低5个百分点；
    9.4.6 配套的绿化工程应与各类建设工程同步设计、同步施工、同步验收。达不到规定标准的，建设单位不得组织竣工验收。

第十章　关于历史街区、保护建筑及文物保护单位控制范围（紫线）的管理规定

10.1 历史街区内的各类建筑项目，必须严格按照批准的历史街区保护规划实施。新建、改造、修缮、整治等建设项目，事先征得文物部门的同意，并不得影响历史街区的传统风貌格局，不得破坏历史街区的完整性。对历史街区内与历史风貌不协调的建筑物和构筑物，要逐步整修改造，直至拆除。

10.2 历史街区建设控制地带内，应严格控制建筑的性质、高度、体量、色彩及形式。当文物保护单位或保护建筑的保护范围与历史街区出现重叠时，应服从文物保护单位或保护建筑的保护范围的规划控制要求。

10.3 各级文保单位应由市文物管理行政部门会同市规划管理行政部门，分别划定保护范围和建设控制地带。保护范围以文物保护单位现状范围为基础，结合其历史变迁、视野保护及其他保护需要具体划定。建设控制地带的划定，应根据文物保护单位的级别、价值和保护需要，结合所处地形、地貌以及周围环境和自然条件确定。有远眺功能的重要文物景点，应划定视野保护走廊。

10.4 文物保护单位范围内，应根据文物管理有关规定进行保护，严禁破坏文物古迹和古建筑，因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程的，按照文物保护法的相关规定执行。在文物保护单位的建设控制地带内，不得新建影响文物保护环境、景观的建（构）筑物。在建设控制地带内进行建设，应严格控制建筑的性质、高度、体量、形式、色彩，并应与文保单位相协调，同时应征求市文物管理行政部门的意见。

第十一章　其它

11.1 新建12层以下的住宅须配置太阳能热水系统；新建、改建、扩建的宾馆、酒店、商住楼等有热水需求的公共建筑也应配置太阳能热水系统。太阳能热水系统应与建筑一体化设计，其外形及色彩应与建筑风貌相协调，并应同步安装。

11.2 建筑物的布局、体形、朝向、通风、绿化、墙体材料使用应充分考虑建筑节能要求。

11.3 户外广告的设置，应当符合《江苏省城市容貌标准》的相关规定。
    新建建筑物的屋顶不得设置户外广告。屋面、墙面如确需设置广告位的，应与建筑方案同步设计

第十二章　附则

12.1 在城市规划建设过程中，需充分考虑垃圾中转站、公厕、农贸市场、停车场等公共设施配套，为今后城市发展和便民生活留有余地。

12.2 本规定涉及的专业术语详见《江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）》及相关规范；未尽事宜，涉及消防、抗震、人防、环保、风景名胜、绿化、交通、防洪、文物 保护、无障碍设计、信息网络等，还应符合国家、省和本市现行的有关法律、法规及其他强制性标准和规定。本规定未涉及内容按照《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）执行。

12.3 本规定自二〇一一年七月一日起执行。公布之前已经市规划局出具设计条件或批准规划设计方案的建设项目，其规划管理按以前的规定执行。

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