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牡丹江市人民政府办公室关于

印发牡丹江市建设工程综合管理办法的通知

各县（市）、区人民政府，市政府各直属单位：

《牡丹江市建设工程综合管理办法》已经市政府15届54次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

牡丹江市人民政府办公室

2016年7月5日

第一章 总 则

第一条 为了加强建设工程的监督管理，维护和规范建筑市场秩序，保障建筑市场交易当事人的合法权益和建设工程的质量和安全，促进我市建筑业健康发展，根据国家有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内从事工程建设及实施对建设工程安全生产的监督管理均适用本办法。
    本办法所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。
    本办法所称建筑市场活动，是指在建设工程新建、扩建、改建和既有建筑物、构筑物的装修、拆除、修缮过程中，各方主体进行发包、承包、中介服务，订立并履行合同等活动。

第三条 从事工程建设应当遵循诚实信用、竞争有序的原则，建设工程监督管理应当坚持公开、公平、公正的原则。

第四条 市建设行政主管部门负责全市建设工程的统一管理。县（市）、区建设行政主管部门按照其职责权限，负责本辖区内建设工程的监督管理。

第五条 市土地行政主管部门负责本市区域内土地的管理和监督工作，各县（市）土地行政主管部门负责本辖区内土地的管理和监督工作。

第六条 市规划行政主管部门负责城市、镇规划区内各类建设工程的规划审批，负责审批后的监督管理（地下人防工程、门面装修、临时建设、市政管线工程除外）。

第七条 市房产行政主管部门（以下简称开发主管部门）负责本市规划区内的房地产开发管理工作。

第八条 市城市管理行政主管部门负责未取得《建设工程规划许可证》的违法建设行为的查处，以及全市建筑垃圾的管理工作。
    工商、安全监管、人力资源和社会保障、质监、物价、工信等部门应当按照各自职责，共同做好建筑市场经营活动的监督管理工作。

第二章 国土管理

第九条 建设项目用地应当符合城市规划、土地利用总体规划和年度建设用地计划，符合国家产业政策。严格执行《限制用地目录》和《禁止用地目录》规定的标准，住宅用地容积率指标必须大于1，工业用地应符合《工业项目建设用地控制指标》。

第十条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让；符合《划拨用地目录》的建设用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。

第十一条 县级以上人民政府依法颁发的土地证书，是土地所有权、使用权的凭证。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。以出让、租赁等有偿使用方式取得国有土地使用权的，未按规定缴纳全部土地使用权出让金（或年租金）等土地有偿使用费和相关税费的，不得使用土地并且不得发放土地证书。以划拨方式取得国有土地使用权的，按规定缴齐相关税费后可申请土地登记。

第十二条 项目用地应以净地方式供应，即供应前应达到土地权属清晰、安置补偿落实到位、没有法律及经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确、具备动工开发所必须的其他条件。

第十三条 开发项目可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。未取得建设项目用地预审报告的，不得批准立项。不涉及新增用地，在已批准的建设用地范围内进行改（扩）建项目，报投资主管部门审批时，可以不再进行用地预审。

第十四条  建设单位应当按照土地使用权出让等有偿使用合同约定或者土地使用权划拨批准文件规定的用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经土地主管部门同意，报原批准机关重新审批，并按新的用途补缴相应的土地税费。在城市规划区内改变土地用途的，报批前应当先经规划行政主管部门同意。

第十五条 改建、扩建原有建筑物涉及土地用途改变的，除办理规划手续外，还应当向市、县（市）人民政府土地行政主管部门办理批准手续。

第十六条 以出让方式取得的国有土地使用权，可以依法转让、出租、抵押。转让、出租以划拨方式取得的国有土地使用权，转让后不符合划拨用地条件的，必须依法办理土地使用权出让或租赁手续。

第十七条 完善建设项目用地检查核验制度。建设项目竣工验收前，由土地行政主管部门对土地使用权人的用地和履行国有建设用地批准文件或划拨决定书、国有土地使用权出让合同情况进行检查核验。

第十八条 国有土地使用者应当按照土地出让合同的约定或者划拨决定书批准的动工日期按时开工使用土地。如造成土地闲置的，由土地行政主管部门按照《闲置土地处置办法》等有关规定进行认定和处置。

第三章 规划管理

第十九条 在城市、镇规划区新建、扩建、改建项目应严格遵守《中华人民共和国城乡规划法》、《黑龙江省城乡规划条例》和牡丹江市城市总体规划、分区规划、各专项规划及详细规划。

第二十条 各区、乡（镇）人民政府负责组织编制本区域的乡（镇）、村规划，城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。

第二十一条 城乡规划主管部门应当在城乡规划确定的建设用地内，依法对建设项目实施规划许可。

第二十二条 各行政主管部门负责组织编制本行业消防、人防、环保、交通、供热、给排水、电力、通讯等专项规划，做为行业建设、发展依据，并符合城市管网综合规划。

第二十三条 在城市、乡（镇）、村规划区内新建、扩建、改建项目必须办理规划许可手续，未取得《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》并进行规划放线、验线项目不得开工建设。未经规划批准建设或者未按照规划审批内容进行建设的建设项目，属违法建设工程，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《黑龙江省城乡规划条例》，由规划部门和城管部门分别依据各自的职责分工依法处理。

第二十四条 经依法批准的城乡规划应严格执行，不得擅自修改；确需修改的，应当依照法定程序和权限进行，任何单位和个人都应遵守经依法批准公布的城乡规划，服从规划管理。

第二十五条 新建居住小区要求配套设施完善，功能齐全，符合相关规范。

第二十六条 建设工程竣工后，建设单位必须在房屋投入使用前申请规划核实（验收），并提请市城市建设档案馆对工程档案进行预验收，建设工程竣工验收后6个月内将工程竣工档案移交城市建设档案馆。

第二十七条 未经规划核实的建设工程，不得交付使用。违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设和房产行政主管部门按照《建设工程质量管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》等规定予以处理。

第四章 建筑市场管理

第二十八条 从事勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询、工程质量检测等（以下简称项目建设责任主体）建筑经营活动的单位和个人，应当取得相应的资质证书，并在资质许可范围内承接业务。   

第二十九条 建设工程实行施工总承包制度。建设单位应当依法发包，禁止发包给不具有相应资质条件的单位或个人，或者肢解发包。

第三十条 禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人；禁止将单位工程或分部、分项工程分包给其他单位或个人。

第三十一条 禁止施工单位转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本单位的名义承揽工程；禁止单位或者个人以其他有资质的施工单位名义承揽工程。

第三十二条 建设工程发包与承包依法实行招标投标制度。
除法律、法规和规章另有规定外，全部使用国有资金、国有资金控股或者占主导地位的建设项目，以及经济适用房建设项目，应当依法公开招标。

第三十三条 实行公开招标的项目，投标人应当在招标文件规定的时间内，按照不超过投标总价的2%缴纳投标保证金，但最高不超过八十万元，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。
实行公开招标的项目，评标委员会的专家成员应当在工程招标投标监督管理机构现场监督下，从省网站统一的评标专家库内相关专业的专家名单中随机抽取。
投标人（施工单位）应提供劳动保障监察部门为其出具的“无拖欠农民工工资证明”。

第三十四条 严格履行法定建设程序。建设工程必须取得土地、规划等相关部门的许可手续；施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；已经确定施工企业；办理工程质量监督和安全监督手续；有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；按有关规定缴存农民工工资保障金、有保证工程质量和安全的具体措施、墙改基金预缴凭证，建设资金已经落实等证明材料，方可办理施工许可。办理施工许可后方可进行施工，未经许可的建设项目不得开工。

第三十五条 建设工程实行工资保障金制度。建设单位在领取施工许可证前，应当按照工程合同价款的3%向劳动保障行政部门指定的银行缴纳工资保障金。建设行政部门对未足额交纳工资保障金的建设单位不得违法发放施工许可证。
农民工工资保障金制度严格按照《黑龙江省农民工工资保障规定》执行。农民工工资保障金实行专户管理，专款专用，任何单位和个人不得以任何理由予以减免或以房票、设备等相抵，充分发挥农民工工资保障金的事前预防、事中保障的作用。

第三十六条 建设行政主管部门实行联审会办制和“一图三会”制，组织相关部门对建筑施工图进行“一图制”会审；建筑施工图须经有资质的中介机构进行施工图审查。

第三十七条 监理、造价咨询、招标代理、施工图设计文件审查代理等建设工程中介服务单位不得与行政执法机关或者具有管理公共事务职能的组织有行政隶属关系或经济利益关系。
建设工程中介服务单位的收费标准，执行国家、省《定价目录》制定的标准，《定价目录》之外的收费，实行市场调节价。

第三十八条 建设工程发包和承包单位应当签订建设工程合同。建设工程合同签订之日起5日内，建设单位应当将合同文本报送工程所在地建设行政主管部门备案。

第三十九条 工程竣工结算书是工程竣工验收备案、交付使用的必备条件，应当由具有编制能力的发、承包单位或受其委托具有相应资质的工程造价咨询企业编制、审核。

第四十条 市建设行政主管部门应当建立建设企业和从业人员信用管理体系及互联网+信用评价信息平台，对建筑市场活动中各方主体应用信息化手段实施动态监督，并将各方责任主体不良行为及处罚信息及时记入信用平台和信用档案，同时向社会公示。信用评价结果作为市场准入、招标投标、资质资格管理的参考依据。

第四十一条 建设工程各方责任主体责任人，在项目施工过程中，遇有违反土地、规划、消防等有关规定的异常情况时，应及时向建设行政主管部门或行业主管部门报告。对举报信息有效者予以奖励。

第四十二条 建设行政主管部门应当建立健全执法检查、巡查制度，依法查处建筑市场活动中的违法行为。
（一）检查巡查实施网格化管理，划分监管区域、定人、定岗、定责。
（二）巡查事项包括建设工程法定程序履行巡查、建设工程施工安全生产抽查、建设工程质量监督抽查、执业人员检查。

第四十三条 施工企业应当建立健全劳动用工制度，实行全员劳动合同管理和实名制管理，推行实名制工资支付银行卡制度，要求施工单位和劳务公司为雇佣的劳动用工人员办理实名制工资支付银行卡，按月考核并经农民工本人签字确认后，由施工总包单位将工资直接划入农民工本人工资账户。
建设单位应当在施工合同中约定施工单位应及时发放务工人员工资，并监督其实施。

第四十四条  实行务工人员工资支付保证金制度。受重点监控的施工单位应当设立务工人员工资支付保证金专户，存入专项资金，用于支付务工人员工资。工资支付保证金的具体办法由市人力资源社会保障部门制定。

第四十五条 因建设、勘察、设计、施工、监理等单位违反工程质量有关法律法规和工程建设标准，使建设工程发生工程质量事故的，建设行政主管部门应当对事故负有责任的注册执业人员，视情节依法予以处理。

第四十六条 建设行政主管部门或者其所属的施工质量监督机构（以下简称质量监督机构）应当对本行政区域内已办理质量注册手续并取得施工许可的工程项目实施施工质量监督。
施工过程中，建设、施工、监理等单位项目管理机构的组成人员应当按照合同约定或者中标承诺到岗到位，不得随意变更、缺位。

第四十七条 工程施工前，建设单位应当申请办理工程质量监督注册手续并提交相关资料。质量监督机构在收到建设单位提交的资料后进行查验，对符合要求的，在一个工作日内办理工程质量监督注册手续。

第四十八条 建设单位应当全面负责建设工程质量管理，建设、勘察、设计、施工、监理、施工图审查、检测单位（以下简称七方责任主体），按各自职责负责建设工程质量管理。

第四十九条 建设工程责任主体实行工程质量终身责任制。建设行政主管部门监督项目七方责任主体，落实直接责任、终身责任。
质量监督机构应当监督七方责任主体法定代表人与项目负责人签订授权委托书，七方责任主体项目负责人签署工程质量责任承诺书。
质量监督机构监督建设单位建立七方责任主体项目负责人终身质量信息档案，包括个人信息、执业信息以及工程质量终身责任承诺书等，竣工验收后移交城建档案管理部门统一管理。

第五十条 建设工程应当在项目竣工前，在建筑物明显部位设置永久性标牌，注明七方责任主体责任人。

第五十一条 质量监督机构应当监督施工项目部技术、质量、管理等执业人员的设置情况和执业行为，落实工程质量主体责任。检查施工各阶段自检、互检、交接检机制和操作、验收人员逐道工序签字认证程序及痕迹，规范质量管理责任及行为。

第五十二条 建设工程质量监督检测实行信息管理系统，工程质量检测报告、试验曲线实时上传、视频监控力学实验项目监测数据自动采集及检测。

第五十三条 质量监督机构应当对商品混凝土搅拌站（含沥青混凝土搅拌站）、混凝土构件厂加工企业生产过程的原材料质量、加工工艺、各项技术参数、设备设施及人员配备情况进行监督，并对成品、半成品质量进行抽检，抽检质量不合格的成品、半成品不得投入使用。

第五十四条 质量监督机构对预拌商品混凝土进场原材料进行抽测。预拌商品混凝土质量实施质量追踪和动态监管信息平台，监控全过程。对钢筋等原材料送样编入二维码识别。

第五十五条 质量监督机构应当监督建设单位、施工单位及时解决保温墙面、各结构连接处裂缝、塑钢窗密闭不严、配套设施功能缺陷、混凝土砂浆材料计量不准、各类外掺剂使用不当、外墙保温粘贴不牢以及不按照工程设计图纸或施工技术标准施工、材料进场控制不严等工程质量实体、施工组织管理、施工工艺等常见问题。

第五十六条 建设工程竣工验收由质量监督机构实施监督。建设工程竣工验收开始前，建设单位应当书面通知质量监督机构，质量监督机构在接到建设单位所提交的建设工程竣工报告之后，协调建设单位组织有关单位对项目建设主体及配套进行验收，出具《工程质量监督报告》。建设项目主体及配套工程验收合格后，建设行政主管部门组织专项验收并联批会审。

    建设工程竣工验收合格后，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内到建设工程所在地的建设行政主管部门办理备案手续。

第五十七条 建设单位、施工单位应当履行保修责任，处理建筑工程质量投诉。在办理工程验收备案前，按照规定办理有关质量保证手续，并按合同约定缴纳质量保证金。

第五十八条 实行邀请前期物业和业主参加的分户验收制度。对住宅内部和相关公共部位设施，逐套逐项带水、带电、带负荷分户验收。监督机构抽验不少于10%。

第五十九条 不经验收备案的建设工程项目，严禁投入使用。建设行政主管部门应当对未经验收备案擅自投入使用的项目，采取现场公示、媒体公告、依法给予行政处罚等方式严格监管。

第六十条 建设工程施工单位应当按照国家有关规定取得安全许可证。

第六十一条 建设行政主管部门或者其所属的施工安全监督机构（以下简称安全监督机构）应当对本行政区域内已办理施工安全监督手续并取得施工许可的工程项目实施施工安全监督。

第六十二条 工程项目施工前，建设单位应当申请办理施工安全监督手续，并提交相关资料。安全监督机构收到建设单位提交的资料后，进行查验，必要时进行现场踏勘，对符合要求的，在5个工作日内向建设单位发放《施工安全监督告知书》。

第六十三条 安全监督机构应当根据工程项目实际情况，编制《施工安全监督工作计划》，明确主要监督内容、抽查频次、监督措施等。对含有超过一定规模的危险性较大分部分项工程的工程项目、近一年发生过生产安全事故的施工单位承接的工程项目应当增加抽查次数。
施工安全监督过程中，对发生过生产安全事故以及检查中发现安全隐患较多的工程项目，应当调整监督工作计划，增加抽查次数。

第六十四条 监督人员应当依据法律法规和工程建设强制性标准，对工程建设责任主体的安全生产行为、施工现场的安全生产状况和安全生产标准化开展情况进行抽查。工程项目危险性较大分部分项工程应当作为重点抽查内容。
监督人员实施施工安全监督，可采用抽查、抽测现场实物，查阅施工合同、施工图纸、管理资料、询问现场有关人员等方式。

第六十五条 监督人员在抽查过程中发现工程项目施工现场存在安全生产隐患的，应当责令立即整改；无法立即整改的，下达《限期整改通知书》，责令限期整改；安全生产隐患排除前或排除过程中无法保证安全的，下达《停工整改通知书》，责令从危险区域内撤出作业人员。对抽查中发现的违反相关法律、法规规定的行为，依法进行行政处罚或者移交有关部门处理。

第六十六条 监督人员应当如实记录监督抽查情况，监督抽查结束后形成监督记录并整理归档。监督记录包括抽查时间、范围、部位、内容、结果及必要的影像资料等。

第六十七条 加强对施工现场使用的起重机械设备、扣件式脚手架、深基坑工程、高支模工程实行信息化管理平台模式进行管理。
施工单位租赁使用施工起重机械，应当与出租单位签订租赁合同，并明确双方的安全责任。
施工单位使用的扣件式钢管脚手架其材质应符合现行国家标准《钢管脚手架扣件》（GB15831-95）的规定；采用其它材料制作的扣件，应经试验证明其质量符合该标准的规定后方可使用。

第六十八条 施工现场正在使用的起重机械设备按要求进行检验检测，未经检验检测或者经检验检测不合格的不得使用。

第五章 房地产管理

第六十九条 房地产开发必须执行土地利用总体规划和城市规划，以项目定开发；按照经济效益、社会效益、环境效益相统一以及旧区改造和新区开发相结合的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第七十条 开发企业依法取得资质等级证书和营业执照后，即可从事房地产开发活动， 开发企业应当根据取得的资质等级承担相应的开发项目。

第七十一条 开发企业在取得开发项目土地使用权批准文件后30日内，依据开发项目建设条件意见书，到房地产开发主管部门签订开发项目建设合同，填写《房地产开发项目手册》，领取开发项目备案证。

第七十二条 开发企业在开发项目建设过程中预售商品房的，应当依法向开发项目所在地房地产管理部门申请办理商品房预售登记，领取《商品房预售许可证》。
投入资金达到工程建设总投资的40%（形象进度多层建筑主体封闭、高层建筑主体施工达到三分之二以上）的，可以办理商品房预售许可。

第七十三条 开发企业在预售商品房时，应当向预购人出示开发项目许可证、商品房预售许可证，签订购房合同收取购房款时，应当依法出具增值税普通发票。
工商行政管理部门对违法发布房地产广告的，进行监督管理。

第七十四条 建立新建商品房预售资金监管制度。预售资金是指按照商品房预售合同约定收取的全部房价款，包括定金、首付款、按揭贷款、项目抵押贷款、房价款（含一次性付款和分期付款）。

第七十五条 市房产局是新建商品房预售资金监管的主管部门，监管机构应当对新建商品房预售资金的缴存、使用、拨付情况依法监督检查。

第七十六条 开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金，预售资金监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记后止。

第七十七条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第六章 城市建筑垃圾管理

第七十八条 建设和环境卫生主管部门应当加强对建设施工和渣土排放的管理，保持道路清洁，监督控制施工现场料堆和渣土堆放，督促施工工地进行地面硬铺装，防治扬尘污染。

第七十九条 建设单位应当将防治扬尘污染的费用列入工程造价，并在施工承包合同中明确施工单位扬尘污染防治责任。从事房屋建筑、市政基础设施建设、河道整治以及建筑物拆除等施工单位应当制定具体的施工扬尘污染防治实施方案，并向负责监督管理扬尘污染防治的主管部门备案。

第八十条 施工单位应当在施工工地设置硬质围挡。因建设等特殊需要的，确需临时占用街道两侧及公共场地堆放物料的，应当到城管部门办理审批手续，并应采取覆盖、分段作业、择时施工、洒水抑尘、冲洗地面和车辆等有效防尘降尘措施。施工单位应当在施工工地公示扬尘污染防治措施、负责人、扬尘监督管理主管部门等信息。

第八十一条 暂时不能开工的建设用地，建设单位应当对裸露地面进行覆盖；超过3个月的，应当进行绿化、铺装或者遮盖。

第八十二条 建设单位或者个人取得工程规划许可证后，持总平面图、工程建筑设计说明到环境卫生主管部门提出申请，获得城市建筑垃圾处置核准，并确定渣土排放车辆行驶路线和排放地点。在场地内堆存的，应当采用密闭式防尘网遮盖。不在场内堆存的建筑土方、工程渣土、建筑垃圾应当及时清运。

第八十三条 鼓励建筑垃圾运输单位公司化运营，建筑垃圾运输单位或者个人应当到环境卫生主管部门办理运输车辆建筑垃圾准运证，核准后方可从事建筑垃圾运输排放。运输车辆应按指定路线行驶、指定地点排放，运输中采取密闭或者其他措施防止遗撒污损路面，不能密闭的应当设置不低于堆放物高度的严密围档，并采取有效覆盖措施。

第七章 罚 则

第八十四条  如违反本办法规定，按有关法律法规执行。

第八十五条  违反本办法相关规定的施工、监理、检测、勘测、设计、审图单位，按情节给予信用等级评价扣分。      

第八十六条  违反本办法相关规定，国土、规划、建设、房产、城管等行政主管部门的监督管理人员未能履职尽责、对国家及个人造成严重损失的，追究相关责任人责任，给予相应的行政处分；构成犯罪的，移交司法部门处理。

第八章 附 则

第八十七条 本办法由内容涉及的各相关部门负责解释。

第八十八条 本办法自发布之日起30日后施行。

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