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中海地产工程策划管理手册(正式版).pdf简介：

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5、组团流水方案（蛙跳）

别墅类物业因其场地大、建筑形式复杂、重复较少等特点，在工程实施中很 明显会遇到如下问题： a.平面大/运输困难。 b.没人愿意做/投标，因为投入大，浪费大，挣不到钱。 C.结构复杂，做起来困难。 d.浪费大，模板多数不能重复利用；塔吊的开办费太高。 e.无法流水。 f.总没人干活。工作面一铺开，人永远都不够。 我们把别墅与高层对比一下。30多层接受新思想新思维，很快的流水，若干 个回头，假设这种思路是成熟的。把高层放倒之后就会发现一个事情：能否让别 墅在平行（或者叫平面）推进？ 要实现别墅的平行式推进，需要做到以下几点： a.压缩时间段：把每一个工序的时间段压缩到最小，即需要在工作面上投入 足够劳动力。 b.集中每栋楼的工序：每栋楼一道工序完成后，立即开展下一道工序。 C.不需要太多人：尽管每栋楼的劳动力增加，但总劳动力并不多，因为我们

展开的工作面很小，劳动力很集中。 具体分段和进度安排如下： a.分区原则：以一个塔吊能大面覆盖到的范围为一个小施工段。在此施工段 内配备足够人手，以实现快速流水。 b.尽快结构：以高层平面流水的方式，阴阳跳或者三段式流水，使主体结构 最慢6天一层完成，在不计屋顶结构的前提下，可以保证不到一个月完成。 c.准备拆塔：从塔吊安装的时候开始，就告诉施工单位这个塔将在一个半月 内拆除，迫使他们在最短时间内完成主体结构。 d.不断向前：塔吊拆除后，移向下一个施工段。也就是说，在开工阶段可以 把所有的塔吊基础全都做好，但是不用安装《管井技术规范 GB50296-2014》，等前一个塔拆除后再安装到这个工 作面上。因为即使你全部安装了几十台塔吊，也不可能所有的位置都有人干活 这样做的最大好处是把劳动力牢牢限制在特定工作面上，使他们按我们想要的方 式进行工作面移交。 e.后续跟进：第一段结构完成后，结构工人全部转到第二段工作，此时第 段就可以按顺序插入砌筑、抹灰、机电、外墙、市政等工序。如此不断向前不断 跟进，实现了机械、材料的循环使用，使每道工序获得较长的时间。 f.灵活分区：项目实施时，可以一部塔吊一个个施工段进行流水，也可以两 部或三部塔吊同时流水，这取决于项目整体体量、工期和合约商定。流水方式与 开办费用关系密切，务必提前约定好。 “蛙跳”施工法的平面示意如下：

精装修项目在立项之后，应组织设计、合约、报建等部门共同确定精装修房 的开发模式（如先验收备案后装修还是先装修后备案）并对可能出现的风险进行 充分预估；应在总包招标前确定总包工程移交给精装修的移交时间、移交标准、 质量要求，以作为招标的先决条件；应明确总包与精装修的安全管理职责，尤其 在先竣工后装修的情况下如何应对场地安全管理的“真空期”，等等。 根据集团《住宅精装修工程管理办法》，应在主体结构施工前完成精装修施 工图。项目部应当在精装修方案确定后认真核对土建施工图和精装修施工图，并 对精装修工程进行详细策划，重点包括以下内容： a.从工程管理角度，划分各类子分包工程的工作界面和成品保护责任、质量 责任。 b.认真核对结构标高和装修层做法厚度，提前在结构施工阶段调整标高，减 少不必要的找平费用，确保房间功能正常便于使用。 c．与设计营销尽快确定精装修样板房的位置，尽快开展样板施工，以便方 案最终确定

对于房地产发展商而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的 是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收 规范即所谓国家标准之上的用户标准。相对于通常意义上的“施工质量”而言， 工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一的验收标 准。主要包括以下四部分内容：

可由施工原因引起，也可由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开

主要包括：设计引起的建筑产品功能质量问题（例如门窗分格设计中不等宽 扇、露台反坎、室内露梁等）；设计引起的建筑产品用户舒适性质量问题（例 如开关面板位置布置不合理、灯具位置布置不合理等）；建筑美观质量问题（例 如节点及细部构造的处理、涉及到外立面分色、水电空调管线布置、生活阳台开 关插座布置等

宽、电梯前室窗开启面积》

（4）设计出图质量（例如图纸设计矛盾

工程质量策划是站在发展商的角度，根据项目的不同情况，针对项目不同发

展时期的特点，分析研究工程质量管理的方式方法或控制措施。工程质量管理策 划特点是：质量策划出发点必须立足于发展商；不同项目的情况不同，质量策划 的重点及难点不尽相同；同一项目的不同发展时期，质量策划的重点及难点不尽 相同。

2、工程质量策划的作用

2.1工程质量策划的作用 （1）减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性； （2）减少因设计缺陷造成工程质量； （3）减少设计不符合规范影响验收； （4）减少设计与销售不符引起住户投诉： （5）减少设计与报建不符影响规划或消防验收： （6）加强细部构造处理，提升项目精品形象； （7）减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题 （8）将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题。 2.2工程质量策划的意义 （1）为工程质量始终处于可控状态、质量目标得以顺利实现提供强有力的 支术保障。 （2）提升项目质量水准，对项目销售及公司品牌做出贡献。 （3）前瞻性解决质量及技术问题，为项目发展进度及验收入伙顺利实现提供 力支持；

（4）前瞻性解决质量及技术问题，避免返工造成的损失，节约了工程

设计优化及完善是项目质量策划中一项非常重要的工作。我司一般通过内部 会审的形式开展这一工作。内部会审由公司内部各相关部门组成，主要是审查以 上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。而外部会审则以施工单位提 问为主，主要是解决涉及施工方面的设计问题。 （1）对设计图纸进行功能性复核。

路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规 范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离 是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高 大乔木而不满足规范要求等。 燃气 厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有 高大乔木距离过近而不满足规范要求等。 3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴 总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投 ， 及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。 4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等。 ①空调管线 根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机， 室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来

路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规 范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离 是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高 大乔木而不满足规范要求等。

根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机 室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来 说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的 影响小一些。 ②生活阳台及卫生间 这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料 般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显 得美观精细。 ③室外管井 室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突 如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而 引起业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突及 时调整

3.2合同招标质量技术要求

在各项招标工作开始之前，需要将我司关于本招标项目的成功做法及特别要 求以招标要求的方式提出。这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能需涉 及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好

的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限 度地节约工程成本，

以下做法可供参考：钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑 料垫块，屋面结构浇注要求原浆压光，室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水 24小时JCT2167-2013 玻璃釉料，门窗边要求分两次塞缝，加气块墙体窗边均要求设构造柱，外墙滴水 凹槽要求采用塑料成品线槽等

对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均作出明确规

除对木材种类及油漆品牌作出规定外，还对木材加工防腐方面作出明确规 定。 3.3方案审查及技术交底 对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案 经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，及时将评审意见及技术 要求向本项目部相关工程师及施工单位进行交底。通过控制方案审查这一环节 通保本工程的重要部位及关键工序做到技术上可行，在技术层面避免安全或质量 事故的产生，并满足公司总体目标。同时通过技术交底，将本工程的重要部位及 关键工序的主要控制环节传达给现场工程师及施工单位，便于现场控制及实施

重点审查地下水位降排水措施，支撑体系是否安全合理，承台底板大体积砼 温控措施，侧墙超长结构防裂抗渗措施，养护及雨季施工措施等。

重点复核支撑体系安全性，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支 梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力 计算复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑框支梁

黑龙江2020公建节能标准-报批稿-20210101执行.pdf柱柱头处钢筋密集情况下浇砼措施、大体积砼浇注的温度控制。

重点复核外架受力安全计算，检查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否 满足项目发展要求及售楼要求，

重点复核门窗加工精度保证措施、门窗安装精度保证措施、大窗的分割及垂 直运输方式、门窗周边防水塞缝方案及控制措施等。 3.4样板先行确认 所有园建及精装修材料均需经材料样板确认后方可定货及进场；所有装修工 程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，施工样 板经确认后方可大面积施工。材料样板是合约分判的基础，一般需材料样板确定 方可分判；施工样板是施工的依据，大面积施工一般以确定的施工样板为参照 样板确认包括质量确认和效果确认两个方面