标准规范下载简介

房地产估价规范GB_T 50291-2015.pdf简介：

《房地产估价规范GB/T 50291-2015》是中国国家标准，全称为《房地产估价规范》，于2015年发布。该规范主要为房地产估价活动提供技术指导，旨在规范房地产估价行为，提高房地产估价的科学性、公正性和准确性。

该规范主要包括以下几个方面内容：

1. 估价原则：明确了房地产估价应遵循的公正、公平、公开、专业、科学的原则，以及估价的独立、客观、专业性要求。

2. 估价方法：规定了房地产估价可以使用的各种方法，如市场比较法、收益法、成本法、残余法等，并对每种方法的适用条件和操作步骤进行了详细说明。

3. 估价程序：对房地产估价的整个流程进行了详细规定，包括前期准备、实地查勘、收集资料、估价分析、结果撰写等步骤。

4. 估价报告：规定了估价报告的内容要求，包括估价结果、估价依据、估价方法、估价误差、估价有效期等。

5. 估价质量控制：强调了估价人员的专业能力和职业道德，以及估价机构的质量管理要求。

《房地产估价规范GB/T 50291-2015》对于保障房地产交易的公平、公正，维护估价市场秩序，提升房地产估价的公信力具有重要意义。

房地产估价规范GB_T 50291-2015.pdf部分内容预览：

4.5.7开发完成后的价值测算，应符合下列规定：

1不应采用成本法测算； 2当采用比较法测算时，应先测算开发完成后的房地产单 价，再将该单价乘以未来开发完成后的房地产面积或体积等得出 开发完成后的房地产总价值：当未来开发完成后的房地产中有不 司用途或档次等较大差别时，应分别测算不同部分的单价，再将 它们乘以相应的面积或体积等后相加得出开发完成后的房地产总 价值。

4.5.8动态分析法中折现前开发完成后的价值测算，应符合下 列规定： 1应为未来开发完成后的房地产在其开发完成时的价值 但当能预计未来开发完成后的房地产预售或延迟销售时，应为在 预售或延迟销售时的价值； 2应根据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。 4.5.9静态分析法中开发完成后的价值，可为假设未来开发完

4.5.8动态分析法中折现前开发完成后的价值测算，应符合

1应为未来开发完成后的房地产在其开发完成时的价值 且当能预计未来开发完成后的房地产预售或延迟销售时JTT847-2013 塑料隔离墩，应为 预售或延迟销售时的价值： 2应根据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测

成后的房地产在价值时点的价值

4.5.10动态分析法中的折现率，应为类似房地产开发项目所要 求的收益率

4.5.11静态分析法中后续开发的投资利息的计算基数，

估价对象价值或价格和后续开发的建设成本、管理费用、销售费 用。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，计算基数还 应包括估价对象取得税费。各项计算基数的计息期，应分别自其 发生时起至建设期结束时止。

数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以类似房地产 发项目的相应开发利润率。

开发的必要支出分别折现到价值时点后相减；静态分析法的 价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应 利润。

4.6.1房地产估价除可选用比较法、收益法、成本法、假设开 发法外，还可根据估价目的和估价对象等情况，选用表4.6.1中 的其他估价方法，

表4.6.1其他估价方法

4.6.2运用基准地价修正法进行宗地估价时，应按下

3对基准地价进行市场状况调整； 4对基准地价进行土地状况调整； 5计算估价对象宗地价值或价格。 4.6.3基准地价修正法估价时，应符合下列规定： 1在将基准地价调整为宗地价值或价格前，应了解基准地 价的内涵； 2对基准地价进行市场状况调整时，应将基准地价在其基 准日期的值调整为在价值时点的值，调整的方法与比较法中市场 状况调整的方法相同； 3对基准地价进行土地状况调整时，应将估价对象宗地状 况与基准地价对应的土地状况进行比较，根据它们之间的差异对 基准地价进行相应调整； 4运用基准地价修正法评估宗地价值或价格，宜按估价对 象所在地对基准地价的有关规定执行。 4.6.4运用路线价法进行土地估价时，应先在城镇街道上划分 路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取 定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，然后利用 有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价 值或价格。 4.6.5运用标准价调整法进行房地产估价时，应先确定估价范 围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的 房地产具有相似性，再在每组内设定标准房地产并测算其价值或 价格，然后利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产价 值或价格调整为各宗被估价房地产的价值或价格。 4.6.6运用多元回归分析法进行房地产估价时，应先确定估价

路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取 定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，然后利 有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的 值或价格

围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内！ 房地产具有相似性，再在每组内设定标准房地产并测算其价值 价格，然后利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产 值或价格调整为各宗被估价房地产的价值或价格

范围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组

的房地产具有相似性，再在每组内把房地产价值或价格作为因变 量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元 回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据：经过试 算优化和分析检验，确定多元回归模型，然后利用该模型计算出 各宗被估价房地产的价值或价格

4.6.7运用修复成本法进行房地产价值减损评估时，应测算

测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，再 计算其现值之和作为房地产的价值减损额

先分别评估房地产在改变之前状况下的价值和在改变之后状况下 的价值，再将两者之差作为房地产的价值减损额或价值增加额。

5不同估价自的下的估价

1评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值： 2调查抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定 优先受偿款； 3计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值： 4分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示。 5.1.3抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假 定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及 预期实现抵押权的费用和税金。 5.1.4评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值 采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。 5.1.5抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下 的价值应符合下列规定： 1合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值； 2合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。 5.1.6抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选 择下列方式之一评估其假定未设立法定优先受偿权下的价值： 1直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优 先受偿权下的价值； 2先评估在出让建设用地使用权下的假定未设立法定优先 受偿权下的价值，且该出让建设用地使用权的使用期限应设定为 自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，再减去由划拨

建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等 费用。

5.1.7由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需

5.1.7由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要 缴纳的出让金等费用，应按估价对象所在地规定的标准进行测 算；估价对象所在地没有规定的，可按同类房地产已缴纳的标准 进行估算。

5.1.8抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值应

押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值；为共同 共有的，抵押价值或抵押净值应为共有房地产的抵押价值或抵押 净值。

5.1.9抵押房地产为享受国家优惠政策购买的，抵押价值或抵 押净值应为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值或抵押 净值。

权设立前已存在的债权经当事人同意转入最高额抵押担保的信 范围的，抵押价值或抵押净值可不减去相应的已抵押担保的信 数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用 出相应限制

5.1.11在进行续贷房地产抵押估价时，应调查及在估价报告

说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应根拥 发生的变化情况进行估价。对同一抵押权人的续贷房地产抵推 价，抵押价值、抵押净值可不减去续贷对应的已抵押担保的信 数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使月 出相应限制

格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的 需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生 较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值 抵押净值等进行重新评估，并应为抵押权人提供相关风险提示。

价格或市场价值、抵押价值、抵押净值，可采用批量估价的 方法。

5.2.1房地产税收估价，应区分房地产持有环节税收估价、房 地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应 税种为核定其计税依据进行估价

防地他玩仪， 力防地有玩设高、方 地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应 税种为核定其计税依据进行估价。 5.2.2房地产税收估价，应兼顾公平、精准、效率和成本。对 同类房地产数量较多、相互间具有可比性的房地产，宜优先选用 批量估价的方法进行估价。对同类房地产数量较少、相互间可比 性差、难以采用批量估价的方法进行估价的房地产，应采用个案 仕价的方注进行仕价

同类房地产数量较多、相互间具有可比性的房地产，宜优先选 批量估价的方法进行估价。对同类房地产数量较少、相互间可 性差、难以采用批量估价的方法进行估价的房地产，应采用个 估价的方法进行估价。

5.2.3房地产持有环节税收估价，各宗房地产的价值时点应相 司。房地产交易环节税收估价，各宗房地产的价值时点应为各自

5.2.3房地产持有环节税收估价，各宗房地产的价值时点应相

同。房地产交易环节税收估价，各宗房地产的价值时点应为各 的成交日期。

《风机盘管机组 GB/T 19232-2003》5.3房地产征收、征用估价

5.3.1房地产征收估价，应区分国有土地上房屋征收评估和集 体土地征收评估。

被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产市 价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬 费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋 成的停产停业损失评估等

5.3.3被征收房屋价值评估，应符合下列规定

1被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土 地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值： 2当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定 或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不 应包括被征收房屋室内装饰装修价值2017一级建造师某知名网校市政讲义（基础精讲）、章节练习题及答案，并应在被征收房屋价值评

估报告中作出特别说明； 3被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的 交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易 的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、香封等情况： 4当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征 收已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择业 主自行开发前提进行估价： 5当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程 且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。

且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价 5.3.4用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定：