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牡丹江市人民政府办公室

关于印发牡丹江市物业管理招标投标管理办法的通知

各县（市）、区人民政府，市政府各直属单位：

《牡丹江市物业管理招标投标管理办法》已经市政府第16届16次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

牡丹江市人民政府办公室

2018年4月28日

第一章  总  则

第一条  为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《牡丹江市住宅物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）等法律、法规和相关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  我市市区内的物业管理招标投标活动及其监督管理，适用本办法。
本办法所称物业管理招标投标，包括新建住宅项目前期物业管理招标投标和既有住宅项目物业招标投标。
前期物业管理招标投标，是指新建住宅在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业对新建住宅项目实施物业管理的活动。
既有物业项目招标投标，是指业主大会通过招标投标的方式选聘物业服务企业对既有住宅项目实施物业管理的活动。

第三条  物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条  业主大会选聘物业服务企业，决定不采用协议方式 的，可以通过本市统一的物业管理招标投标平台公开招标。

第五条  市物业管理行政主管部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理，通过全市统一的物业管理招标投标平台，为选聘物业服务企业提供服务，组建物业管理评标专家库。
区物业管理行政主管部门负责本区物业管理招标投标工作中的物业服务标准认定工作。

第二章  招  标

第六条  物业管理招标由招标人依法组织实施。
本办法所称招标人是指依法进行招标的建设单位和业主大会。
（一）前期物业管理招标，建设单位为招标人。
（二）既有物业项目招标，已成立业主大会的，业主大会为招标人，由业主委员会履行招标人职责，由招标工作小组承担具体工作。未成立业主大会的，应组织成立业主大会并选举产生业主委员会，由业主委员会履行招标人职责。暂时无法成立业主大会的，由物业管理委员会代为履行招标人职责，由招标工作小组承担具体工作。
招标工作小组由招标人组织成立，由街道办事处、业主代表、社区居委会或业主委员会有关人员组成，组长由街道办事处派员担任。招标工作小组人数为5至9人，其中业主代表不少于招标工作小组成员总数的二分之一。

第七条  前期物业管理的招标人可以委托招标代理机构组织实施物业管理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守法律、法规及本办法对招标人的有关规定。
市物业管理行政主管部门应当建立制度加强对代理机构的管理，并定期向社会公布代理机构名录。

第八条 物业管理招标采用公开招标的方式。招标人应当通过牡丹江市物业管理网站发布招标公告。
    招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系方式、投标资格条件以及获取招标文件的办法等事项。

第九条  招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审文件一般应当包括下列内容：
（一）资格预审申请书；
（二）申请投标的物业服务企业的营业执照；
（三）主要管理业绩的证明材料，技术装备和财务状况；
（四）拟派出的项目负责人和主要管理人员的简历和业绩等证明材料。

第十条  招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件主要包括以下内容：
（一）招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、联系方式等；
（二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落位置、四至范围、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、物业类型、竣工时间、建筑结构、配套建设、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标等；
（三）物业管理用房的配置情况；
（四）物业服务标准及服务内容；
（五）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容、份数及密封等；
（六）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
（七）投标报价要求、评标标准和评标方法；
（八）投标保证金的要求；
（九）悔标的责任；
（十）物业服务合同的签订说明；
（十一）其他事项的说明。

第十一条  前期物业项目的招标人应当在发布招标公告10日前，提交以下材料报市物业管理行政主管部门办理招标备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告；
（三）招标文件；
（四）招标人委托招标代理机构的委托书；
（五）法律、法规规定的其他材料。
市物业管理行政主管部门对符合要求的，应当在受理之日起5日内完成备案工作。

第十二条  招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十三条  招标人对已发出的招标文件需要进行必要的澄清或者修改时，应当于提交投标文件的截止时限15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十四条  招标人根据物业项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人现场踏勘物业项目，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清，并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十五条  通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招投标工作：
（一）不进行预售的新建商品房项目应当于现售30日前完成；
（二）预售商品房项目应当于《商品房预售许可证》取得前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当于交付使用90日前完成；
（四）既有物业项目，应当于原（前期）物业服务合同终止或者解除前完成。

第三章  投标

第十六条  本办法所称投标人是指响应招标、参与投标竞争的物业服务企业。

第十七条  投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。
投标文件主要包括以下内容：
（一）投标函及投标人的基本情况；
（二）物业管理服务的内容和标准；
（三）物业管理机构运作方法、管理目标及其他承诺；
（四）人员配备情况，包括该物业项目所设岗位和人数，负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书及简历；
（五）物业管理所需设备的配置和提供方式；
（六）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；
（七）物业管理有关制度；
（八）投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明；
（九）招标文件要求提供的其他资料。

第十八条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效投标文件，招标人应当拒收。

第十九条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第四章  开标、评标和中标

第二十条  开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间公开进行；开标地点应当为招标文件指定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
市物业管理行政主管部门和物业项目所在区物业管理行政主管部门，应当派工作人员对开标和评标过程进行监督。

第二十一条  开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由评标委员会负责。评标委员会成员人数为5人以上单数。前期物业管理招标评标委员会由招标人代表及有关评标专家组成；既有物业项目招标评标委员会由业主代表和有关评标专家组成。其中评标专家不得少于评标委员会成员总数的三分之二。

第二十二条  招标人应当在开标时间2小时前，到市物业管理行政主管部门申请抽取评标专家，确定评标专家人数和后备专家人数，填写申请表并在工作人员的监督下，从专家名册中随机抽取。
市物业管理行政主管部门通知抽取的评标专家，评标专家因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备专家中予以补充。
评标委员会成员名单在开标前应当保密。

第二十三条  有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人、投标人主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的；
（三）曾因在有关招标评标活动中从事违法行为受过行政处罚或者刑事处罚的；
（四）其他有利害关系的情形。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

第二十四条  在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求进行综合评标。

第二十五条  评标方法一般应当采用综合评估法。
评标委员会应当根据招标文件确定的评标标准和评标方法，拟定“综合评分表”，主要内容一般包括：
（一）技术部分，包括物业管理服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、项目收支预算和物业管理的有关制度；
（二）商务部分，包括物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用；
（三）资信部分，包括投标人的信誉、管理业绩、该物业项目主要管理人员业绩等；
（四）现场答辩等情况。
评分标准应当按照前款“综合评分表”规定的内容，可以采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。

第二十六条  评标中除现场答辩部分外，应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：
（一）评审投标文件工作必须在配备监控设施的封闭环境下进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；
（二）评委独立评审投标文件，不准互相串联、议论有关投标文件的内容；
（三）评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分。

第二十七条  对投标文件中有含义不明确的内容、有明显文字和计算错误的内容，评标委员会认为需要投标人做出必要的澄清和说明的，应当书面通知该投标人，投标人的澄清或者说明应当采用书面形式，但其内容不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第二十八条  在评标过程中有以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标：
（一）投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字；
（二）投标人不符合国家或招标文件规定的资格条件；
（三）投标报价低于成本或高于招标文件设定的最高投标限价；
（四）投标文件未对招标文件提出的所有实质性要求和条件做出响应的；
（五）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为的。

第二十九条  评标委员会依法否决不合格投标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。
依法必须进行招标的物业项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第三十条  评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）基本情况和数据表；
（二）评标委员会成员名单；
（三）开标记录；
（四）符合要求的投标一览表；
（五）废标情况说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）经评审的价格或者评分比较一览表；
（八）经评审的投标人排序；
（九）推荐的中标候选人名单；
（十）澄清、说明事项纪要。

第三十一条  评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结果有不同意见的评标委员会成员应当以书面形式阐述其不同意见和理由，评标报告应当注明该不同意见。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意评标结果。评标委员会应当对此做出书面说明并记录在案。

第三十二条  评标委员会应当推荐不超过3名中标候选人，并标明排列顺序。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十三条  在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第三十四条  中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标人。前期物业服务企业应按规定缴存前期物业服务履约保证金。招标人同时应当将中标结果在牡丹江市物业管理网站上公布。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十五条  中标物业服务企业应当按照《牡丹江市住宅物业管理条例》的有关要求到区物业管理行政主管部门办理合同备案。

第三十六条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，到市物业管理行政主管部门办理招标结果备案，并提供以下备案资料：
（一）开标评标过程，确定中标人的方式及理由；
（二）评标委员会提供的评标报告；
（三）中标人的投标文件；
（四）法律、法规规定的其他文件。
    市物业管理行政主管部门将招标人提供的备案资料复印件在5个工作日内抄送区物业管理行政主管部门存档。

第三十七条  招标人收取投标人投标保证金的，最迟应当在与中标人签订书面合同后5日内，向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

第三十八条  中标人接到中标通知书30日内，无正当理由不与招标人签订物业服务合同的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。
招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应当予以赔偿，并由市物业管理行政主管部门记入企业诚信档案。

第三十九条  招标投标活动结束后，招标人和中标人应按有关规定，办理物业管理承接查验手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房。

第五章  附  则

第四十条  各县（市）物业管理招标投标活动参照本办法执行。

第四十一条  本办法自2018年5月1日起施行。

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