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2021中国房地产行业发展白皮书.pdf简介：

2021年中国房地产行业发展白皮书是对2021年房地产行业的全面分析和总结，它涵盖了多个方面的内容。该白皮书可能包括以下几个关键要点：

1. 市场总体情况：对2021年中国房地产市场的整体销售量、价格走势、区域发展差异等进行分析，反映市场供需情况。

2. 政策环境：总结和解读国家在房地产领域的宏观调控政策，如限购、限贷、土地供应政策等，以及这些政策对市场的影响。

3. 投资与融资：分析开发商的投资策略和融资渠道，探讨金融市场的变化对房地产行业的影响。

4. 住宅市场：重点关注住宅市场的细分，如新房、二手房、租赁市场等，以及相关政策对消费者购房行为的影响。

5. 商业房地产：包括商业地产的发展状况，如购物中心、写字楼、酒店等，以及科技创新在商业地产中的应用。

6. 绿色发展与可持续性：随着环保意识的提高，白皮书可能会强调绿色建筑、低碳发展等议题。

7. 行业挑战与展望：探讨行业面临的主要挑战，如去库存、防范金融风险等，并提出对行业未来发展的预测和建议。

这份白皮书通常由行业协会、研究机构或政府部门发布，旨在为行业内外的决策者、投资者和研究者提供有价值的信息和参考。

2021中国房地产行业发展白皮书.pdf部分内容预览：

羊本企业ROE明显分化，净负债率达标率78.3%

房地产资产规模与EBIT散点分布图

资产规模与获利息保障系数散点分布图

JGJ 36-2016 宿舍建筑设计规范开发商资产规模与营收负债比散点分布图

以及品牌特色与影响力等企业影响力指标进行综合研究。

也产行业具有较强的代表性利

数据来源：公司年报，Wind，观点指数整理

毛利率是房地产开发商衡量利润空间的重要指标，作为资

毛利率是房地产开发商衡量利润空间的重要指标，作为资 产密集型行业，毛利的空间直接决定利润的空间。

数据来源：公司年报。Wind、观点指数整理

近年来，伴随“房住不炒”、集中供地政策的实施，已确 认销售价格受到管控，拿地成本攀升，房企的毛利率逐年 下降，从2017年28.03%、2018年27.06%下降到2020

数据来源：公司年报。Wind、观点指数器

2021房地产企业年度财务表现

研究体系包括：企业的财务管 理能力（投入资本回报率、已 获利息保障倍数、收入负债比、 息税前利润、融资总额、主体 信用评级等）、企业影响力（营 销方式及策略、运营效率与企 业治理、产品创新性及技术水 平、品牌特色与影响力等）以 及社会影响力（企业经济表现） 慈善公益、合作伙伴关系、员 工保障、激励与关怀等）

地产基金：真股权与价值投资

债权融资向股权融资的发展 是大势所趋，收益与风险并 存的房地产私募股权基金将 会越来越受到行业重视。

为资金需求大户，融资始终是房地产行业的重要主题。

随着行业进入平稳发展阶段，监管持续加强，银行通道受到限制，各类金融渠 道开始发挥重要作用。 去年证监会发布《关于加强私募投资基金监管的若干规定（征求意见稿）》， 地产私募基金从过去“明股实债”逐渐转向“真股权”，一批实力突出的私募 机构渐露头角，也给房地产行业吸纳了更多健康可持续的资金。 而在“三道红线”政策下，去杠杆成为上半年各类房企的首要目标，股权投资 成为房企的上佳选择。地产私募股权投资机构不仅缓解了房企的融资压力，降 低有息负债，同时从金融视角帮助房企进行投资，进一步推动行业走向成熟 也给更多投资人投资房地产行业的机会。

上半年私募基金规模同比大增，沿海地区占比超一半

经过短短十余年的逢勃发展，私募基金已经成为房地产市场中不容忽视的力量 截至2021年6月末，存续私募基金管理人有24476家，管理基金数量为10884 只，管理基金规模为17.89万亿元。其中，存续私募证券投资基金64579只，存绿 规模4.87万亿元；存续私募股权投资基金29925只，存续规模10.13万亿元；存 续创业投资基金12059只，存续规模1.89万亿元。 从注册地分布来看，已登记私募基金管理人集中在上海、深圳、北京、浙江（除宁 波）和广东（除深圳），总占比70.03%，城市对应占比分别为18.81%、17.99%、 17.66%、8.38%和7.19%。从管理基金规模来看，上述省市总计占比达69.28% 城市对应占比分别为23.93%、21.83%、12.06%、5.82%和5.63%。总体来说， 东南部沿海经济发达地区的私募基金占比超过一半，其次为西部地区和中部地区 东北地区最少。将管理数量与管理基金规模对比发现，北京的平均管理规模较大

数据来源：基金业协会、观点指数整理

基金资产价值和基金管理人水平较高。

整体来看，近年来基金业协会存续的私募基金管理人在逐 年上升，管理规模的上涨趋势也非常明显，2020年规模达 到15.97万亿，较2019年增长约1.89万亿，而2021年仅6 个月增长规模就达到了约1.92万亿，较去年涨幅更加迅速。

责务违约居高不下，私募基金股权投资成大势所趋

数据来源：Wind、观点指数整理

2021中国房地产行业发展白皮书

不过可以看到，监管政策也一直在调整适应，为房地产私募 基金的健康发展起到很大作用，未来私募基金行业将会越 来越成熟、规范。

与此同时，2020年9月11日，证监会下发《关 关于加强私募投 资基金监管的若于规定（征求意见稿）》，监管明确私募基金 回归投资本质，重申投资活动“利益共享、风险共担”的本质。 月确要求房地产私募股权基金行业禁止明股实债、控股股东 或实控人自融、投向类信贷资产或其收（受）益权资产。

上海大宗交易火热，物流和数据中心受捧

回顾2021上半年，热点大宗交易基本集中在北京、上海两 大城市，北京的中关村地区商办写字楼尤为火爆。加上去 年年底普洛斯收购盈都大厦D座，城投资、颢腾投资联 合瑞士合众集团等外资战略性收购鼎好大厦，大半年时间 内，众多地产基金均纷纷对北京中关村写字楼出手，由此 也可看出地产基金们的投资偏好。

数据来源：观点指数整理

2021年上半年北京大宗交易

2021年上半年上海大宗交易统讯

数据来源：观点指数统计（未计入凯德来福士、SOHO等资产包数据）

2021年度影响力房地产基金品牌

研究体系包括：企业的运营能力（在管／累计基金规模、在管／累 计基金个数、投资项目资产规模、投资项目个数、兑付能力、资 产管理回报能力、募资来源及成本、投资城市等）、机构影响力（募 资优势、团队投资专业能力、私募基金管理水平、内部风控制度 建设及退出机制、品牌特色与影响力等）以及社会影响力（企业 经济表现、慈善公益、合作伙伴关系、员工保障、激励与关怀等）

2021年度影响力地产股权投资机构

研究体系包括：企业的运营能 力（在管广累计基金规模、股 权投资项目资产规模、股权投 资房地产企业规模、资产管理 回报能力、募资来源及成本、 投资城市、成功案例等）、机 构影响力（募资优势、团队投 资专业能力、私募基金管理水 平、内部风控制度建设及退出 机制、品牌特色与影响力等） 以及社会影响力（企业经济表 现、慈善公益、合作伙伴关系、 员工保障、激励与关怀等

产业运营：REITs与增值未来

中国首批基础设施公募RE/TS 正式发行，产业地产迎来证 券化良好契机。

2021年上半年，中国首批基础设施公募REITS正式登陆资本市场，并持续有相关 的配套支持政策出台，更有特事特办之举，持有合资格资产的产业运营商迎来发 展机遇。

盈利数据恢复进行时，两家企业拟在主板上市

盈利数据恢复进行时，两家企业拟在主板上市

从2021年上半年企业的动作来看，继续有多家产业地产企业有项目开工和合作 签约，更有数家企业成功拿下产业用地。 联东集团作为国内标准化厂房开发商的代表，规模化扩张战略持续，上半年共录 得13个新项目开工，两个项目拿地，地块分别位于佛山三水区和东莞麻涌大步村。 而另外一家标准厂房开发商中南高科则在上半年于港交所递交了招股书，若上市 成功将成为首家赴港上市的标准厂房开发商

中国前五大制造业产业园开发及运营商

除中南高科在港IPO外，还有一家产 业地产企业武侯高新申请从新三板向 创业板转板，该企业是来自成都的区属 政府园区平台公司。

从毛利率看，16家企业中2021年上半 年毛利率较去年同期上升的企业有6 家。张江高科因销售产业空间载体而毛 利飙升，电子城和华夏幸福则毛利大幅 下滑。电子城出现亏损使毛利率大降， 主要原因为其科技创新平台项目按年 度经营计划推进JC 887-2001 干挂石材幕墙用环氧胶粘剂，目前各项目均处于建 设阶段，暂未到交付运营期。

2021中国房地产行业发展白皮书

021年上半年产业地产企业项目动

数据来源：公司公告，观点指数整理

放频出，条件严苛考验企业

城市 政策文件 成都 《成都市人民政府办公厅关于加强新型产业用地（MO）管理的指导意见》 东莞 《关于完善东莞市新型产业用地MO项目管理的补充规定》 固安 《固安县关于京南·固安高新区试点新增新型产业用地(M0)管理办法(试行)》 广州 《广州市新型产业用地（MO）准入退出实施指引（试行）》 哈尔滨 《哈尔滨新区深圳(哈尔滨)产业园区新型产业用地(M0)实施办法(试行)》 海宁 《海宁市创新型产业用地管理实施意见（试行）》 临沂 《临沂市新型产业用地管理智行办法》 南宁 《南宁市创新型产业项目用地管理暂行办法》 宁波 《宁波甬江科创大走廊创新型产业用地(M0)管理办法(试行)》 青岛 《关于加强新型产业规划用地管理的通知（试行）） 汕头 《汕头经济特区新型产业用地(MO)管理智行办法》 深圳 《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》 天津 《关于支持新型产业用地高效复合利用暂行办法》 温州 《关于进一步完善市区创新型产业用地管理的实施意见》 武汉 《市人民政府办公厅关于支持开发区新型工业用地(MD)发展的意见》 张家港 《张家港市科创产业用地（MO）管理暂行办法》 郑州 《关于优化产业用地管理促进产业高质量发展的指导意见》 珠海 《珠海市新型产业用地（MO）管理暂行办法（试行）》 数据来源：观点指数整理

支国家对大键新兴产业的支持，咨地政附对产 业的诉求上 张到较高的水平，同时对于合作企业也提出了更多的产业 要求。如销售金额位居前列的企业在跟洽谈合作时被要求 在地块中添加产业园、科创小镇、文旅综合体等功能板块等， 文已经成了普遍现象。 很多房企都或被动或主动地成立了自己的产城部门，希望 以产业勾地获取更多低价优质土地。受此负面影响，政府 对产业拿地的要求愈加严格，与开发商的合作不再是只看 份简单的合作方案，更要有落地的产业资源和专业的产 业服务，带有产业资源的运营商将会有更多的合作机会。 事实上，国家对房地产的管控大方向依旧未变，地方政府 的要求越发产严格，百分百自持的产业用地不再少见，包括 可南、北京、海口、济南等一些省市更是明确发文，要求 主宅、商业等不得与其他产业用地捆绑，希望从根本上杜 绝产业勾地的可能。 政策面上，2021年3月16日，自然资源部发布了《工业 页自建设用地控制指标（征求意见稿）》，自的是进一步 现范工业项目建设用地管理，促进土地资源节约集约和高 效利用。

关于分割转让GB／T 37342-2019 国家森林城市评价指标， 《控制指标》提到：行政办公及生活服务