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房地产开发全套流程大全完整版).pdf简介：

，由于我是一个的，我无法直接提供PDF文件。但我可以为你概述房地产开发的全套流程，供你参考：

1. 项目立项：开发商确定开发项目，进行市场调研，编写项目建议书，获得土地使用权或旧房改造审批。

2. 可行性研究：对项目进行经济、技术、环境和社会影响的全面评估，确定项目的可行性。

3. 规划设计：聘请专业设计师和规划师进行项目设计，包括建筑、园林、交通等，同时制定详细的项目施工图。

4. 审批：提交相关政府部门进行项目规划审批、环评、用地审批等。

5. 招投标：确定工程承包商，进行公开招投标或直接委托。

6. 施工准备：承包商进行施工前的准备，包括地基处理、施工图纸细化等。

7. 土建施工：主体结构施工、水电安装、内外装修等。

8. 配套设施建设：包括绿化、道路、公共设施等。

9. 质量监管：开发商和政府质监部门监管工程质量。

10. 验收：工程完成后，进行各项验收，包括自检、初验、竣工验收。

11. 交付：通过验收后，开发商准备交付，包括交房前的准备工作。

12. 营销推广：制定销售策略，进行广告宣传，吸引购房者。

13. 销售及服务：接收购房者的预订和购买，提供售后服务。

14. 售后管理：包括物业管理、维修、保养等。

15. 产权办理：协助购房者办理产权证，完成交易。

以上是房地产开发的基本流程，具体步骤可能因地区和项目规模有所不同，且可能涉及更多细节。如果你需要更详细的文件或具体操作指南，建议你直接从相关专业书籍或官方机构获取。

房地产开发全套流程大全完整版).pdf部分内容预览：

般指8层至12、13层的建筑。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带 电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强 度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点。同时，小高层对土地的利 用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青

指15层以上、24层以下的建筑体。因为建筑结构和建筑形态（点状居多）的 高限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。 主城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本（即“楼 面地价”）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也 少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复 杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提 高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如 果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心

根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全 防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机 及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间 任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。 智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络： 把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使 小区内居民可以24小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络

GB∕T 24721.3-2009 公路用玻璃纤维增强塑料产品 第3部分：管道交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基 层专业服务设施和管理机构

是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具 备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保 龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交 所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量 收费开放，

1、“五证” 商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有 土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。 2、“二书” 是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的 新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书，

3、《商品房预售许可证》

《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发 公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以 预先出售继承。

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向 产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交 易手续费经济适用房减半）

指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。

6、商品房综合验收合格

7、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅 使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说 明书》。

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开 发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合 司，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在 租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得 该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳 的租金可以作为房产开发商收取的房租。 这种方式有三个优点： 一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。先租后买有了 先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只 是租一下，不会有太大的经济损失。 二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相 当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠

三是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包变成了财富。 因此，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，文为开发商 自已开拓出了一种薪新的销售市场

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种 兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花 税票完成纳税义务等特点。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、 取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税的课税对象是有偿转 让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税 的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 土地增值额三转让房地产收入一税法规定的扣除项目金额

各级政府主地管理部门将土地使用权出让给地使用者，按规定向受让人收 取的主地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，主地使 用者需要续期而向土地管理部缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获 得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和 投资，按规定补交的土地出让价款。

13、土地收益金(土地增值费）

土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给 第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用 者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时 就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款

14、三通一平(净地)

是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。

1.土地使用税：以出让或转让方 得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次 月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用 税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规 定）

案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地 面积为56000平米JTS 124-2019标准下载，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使 用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？

2．印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征 收印花税，按所载金额万分之五贴花。 3．契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定 的契税税率为3%。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税 人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天

1．印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。 2，印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之 三贴花

1.营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定 的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者 消售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产 或者销售不动产并收营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者 销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2．土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准 主宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实 行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产 开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产 取得的收入。 3．企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分 季（或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自 治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15% （2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

约税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者 肖售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产 成者销售不动产并收营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者 肖售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%

4.印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税JC∕T 2250-2014 熔融石英，按所载金额万分之 五贴花。

1.企业所得税（完工开发产品）：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收 的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他 页目合并计算的应纳税所得额。 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配 套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （2）开发产品已开始投入使用。 （3）开发产品已取得了初始产权证明

2.土地增值税（清算）