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上海产业用地指南(2019版)（上海市经济和信息化委员会等四局委2019年3月）简介：

"上海产业用地指南(2019版)"是由上海市经济和信息化委员会、上海市规划和自然资源局、上海市生态环境局、上海市市场监督管理局等四局委在2019年3月联合发布的指导性文件。这份指南旨在为上海市的产业用地规划、开发、使用和管理提供明确的指导，以促进产业优化升级，保障经济可持续发展。

指南内容可能包括以下几个方面：

1. 产业分类与用地标准：根据上海的产业发展战略，对不同类型的产业进行分类，并设定相应的用地标准，如科技研发、高端制造、现代服务业等。

2. 土地供应政策：阐述土地供应的总体策略，包括土地供应的规模、结构、方式等，以及对新兴产业、高新技术产业等的倾斜政策。

3. 环保要求：强调在产业用地中，环保和可持续发展的要求，如环保设施的配置、污染排放标准等。

4. 规划管理：指导如何进行产业用地的规划和管理，包括产业结构的优化、土地使用的效率提升等。

5. 法律法规与程序：介绍与产业用地相关的法律法规，以及用地申请、审批、监管等程序。

6. 案例分析：通过实例分析，展示如何有效合理地使用产业用地，以提供实践参考。

这份指南不仅对企业和投资者在选择和使用产业用地时具有指导意义，也为政府相关部门进行产业用地管理提供了依据。随着城市发展的变化和产业政策的调整，类似的指南可能会定期更新。

上海产业用地指南(2019版)（上海市经济和信息化委员会等四局委2019年3月）部分内容预览：

本指南可用于编制产业项目用地的有关材料，核定项自用地 规模、实施项目准入或退出评估，同时也可为相关部门、园区开 展产业用地节约集约利用评估，制定产业发展规划和政策、调整 产业结构与优化产业布局等提供评估和决策参考。主要使用原 则、领域和方法说明如下： 一、使用原则 1、依法审核原则。项目的合法合规是用地审核的前提条件 新建、改建或扩建的产业项目应符合国家和上海市相关法律法 规，符合上海市土地利用总体规划、城市总体规划和区域规划 以及所在园区的产业发展规划和功能定位， 2、产业导向原则。产业项目用地应符合国家和本市确定的 产业布局和导向，引导产业集中集聚集约发展，鼓励企业采用先 进生产设备、工艺和技术；淘汰类和限制类项目严禁供地；鼓励 类项目应符合国家和本市规定的产业用地控制标准。 3、集约用地原则。产业项目引进应以节约集约用地情况作 为最重要的评估因素之一。企业应充分利用有限的土地资源，势 力提高土地利用效率和水平。工业项目建设应采用先进的生产工 艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。鼓励有条件的产 业园区规划设立多层标准厂房或研发楼宇，对适合标准厂房或研 发楼宇的企业或项目，原则上不单独供地，可统一进入、集中进

驻。各区、园区可结合实际，以单位建筑面积产出水平作为评估 指标，提高标准厂房利用绩效水平；改、扩建工业项目应充分利 用原有的生产、辅助、公用工程等设施和场地；规划工业区块内 的基础设施、配套设施、绿化率要严格控制，推进节约集约用地 分期建设的工业项目可分期审请建设用地。符合相关条件的区域 或项目可利用研发总部类用地发展研发设计、总部等生产性服务 业。 4、分类指导原则。按照不同类型的产业用地，实施分类指 导，鼓励提高用地效率。各区和产业园区可根据本指南，对工业 用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、 研发总部通用类、物流仓储用地等不同类型项目，实行差别化准 入标准。 二、使用领域及方法 （一）新增项目用地评估 1、项目的产业定位及布局导向论证 在使用本指南前，项目须经评估论证，明确符合国家产业政 策导向及《上海产业结构调整负面清单（2018版）》等上海产 业导向政策，以及项目所在园区产业定位，项目规划选址符合本 市土地利用总体规划、城市总体规划和区域控制性详细规划后， 方可使用本指南进行土地集约利用评估。列入限制类的行业和产 品，限制新增生产项目，生产计划实施总量控制，不得新增用地 列入禁止类的行业和产品，不得新增投资或扩产，现有企业和生

产能力采取限期停产、转移或合并措施。 2、确定项目类型 对于制造业项目，根据《国民经济行业分类与代码》（GB/T 4754一2017），确定工业项目所属的中类制造业行业类型。项目 函盖多种行业类型的，可按其主导业务来确定行业类型。此类项 自应根据工业用地产业项目类的相关用地标准进行评估。 对于为制造业项目定制厂房的，根据该定制厂房实际使用企 业或项目的行业分类，将入驻项目及其定制厂房的相关投资、产 出合并计算后，参照对应制造业项目的相关用地标准进行评估。 对于建造非自用的标准厂房项自，原则上按照工业用地标准 厂房类的相关用地标准进行评估。如有行业特殊需要的，可根据 预目实际，参照对应制造业项目的相关用地标准进行评估。 对于与制造业业务密切相关的研发总部类项目、特别是研发 类项目，可根据项目特点，在对行业领先水平、土地集约利用水 平等方面进行综合评估的基础上，参照对应的制造业领域，根据 工业用地产业项目类的相关用地标准进行评估。对于投入及产出 规模有限的单纯的功能性科研设计、研发中心等项目，可综合考 惠其所属企业集团的产出贡献、对标国际先进水平的相应研发机 构的土地集约利用情况，经评估，可适当降低或不适用本指南相 关用地标准。 对于其他非首用的研发总部类项目，原则上按照研发总部通 用类的相关用地标准进行评估

对于物流仓储类项目，参照储存物品的属性确定相应的类 别，根据物流仓储用地的相关标准进行评估。对于危险化学品仓 诸项目，以相关工程施工、安全、环保、消防、交通等设计规范 要求为准。 3、项目用地评估 除工艺流程或生产安全等有特殊要求的项目外，新建、扩建 和改建的工业项目审请单独供地的，必须同时符合以下条件： （1）容积率。项目容积率要求一般不低于本指南规定的所 属中类行业的控制值。在已编制控制性详细规划的地区按批准的 规划执行。对于特大、特重型机械生产，或化工、医药、部分食 品加工等生产工艺特殊需要的项目自，以相关工程施工、安全、环 呆、消防、交通等设计规范要求为准，并与国际先进水平对标 经评估，其容积率控制值可适当降低。对于容积率低于0.8的特 殊行业，各区可结合实际增加其他约束性指标如建（构）筑物覆 盖率等，相关情况报币相关主管部门备案后依程序实施。 （2）固定资产投资强度。项目固定资产投资强度要求一般 不低于本指南规定的所属中类行业的控制值。固定资产投资规模 3000万元人民币以下的项目原则上不予单独供地，鼓励进入标 隹厂房和研发楼宇。 （3）预期土地产出率。项目预期土地产出率要求一般不低 于本指南规定的所属中类行业的控制值。 （4）预期土地税收产出率。项目预期土地税收产出率要求

一般不低于本指南规定的所属中类行业的控制值。 （5）建筑系数。工业项目的建筑系数一般不低于35%；物 流仓储项目的建筑系数一般不低于40%；标准厂房项目的建筑系 数一般不低于35%。 （6）行政办公及生活服务设施用地所占比重。除生产性服 务业项目外，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积 般不超过工业项目总用地面积的7%。针对产业转型发展、科技 创新特点，充许产业类工业用地配套科技创新服务设施的建筑面 积占总建筑面积的比例一般不超过15%。严禁在工业项目范围内 建造成套住宅、宾馆、招待所和与企业自身生产经营活动无关的 培训中心等非生产性配套设施。 （7）绿地率。除总部研发类项目外，工业企业内部严格控 制绿地率。因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的： 绿地率一般不超过15%。 按照分类指导、突出重点的原则，优先保证币区政府重点弓 进的战略性新兴产业项目或重大产业项目供地。对经过用地评 估、准予供地的产业项目，其相关用地产出指标应按照本市工业 用地出让管理的有关规定，纳入土地出让合同，实施全生命周期 管理。对不符合以上准入条件的产业项目，不予供地或对项目用 地面积予以核减。对因生产安全等有特殊要求确需突破本指南控 制标准的，应当根据有关规定，结合项目实际进行充分论证，确 属合理的，方可批准供地

（二）存量项目技术改造和调整评估 积极鼓励存量产业项目在自有土地上实施技术改造，提高土 地集约利用水平。原则上对于符合地区规划、符合本市产业发展 规划和所在区域功能定位、符合安全环保和建设要求、符合土地 集约利用方向的技术改造项目应予以支持。具体标准和要求，由 相关各区结合实际予以确定。此外，在确定项目类型后，也可利 用本指南对存量产业项目进行土地节约集约利用水平的评估，根 据本市低效工业用地标准的相关规定，对用地低效企业进行筛 选。在进行土地利用评估的同时，可结合区域产业导向、布局规 划、环境保护、能源消耗、安全生产、社会效益、安置就业等情 况进行综合判断，确定产业结构调整方式及措施。 （三）区域产业发展评估 参照本指南的相关指标，通过与全市相关指标均值、控制值 与推荐值的比对，对产业园区主导产业中高于全市平均水平的产 业，采取措施加快发展；对产业园区低于全市平均水平的主导产 业，要采取措施加快结构调整和产业提升；鼓励产业园区提高现 有工业用地开发强度，提升产业发展能级

表1工业用地产业项目类容积率标准

表2 物流仓储用地容积率标准

表3 工业用地标准厂房类容积率标准

类别名称 控制值 推荐值 调整值 工业用地标准厂房类用地项目 1.5 2.0 0.6

表4研发总部通用类容积率标准

1、行业代码为《国民经济行业分类与代码》（GB/T4754一2017）中的大类 和中类行业代码。带*号的行业是根据国家发改委和本市产业结构调整负面清单 确定的结构调整重点行业，不予新增供地，现有企业按照产业结构调整计划安排 有序调整。对于非全行业调整的产业领域，应按照产业结构调整负面清单确定的 限制类清单和淘汰类清单的有关规定，不予新增供地。 2、容积率控制值为项目准入下限，新增项目容积率一般不应低于对应的控 制值。对于特大、特重型机械生产，或化工、医药等生产工艺特殊需要的项目 以相关工程施工、安全、环保、消防、交通等设计规范要求为准，并与国际先进 水平对标，经评估，其容积率控制值可适当降低。对于容积率低于0.8的特殊行 业，各区可结合实际增加其他约束性指标如建（构）筑物覆盖率等，相关情况报 市相关主管部门备案后依程序实施。 3、容积率控制值标准仅适用于需要新供应工业用地的产业项目；对于低于 相关控制值标准的产业项目，如确有需要，经评估可通过土地租赁、厂房租赁以 及厂房转让等方式予以落地 4、涉及复合用地的相关项目，可结合实际，按确定的用地比例参考本指南 进行折算。 5、研发总部产业项目类容积率标准参考具体项目所属行业门类的容积率标 准

单位：亿元/平方公单

1、行业代码为《国民经济行业分类与代码》（GB/T4754一2017）中的大类 和中类行业代码。 2、在使用本指南前，项目须经评估论证。明确符合国家和本市产业政策导 向，与所在园区产业定位相符合，项目规划选址符合本市土地利用总体规划、城 市总体规划和区域控制性详细规划后《热释电材料热释电系数的测试方法 GB/T11297.8-2015》，方可利用本指南进行土地集约利用评估。 3、带*号的行业是根据国家发改委和本市产业结构调整指导自求确定的结构 调整重点行业，原则上不予新增供地。

4、固定资产投资强度为行业累计值计算所得，均值与控制值主要是为产业 项目引进提供参考。 5、对于利用工业用地标准厂房类、研发总部通用类、物流仓储用地的产业 项目，原则上不对固定资产投资强度指标进行评估考核。 6、固定资产投资强度控制值标准仅适用于需要新供应工业用地的产业项目； 对于低于相关控制值标准的产业项目，如确有需要，经评估可通过土地租赁、厂 房租赁以及厂房转让等方式予以落地。 7、涉及复合用地的相关项目，可结合实际，按确定的用地比例参考本指南 进行折算。 8、固定资产投资强度控制值原则上为项自准入下限，但对于存在特殊情况 的部分战略性新兴产业项目、“四新”产业项目、先进制造业项目、文化创意产 业重大项目以及符合条件的重大军工项目等，经评估其固定资产投资强度控制值 可适当降低