GB／T 50291-2015标准规范下载简介

GB／T 50291-2015 房地产估价规范(完整正版、清晰无水印).pdf简介：

"GB/T 50291-2015 房地产估价规范"是中国的国家标准，全称是《房地产估价规范》，它是由中国房地产估价师与房地产经纪人学会和中国建筑工业出版社联合制定并发布的。该规范于2015年发布，主要针对房地产估价工作，对房地产估价的程序、方法、内容、报告格式、质量控制等方面做了详细的规定。

GB/T 50291-2015涵盖了房地产估价的基本理论、基本方法，包括市场法、收益法、成本法等主要估价方法的运用，以及房地产估价的程序和报告编写要求。它对估价人员的专业素养、职业道德、估价误差控制、估价报告的撰写和解释等有严格的规定，旨在保证房地产估价的科学性、公正性和准确性。

这个规范对于房地产估价行业具有重要的指导意义，是估价人员进行估价活动必须遵循的基本准则，也是管理部门监督和评价房地产估价服务的重要依据。同时，它对于保障房地产市场的健康发展，维护交易双方的权益，具有重要的作用。

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况与此不相同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整。

4.5.3假设开发法的估价前提应根据估价目的、估价对象所处

开发建设状态等情况，并应经过分析，选择下列前提之一： 1业主自行开发前提； 2自愿转让开发前提； 3被迫转让开发前提 4.5.4选择最佳开发经营方式时，应先调查估价对象状况、估 价对象所在地的房地产市场状况等情况T／CSPSTC 8-2017 数字化标识导向牌技术规范.pdf，再据此确定未来开发完 成后的房地产状况及其经营方式。

4.5.4选择最佳开发经营方式时，应先调查估价对象状况、估 价对象所在地的房地产市场状况等情况，再据此确定未来开发完 成后的房地产状况及其经营方式。

开发项目相应的一般期限、估价前提、估价对象所处开发建设状 态、未来房地产市场状况等进行测算

4.5.6后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未买

立价前削 提、估价对象所处开发建设状态等来确定，并应符合下列规定： 1后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完 成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金，动态分析法 的构成项目包括后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、销 售税费等，静态分析法的构成项目还包括后续开发的投资利息 当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，构成项目还应包 括估价对象取得税费。 2动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为预计其在 未来发生时的金额，静态分析法中后续开发的必要支出可为假设 其在价值时点发生时的金额

4.5.7开发完成后的价值测算，应符合下列规定：

1不应采用成本法测算； 2当采用比较法测算时，应先测算开发完成后的房地产单 价，再将该单价乘以未来开发完成后的房地产面积或体积等得出 开发完成后的房地产总价值；当未来开发完成后的房地产中有不 司用途或档次等较大差别时，应分别测算不同部分的单价，再将 它们乘以相应的面积或体积等后相加得出开发完成后的房地产总 价值。

4.5.8动态分析法中折现前开发完成后的价值测算，应符合下

1应为未来开发完成后的房地产在其开发完成时的价值， 但当能预计未来开发完成后的房地产预售或延迟销售时，应为在 预售或延迟销售时的价值；

成后的房地产在价值时点的价值

成后的房地产在价值时点的价值

4.5.10动态分析法中的折现率，应为类似房地产开发项目所要 求的收益率。

4.5.11静态分析法中后续开发的投资利息的计算基数，应

估价对象价值或价格和后续开发的建设成本、管理费用、销售费 用。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，计算基数还 应包括估价对象取得税费。各项计算基数的计息期，应分别自其 发生时起至建设期结束时止

数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以类似房地产

数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以类似房地产开 发项目的相应开发利润率

开发的必要支出分别折现到价值时点后相减；静态分析法的开发 价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得 利润。

4.6.1房地产估价除可选用比较法、收益法、成本法、假设开 发法外，还可根据估价目的和估价对象等情况，选用表4.6.1中 的其他估价方法

表4.6.1其他估价方法

进行： 1 搜集有关基准地价的资料； 2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价； 3 对基准地价进行市场状况调整； 4 对基准地价进行土地状况调整； 5 计算估价对象宗地价值或价格。 4.6.3 基准地价修正法估价时，应符合下列规定： 1在将基准地价调整为宗地价值或价格前，应了解基准地 价的内涵； 2对基准地价进行市场状况调整时，应将基准地价在其基 准日期的值调整为在价值时点的值，调整的方法与比较法中市场 状况调整的方法相同； 3对基准地价进行土地状况调整时，应将估价对象宗地状 况与基准地价对应的土地状况进行比较．根据它们之间的差异对 基准地价进行相应调整； 4运用基准地价修正法评估宗地价值或价格，宜按估价对 象所在地对基准地价的有关规定执行。 4.6.4运用路线价法进行土地估价时，应先在城镇街道上划分 路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取一 定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，然后利用 有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价 直或价格。 4.6.5运用标准价调整法进行房地产估价时，应先确定估价范 围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的 房地产具有相似性，再在每组内设定标准房地产并测算其价值或 介格，然后利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产价 值或价格调整为冬完被估价房地产的价值或价格

1在将基准地价调整为宗地价值或价格前，应了解基准地 价的内涵； 2对基准地价进行市场状况调整时，应将基准地价在其基 准日期的值调整为在价值时点的值，调整的方法与比较法中市场 状况调整的方法相同； 3对基准地价进行土地状况调整时，应将估价对象宗地状 况与基准地价对应的土地状况进行比较根据它们之间的差异对 基准地价进行相应调整； 4运用基准地价修正法评估宗地价值或价格，宜按估价对 象所在地对基准地价的有关规定执行。

4.6.4运用路线价法进行土地估价时，应先在城镇街道

路线价区段并设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取 定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，然后利用 有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价 值或价格

围，对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的 房地产具有相似性，再在每组内设定标准房地产并测算其价值或 价格，然后利用楼幢、楼层、朝向等调整系数，将标准房地产价 值或价格调整为各宗被估价房地产的价值或价格

的房地产具有相似性，再在每组内把房地产价值或价格作为因变 量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元 回归，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试 算优化和分析检验，确定多元回归，然后利用该计算出 各宗被估价房地产的价值或价格

复的必要支出及应得利润，将其作为房地产的价值减损额 4.6.8运用损失资本化法进行房地产价值减损评估时，应先预 测未来各年的净收益减少额或收人减少额、运营费用增加额，再 计算其现值之和作为房地产的价值减损额。

测未来各年的净收益减少额或收人减少额、运营费用增加额，再 计算其现值之和作为房地产的价值减损额。

先分别评估房地产在改变之前状况下的价值和在改变之后状况下 的价值，再将两者之差作为房地产的价值减损额或价值增加额，

5不同估价目的下的估价

5.1房地产抵押估价

建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金 费用。

5.1.7由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权需要 缴纳的出让金等费用，应按估价对象所在地规定的标准进行测 算；估价对象所在地没有规定的，可按同类房地产已缴纳的标准 进行估算。

5.1.8抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值应为抵

5.1.8抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值应为

押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值；为共同 共有的，抵押价值或抵押净值应为共有房地产的抵押价值或抵押 净值。

押净值应为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值或抵

押净值应为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值或抵押 净值。

权设立前已存在的债权经当事人同意转入最高额抵押担保的债权 范围的，抵押价值或抵押净值可不减去相应的已抵押担保的债权 数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用作 出相应限制

5.1.11在进行续贷房地产抵押估价时，应调查及在估价报告

说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应根据已 发生的变化情况进行估价。对同一抵押权人的续贷房地产抵押估 价，抵押价值、抵押净值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权 数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用作 出相应限制。

格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的 需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生 较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值， 抵押净值等进行重新评估，并应为抵押权人提供相关风险提示。

价格或市场价值、抵押价值、抵押净值，可采用批量估价的 方法。

5.2.1房地产税收估价，应区分房地产持有环节税收估价、房 地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应 税种为核定其计税依据进行估价

5.2.1房地产税收估价，应区分房地产持有环节税收估价、房 地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应 税种为核定其计税依据进行估价。 5.2.2房地产税收估价，应兼顾公平、精准、效率和成本。对 同类房地产数量较多、相互间具有可比性的房地产，宜优先选用 批量估价的方法进行估价。对同类房地产数量较少、相互间可比 性差、难以采用批量估价的方法进行估价的房地产，应采用个案 仕价的方注进行价

同类房地产数量较多、相互间具有可比性的房地产，宜优先选用 批量估价的方法进行估价。对同类房地产数量较少、相互间可比 性差、难以采用批量估价的方法进行估价的房地产GB 51099-2015 有色金属工业岩土工程勘察规范，应采用个案 估价的方法进行估价，

5.2.3房地产持有环节税收估价，各宗房地产的价值时点应相

点租 同。房地产交易环节税收估价，各宗房地产的价值时点应为各自 的成交日期

5.3房地产征收、征用估价

5.3.1房地产征收估价，应区分国有土地上房屋征收评估和集 体土地征收评估

被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场 价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬迁 费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造 成的停产停业损失评估等。

5.3.3被征收房屋价值评估道路交通标志和标线(GB5768.2-2009)-第2部分：道路交通标志，应符合下列规定：

1被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土 地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值； 2当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定 或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不 应包括被征收房屋室内装饰装修价值，并应在被征收房屋价值评