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农用地估价规程GBT 28406-2012.pdf简介：

"农用地估价规程GBT 28406-2012.pdf" 是中国国家标准（GB/T）中的一份技术文件，全称为《农用地估价规程》。这份规程于2012年发布，主要目的是为农用地的经济价值评估提供科学、公正、可操作的指导方法和技术要求。它涵盖了农用地的类型、估价原则、估价方法、数据采集、评估报告编制等多个方面，对于农地流转、征地拆迁、农村土地制度改革等过程中农用地的经济价值评估具有重要的参考价值。

该规程详细规定了农用地估价的程序、技术指标、评估等，强调了公正性、客观性和科学性，旨在保证农用地估价的合理性和准确性，促进农村土地资源的合理配置和有效利用。由于涉及到专业的土地估价知识，非专业人士阅读时可能需要一定的专业知识背景。

农用地估价规程GBT 28406-2012.pdf部分内容预览：

收集交易实例农用地的资料，包括其位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年限 交易条件、影响地价的因素、土地价格等，

6. 4. 1.7收益资料

SHJ 507-1987 石油化工特殊钢结构工程施工及验收规范收集待估农用地的农产品收人或年租金收入资料

6. 4.1.8成本费用资料

收集农用地的开发成本及生产费用（农用地维护费、种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工 费、水电费、农舍费、工具费）等方面的资料

6.4. 1. 9基准地价资料

6.4.1.10参数数据

6.4.1.11其他资料

有关经济指数及农用地价格变动指数；农用地利用的政策法规、条例、规定；有关农用地利用规划等 资料。

6.4.2宗地估价资料整理

6.4.2.1宗地估价资料核实与剔除

用于农用地估价的资料数据需要严格核实，来源可靠，无显者异常，对明显不合要求的和特殊极 以剔除。

6.4.2.2宗地估价资料整理

对现有资料进行初步整理，并判断是否满足本次估价的农用地宗地的要求，并记录所缺资料，以便 补充调查和收集；对不全、不可靠的现有资料作好记录，以使补充资料和收集；对现有资料数据要妥善保 管，并存人档案。

6.5实地查勘待估农用地

估价人员需要到估价对象现场 、周围环境、农作物长势等，并对享 集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料 对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

6.6选定估价方法，试算宗地价格

GB/T28406—2012

根据待估宗地情况及各种方法的评估结果，选用以下方法确定最终估价结果： a）简单算术平均法； b）加权算术平均法； C）综合分析法。

宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告，估价人员按估价报告的规范格式撰写 告。估价报告规范格式见附录C

6.9估价报告提交、备案及估价资料分类归档

活价报告完成后，要及时提交给委托方，按规定 备案，并对所用估价资料和宗地估价报 进行分类整理和归档保管，以备查用

7不同利用类型的农用地宗地估价

.1.1耕地地价的影响因素

根据4.3所确定的因素体 田的地价影响因素。在确定水田的地价 影响因素时，要注意田块的保入

7.1.1.2旱地地价的影响因素

限据4.3所确定的因 响因素。在确定旱地的地价 因素时，要注意地块形状 素对地价的影响

7.1.1.3水浇地地价的影响因素

根据4.3所确定的因素体系并结合水浇地的利用性质确定水浇地的地价影响因素。在确定水浇地 介影响因素时，要注意田块的保水能力、水源条件、地下水理深等因素对地价的影响。

7.1.2耕地地价的评估方法

讲地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基 价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法：如果是待开发的耕地，可采用剩余法。

7.1.3耕地地价评估的技术要点

讲地地价评估的技术要点如下 ）在评估耕地价格时，首先根据土地所处区域条件、近三年来耕地的实际耕作状况及可能的新的

耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力； 6） 要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分 析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施对农用地可能产生的负面影响也要充分 考； 用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率 是否准确。在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般采用实测的方式，即具体 计算待估宗地在一年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据可采 用近三年的客观平均值； d）采用市场比较法时，注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包 括地上农作物、农田设施等，如果不一致则要进行一致性调整。比较案例的利用方式和耕作制

7. 2. 1影响因素

根据4.3所确定的因素体系并结合林地的利用性质确定林地的地价影响因素。在确定林地的地价 影响因素时，要注意立地条件、砾石含量、地形坡度、林业设施状况、林木经营结构、交通运输条件等因素 对地价的影响。

林地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用市场比较法、成本通近法和收益还

7.3.3评估技术要点

林地地价评估的技术要点如下： a）在评估林地价格时，首先准确界定估价对象是否包括林木及有关林业设施等，如果包括就需要 充分考虑包括后对林地价格的影响； b）采用市场比较法评估林地地价时，比较案例的林木类别及林地开发经营方式与评估对象的 致，即交易对象是否包括地上林木、林业设施等，如果不一致则要进行一致性调整： C 用收益还原法评估林地价格时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益和总费用 d）对具有生态及旅游价值的林地，还要考虑生态及旅游价值对土地价格的影响。

在进行未利用地价格评估时，首先根据未利用地的规划要求或土地的开发利用计划，确定土地利用 和土地利用方式，然后选择适当的方法进行评估。 未利用地价格的评估方法，可根据实际情况采用剩余法和市场比较法进行评估

7.5.3评估技术要点

GB/T28406—2012

利用率等。确定的依据主要是未利用地本身的自然条件、有关规划的要求及开发者的实际开 发计划等； b 未利用地价格评估时要适当考虑未利用地开发后的价格增值，并充分考虑未利用地的可利用 与未利用程度 C 采用剩余法评估时，按照所确定的未利用地开发利用方式调查和评估开发后的买卖价格，要求 有可比较的市场交易案例； d）采用市场比较法评估时，需要调查当地类似条件的未利用地拍卖等市场价格

8不同估价目的的农用地估份

8.1承包农用地价格评估

承包农用地价格是指在正常条件下承包年期内的农用地的价格。 承包农用地的价格评估需要综合考虑农用地的土壤质量、收益水平、土地承包经营期限、有无其他 经营或权利限制、农田基础设施状况与水平等方面因素。 承包农用地价格评估方法可采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法等。 还原利率可根据估价对象权利内容确定 承包农用地价格评估同时评估许多宗地时，评估报告需要作适当归并

8.2转包农用地价格评估

转包农用地价格是指在正常市场条件下转包期内农用地收益的现值之和。 农用地转包最高年限不能超过农用地的剩余承包年限。 农用地转包价格需要综合考虑农用地的土壤质量、土地收益水平、土地转包经营期限、有无其他经 营或权利限制、农田基础设施状况与水平等方面进行评估。 农用地转包价格的评估方法可采用收益还原法、市场比较法等。 用收益还原法进行农用地转包价格评估时，还原利率可根据估价对象权利内容确定

农用地租金标准要与该宗地的正常地价标准相均衡。租金标准的评估可通过该宗地的正常土地使 用权价格标准折算，也可采用市场比较法等直接评估

8.4荒地拍卖底价评估

荒地拍卖的年限不可超过国家规定的最高年限。 荒地拍卖估价，可依据.中华人民共和国拍卖法及.中华人民共和国土地管理法等有关规定进行 荒地拍卖估价，可采用剩余法和市场比较法确定其价格。但要在估价报告中说明未来市场变化风 险和预期强制处分等因素对拍实价格的影响

8.5荒地抵押价格评估

荒地抵押估价是指在将荒地作为抵押债权担保而设定抵押权时对荒地进行的价格评估。 荒地抵押评估的是有限年期荒地价格。 荒地抵押估价，可依据.中华人民共和国担保法及.中华人民共和国土地管理法等有关规定进行， 荒地抵押估价：可采用市场比较法、剩余法和成本近法确定其价格。但要在估价报告中说明未来 节场变化风险和预期强制处分等因素对抵押价格的影响。 在进行荒地抵押估价时，要区分抵押物的权利状况，按照其相应的权利评估确定其相应的价格。 荒地抵押价格评估需掌握前三年荒地价格的变化状况，预测未来三年的地价变动趋势，并考虑抵押

【10层】15120平米半地下室地上10层钢框架住宅（计算书、建筑、结构图）风险和强制处分等因素。

GB/T284062012

农用地基准地价评估有以下三条技术路线： 8 样点地价平均法：在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定 基准地价； b 定级指数法：在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料和投人产出资 料，建立地价测算，评估并确定基准地价； c 基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基 准地价。 在农用地基准地价评估中，可根据本地农用地市场状况、基础资料及技术条件，选择其中一条技术 线进行评估。

农用地基准地价评估的工程程序如下： a）准备工作； b）确定基准地价评估的技术路线； c）界定基准地价的内涵； d）资料调查与整理； e）评估基准地价： ）成果整理与验收

农用地基准地价评估的工程程序如下： a）准备工作； b） 确定基准地价评估的技术路线； 界定基准地价的内涵； d) 资料调查与整理； e) 评估基准地价： f 成果整理与验收。

包括以下几个方面： a）收集和准备基准地价评估的基本资料； b）确定基准地价评估区域范围； C） 确定工作底图； 编写农用地基准地价评估任务书；

9.5农用地基准地价内涵界定

农用地基准地价内离界定包括土地权利、土地权利年期、用地类 基准日等方面，具体如下： a）土地权利：一般界定为农用地使用权价格。 b）土地权利年期：可设定为30年和无限年期两种。 用地类型：农用地利用类型主要包括耕地、园地、林地、草地及其他农用地等工程造价计价基本理论，在基准地价评估 中可根据当地主要用地类型的实际情况进行适当确定。未利用地可按照可开发利用方式确定 用地类型。

d）耕作制度：主要是熟制间题，可以按照GB,T28407中规定的标准耕作制度确定，也可以根据 当地实际情况具体确定。 农田基本设施状况：在基准地价评估中，按照各级别的农田基本设施的平均状况确定。 基准日：基准日就是估价对象在评估确定的时点上的价值，这个时点就是评估基准日，精确到 某年某月某日。在基准地价评估中要明确设定农用地基准地价的基准日。