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建业地产成本控制问题研究.doc简介：

《建业地产成本控制问题研究》这一题目旨在深入探讨建业地产公司在成本控制方面面临的问题及其解决策略。成本控制是房地产企业运营的关键环节之一，涉及到项目开发、建设、销售等全过程的成本管理。对于建业地产这样的企业而言，有效控制成本不仅可以提升其盈利能力，还能增强市场竞争力。

研究可能会从以下几个方面展开： 1. 成本控制体系分析：探讨建业地产的成本控制体系是否健全，包括预算管理、成本核算、成本控制策略等。 2. 成本构成分析：分析建业地产的主要成本构成，如土地成本、建筑成本、人力成本、营销成本等，以及这些成本在总体成本中的占比。 3. 成本控制问题识别：识别建业地产在成本控制过程中遇到的主要问题，如成本预估不准确、成本失控、成本控制策略与市场环境不匹配等。 4. 案例分析：通过具体案例，分析建业地产在某个项目或阶段的成本控制情况，包括成功经验和失败教训。 5. 解决方案与建议：基于上述分析，提出针对性的改进建议，可能包括优化成本预算、改进成本控制策略、提升成本管理信息化水平等方面。 6. 未来展望：讨论成本控制在房地产行业的趋势，以及建业地产如何在当前市场环境下保持成本控制的优势。

此研究旨在提供对建业地产成本控制问题的深入理解，以及可能的解决方案，对行业内的其他企业也可能具有一定的参考价值。

建业地产成本控制问题研究.doc部分内容预览：

Keyword：Central China Real Estate Limited, Cost Control, Cost Control System, Target Liability Costs

国外针对成本控制做出了一系列的研究，1911 年，泰勒发表的《科学管理的原理和方法》，确定了标准化制度，为“标准成本制度”的确立奠定了思想及理论基础，随后产生了“标准成本控制”与“预算控制”理论。1954 年，德鲁克提出的“目标管理理论”，又进一步推动了成本控制思想的发展，并最终形成了目标成本控制理论体系。1952 年，希金斯倡导了责任成本会计，将成本目标进一步分解为各级责任单位的责任成本，进行责任成本核算，使成本控制更为有效。1981 年，西蒙首先提出了战略管理会计的概念，成为战略成本控制的启蒙者。1988年罗宾·库柏提出了 ABC 制为核心的战略成本控制体系。

国内对成本控制的研究也取得了一定的成果，张丽、李启明（2004年）提出基于供应链管理的思想建立房地产开发企业供应链管理中成本控制系统，同时指出目前房地产企业实施供应链成本控制存在的主要问题。辛爱兰（2007年），从项目的投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段对项目成本的控制与管理进行了详细阐述。高明（2009年）通过对全面责任成本概念提出、阶段划分、成本分解、控制方法等内容的阐述，结合房地产企业的项目管理实践，对全面责任成本控制在房地产项目管理中运用作了深入研究和分析。李健生（2009 年）通过介绍房地产开发项目的目标成本控制流程，分析可能存在的问题并提出相对应的防范措施。

国内关于房地产开发项目的成本控制研究大多强调要从前期的决策开始的各个阶段成本控制的措施着手，散见于各期刊，理论联系不够，缺乏系统性，国内大多数房地产项目开发还处于传统的节约成本控制思想观念阶段，这与我国经济的可持续发展和房地产业的支柱地位是极不相称的。本文以建业地产为例，旨在借助国内外现代成本控制研究成果AECOM 东莞长安万科广场.pdf，实现房地产开发项目成本控制的有效控制。

本文以建业地产为研究对象，通过查阅文献、收集数据等方法，理论联系实际，对该公司项目的成本控制工作进行分析，从而找出该公司在项目成本控制管理方面存在的问题。并针对这些问题提出更适合该公司项目成本控制的方法或体系，完善该公司的成本控制管理制度，为建业地产的发展提供一点科学的建议，促进建业地产经济效益和市场竞争能力不断提高。

（一）成本控制的内涵和内容

成本控制是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制。它有广义和狭义之分。

广义的成本控制就是成本经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进行全过程的控制。广义的成本控制包括成本预测、成本计划、成本日常控制、成本分析和考核等一系列环节。

狭义的成本控制也称成本的日常控制，主要是指对生产阶段产品成本的控制。即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。

成本控制按照成本形成的过程可分为事前成本控制、事中成本控制和事后成本控制；成本控制按照成本费用的构成可分为生产成本控制和非生产成本控制。

（二）成本控制的原则与方法

（1）标准成本控制法。标准成本控制是成本控制中应用最为广泛和有效的一种成本控制方法，也称为标准成本制度、标准成本会计或标准成本法。它是以制定的标准成本为基础，将实际发生的成本与标准成本进行对比，揭示成本差异形成的原因和责任，采取相应措施，实现对成本的有效控制。其中，标准成本的制定与成本的事前控制相联系，成本差异分析、确定责任归属、采取措施改进工作则与成本的事中和事后控制相联系。 

（2）预算控制法。预算控制法是西方企业流行的定编方法，它通过人工成本预算控制在岗人数，而不是对某一部门内的某一岗位的具体人数做硬性的规定。 

（3）定额控制法。定额法，是为了反映产品实际成本脱离定额成本的差异，配合企业加强定额管理和进行成本控制所采用的一种成本计算方法。其基本原理是：在实际费用发生时，将其划分为定额成本与定额差异两部分来归集，并分析产生差异的原因，及时反馈到管理部门，月终以产品定额成本为基础，加减所归集和分配的差异，以此求得产品实际成本 

（4）责任成本法。责任成本是以具体的责任单位（部门、单位或个人）为对象，以其承担的责任为范围所归集的成本，也就是特定责任中心的全部可控成本。所谓可控成本指在责任中心内，能为该责任中心所控制，并为其工作好坏所影响的成本。确定责任成本的关键是可控性，它不受发生区域的影响。责任成本是按照谁负责谁承担的原则，以责任单位为计算对象来归集的，所反映的是责任单位与各种成本费用的关系。 

（5）目标成本控制法。目标成本控制就是在企业预算的基础上,根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本控制工作。它以管理为核心,核算为手段,效益为目的,对成本进行事前测定、日常控制和事后考核,使成本由少数人核算到多数人管理,成本控制由核算型变为核算管理型;并将产品成本由传统的事后算账发展到事前控制,为各部门控制成本提出了明确的目标,从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系,以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。因此,它是企业降低成本,增加盈利和提高企业管理水平的有效方法。目标成本法在作业成本法的基础上来考察作业的效率、人员的业绩、产品的成本，弄清楚每一项资源的来龙去脉，每一项作业对整体目标的贡献。 

（6）作业成本法。作业成本控制法（简称ABC法）是将间接成本和辅助资源更准确地分配到作业、生产经营过程、服务及客户中的一种成本计算与管理方法。它是基于在传统成本制度下间接费用或间接成本分配不真实而提出的

（7）价值链分析法。价值链分析法是以市场和客户需求为导向，以价值链的整体价值增值作为根本目标，然后分解至企业竞争力、市场占有率、客户满意度等具体目标；以协同竞争和多赢原则作为运作模式，通过运用IT技术和先进的管理软件，实现对价值链上的产品、劳动、作业成本的有效规划和管理。价值链分析一般可分为内部价值链分析和外部价值链分析两类。    

企业成本控制是现代企业管理的重要内容，企业成本控制的范围非常广，包含对企业全员的控制，对企业全过程控制，对企业全环节的控制及对企业全方位的控制，从某种角度来讲，企业成本控制在一定程度上决定了一个企业的成功还是衰败。另外，企业通过认真开展成本控制来加强企业的成本控制不但是推进现代化企业管理水平的重要手段，而且也是不断提高企业经济效益的重要举措。企业成本控制的好坏也直接决定企业在激烈的市场竞争中能否成功，关系到企业生存发展潜力的高和低，所以一个企业要想得到不断的发展和壮大就必须要努力探索企业中耗费支出与经济效益的最佳比例，只有这样才能用尽量小的投人来获得最大化的收益。所以说，加强企业成本控制在企业发展过程中有着重要的意义

二、建业地产成本控制现状及问题分析

2013年3月22日，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2013中国 房地产开发企业500强测评研究报告》。建业集团位居2013年中国房地产开发企业500强榜单第26位，并连续五年位居区域运营十强第一名，是中原地产中唯一一家进入前30强的房地产开发企业，并稳居河南地产行业第一。2013年5月23日，中国房地产上市公司测评成果发布，建业集团位居2013年中国房地产上市公司排行榜第21位，并荣膺经营绩效全国五强。

（二）公司成本控制的现状

温泉小镇热水管道安装工程施工方案建业集团成本控制制度规定：

成本控制的主要内容为成本预测,成本决策,成本计划管理。

成本分析包括事前成本分析, 日常成本分析, 事后成本分析。

建业地产现行的成本控制制度包括成本控制的职责，明确了成本部和财务部负责公司主要的成本控制工作。包括制定相关的规定和办法，分析房地产市场的走势，编制工程预算，跟踪各项目计划的执行情况等。在制度的层面，建业地产把财务部门和成本部门直接做为成本控制的责任部门。建业地产的成本控制制度包含对成本的监控、计划管理、指标定额和考核管理方法。建业地产现行的成本控制制度在项目施工过程中有一定的控制效果，旨在压缩成本空间，减少工程投入。要完善成本控制制度，明确成本控制责任尤为重要。缺乏责任落实机制会导致建业地产从决策层、管理层到施工作业人员都疏于成本控制管理。公司各部门缺少成本控制责任约束，管理层缺乏责任考核机制，薪酬待遇上与项目投资的风险和收益没有很好匹配。这样的成本控制制度往往流于形式，很难调动高管们的积极性充分论证项目投资的可行性和预计潜在的风险。建业地产的成本控制流程大多集中于施工过程，包括各责任主体间的协调配合机制。相关的责任主体也相应明确，各业务环节也有所控制，相关的责任范围也有规定，责任目标和评价机制也相应的体现在整个成本控制流程当中，建业地产现有的成本控制流程也包含了方法与过程控制。房地产业务操作具有很强的专业性，各专业部门协同配合，步调一致才能加强成本控制效果。目前建业地产的预算管理动态成本反映不及时。公司的工程预算依据施工图概算的形成，从施工图纸确定，到项目的竣工，预算不再发生变化和调整。如果发生设计变更或者合同变更等，建业地产只是简单地追加项目预算。完善的预算制度应当把未来不可预知的因素纳入到预算管理当中，在项目进行的全过程当中，变化的因素应当与动态成本控制相结合。

（三）建业地产成本控制中存在的问题分析

1.成本控制观念落后 

成本控制观念落后，不仅是建业地产存在的问题，也是我国企业普遍存在成本控制观念落后的现象，在成本控制的范围、目的及手段等方面的认识存在偏差。将成本控制的范围局限于企业内部，甚至只包括生产过程，而忽略了对其他相关企业及相关领域成本行为的管理。成本控制的目的局限于降低成本，较少从效益角度看成本的效用，在传统成本控制中，成本控制的目的被归结为降低成本，节约成了降低成本的基本手段。从现代成本控制的视角出发来分析成本控制的这一目标，不难发现，成本降低是有条件和限度的，在某些情况下控制成本费用住宅施工组织设计资料，可能会导致产品质量和企业效益的下降。

2. 缺乏规范的成本控制体系

3. 对施工建设阶段成本控制监督不严格