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枣庄市中心城城市规划管理技术导则

（试行）

第一章     总则

第一条  为加强中心城城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、行政法规和规范以及枣庄市城市总体规划，结合枣庄实际，制定本导则。

第二条  本导则适用于枣庄市中心城城区范围内进行各项建设活动〔含新建和改（扩）建、临时建设工程〕。滕州市、山亭区和台儿庄区可参照执行。

第三条  各项建设工程的功能性质、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率和景观特征等，应当根据批准的所在地段详细规划和城市设计确定。

第四条  中心城规划建设应当充分考虑城市经济，坚持高起点、高标准原则，融入低碳城市的理念，突出交通优先、区域特色和功能配套，推进城市资源优化整合。

第二章     建设用地管理

第五条   建设用地的规划性质应当依据已批准的控制性详细规划确定；尚无经批准的控制性详细规划的，可参照总体规划合理确定。

第六条   建设用地小于（表一）规定的建设用地下限指标的，不应单独零星建设永久性建筑。

（表一）单独建设用地下限指标

建设项目用地面积小于（表一）的规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划的实施，可由规划行政主管部门批准后实施。
（一）社区配套用房、垃圾收集和中转站、变配电室、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。
（二）邻近土地为完成规划或建设的河道、道路或其他类似情况，确无法与周边土地整合的建设项目。
第七条   新建、改（扩）建的建筑工程的容积率、建筑密度应当依据已批准的控制性详细规划确定；尚无经批准的控制性详细规划的，可参照按如下指标控制：
居住建筑：多层住宅容积率不超过1.5，建筑密度不大于28%；高层住宅容积率不超过3.0，建筑密度不大于25%。办公建筑：多层容积率不超过2.5，建筑密度不大于40%；高层容积率不超过5.0，建筑密度不大于35%。商业建筑：多层容积率不超过3.0，建筑密度不大于40%；高层容积率不超过5.5，建筑密度不大于40%。
（一）属于以上建筑类别的单个建筑项目的建筑容量，由规划行政主管部门根据其位置周边环境、交通和配套服务设施等因素进行综合分析后确定。
（二）不属于以上建设类别的其它项目，规划行政主管部门按有关规范另行确定建筑容量指标。

第八条  工业项目容积率不得低于0.6，建筑密度不低于35%，绿地率不高于15%，厂前区用地比例不高于7%。

第三章   建筑间距与退让

第九条   按照《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93，2002版)要求，根据日照分析确定被遮挡居住建筑之间的间距。
在满足日照分析的同时，还应符合以下规定：
（一）建筑间距应当符合国家有关消防、防空、抗震、防灾、卫生等规定。
（二）低、多层居住建筑南北向平行布置时最小间距不小于18米；低、多层非居住建筑与低、多层居住建筑南北向平行布置时最小间距不低于15米。
（三）高层建筑与其正午投影范围内居住建筑最小距离不小于36米。

第十条  建筑物退让
（一）沿城市道路两侧新建、改建无特殊要求的建筑物，后退规划道路红线距离，按（表二）控制。主次干路交叉口四周的建筑，后退道路切角线的距离应按主要道路要求，适当加大退让距离。

（表二）建筑后退道路红线距离表

（二）除特殊要求外，围墙后退主次干道道路红线不小于1米，围墙外设置公共绿化带，传达室退道路红线不小于3米。
（三）当相邻用地为居住用地时，对地界的退让应满足以下要求：
1、对北侧地界退让：布置高层建筑时应进行模拟日照分析，确保北侧地块离地界18米以外的用地大寒日日照满足国家标准，且自身用地内高层建筑退让地界不低于18米；布置低、多层时退让地界为日影线的一半，且不低于9米。
2、对南侧地界退让：布置高层建筑时离地界不低于18米；布置低、多层建筑时离地界为日影线一半，且不低于9米。
3、对东、西两侧地界退让：考虑视觉干扰和消防等因素，布置高层建筑时，退让地界不小于6.5米且距现状建筑建筑不小于13米；侧面开窗时，退让地界不小于7.5米且距现状建筑不小于15米。布置低、多层建筑时，退让地界不小于3米且距现状建筑不小于6米。
4、沿街新建高层建筑山墙间距不小于18米。

第四章   建筑设计和景观控制

第十一条  整体规划要求：
（一）建筑外墙装饰设计应当符合节能、环保、美观的要求。
空调室外机搁板、管道等设置在建筑外墙的，其位置和形式应当结合立面统一设计，并设置装饰构件。
（二）鼓励建筑群体组合空间环境设计。新建低、多层住宅应采用坡顶屋面，高层建筑顶部必须作重点设计。鼓励屋顶绿化。
（三）沿新城光明大道两侧不宜设置围墙，应通过绿化、水面等景观设计手段明确空间界限。建筑后退道路红线距离内应尽可能设置绿化带对公众开放。确需修建围墙的，应设置透空围墙，围墙高度不宜高于2米。

第十二条   建筑高度与面宽
控制居住建筑的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下规定执行：
（一）建筑高度大于24米且小于、等于60米的，其最大连续展开面宽的投影不大于70米；
（二）建筑高度大于60米的，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；
（三）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。

第十三条   建筑色彩与材质
（一）建设应当注重建筑色彩处理，坚持以人为本，自然古朴，提倡使用建筑材料的原色调，提高建筑色彩的亲和力和生命力。在建筑的色彩、色调上要体现变化和主次搭配，做到色调统一中有变化。
（二）居住建筑应当注重与周边环境有机融合，因地制宜、因势制宜、因景制宜。规划布局和建筑形态风格应当体现多样性和建筑识别性，色调以暖灰和冷灰色为主，辅以其他色调；办公建筑以现代风格为主，材质采用石材、玻璃、金属材料等，色调以浅色为主；商业建筑应体现建筑的多样性，注重商业尺度，营造丰富的购物空间，色调以暖灰色为主，辅以其他色调。

第五章  绿化和公共设施配套

第十四条  单个基地内的绿地率必须满足规划指标。整体出让地块内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设，综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平衡分布。集中绿地宜沿城市道路布局。绿地建设需与主体工程同步设计、同步实施。

第十五条   绿地率各类新建建设项目绿地率应当符合下列规定：
（一）居住项目绿地率不小于30%；
（二）行政办公、文化娱乐、教育体育、医疗卫生、科研设计等建设项目，绿地率不小于30%；
（三）商业金融、交通枢纽、市政公用设施等建设项目，绿地率不小于20%。
加强建筑室外场地、邻里空间、垂直绿化和屋顶绿化，重视第五立面的处理，避免大量硬地和闲置裙房屋顶的出现。

第十六条   居住区配套公建应与住宅同步规划、同步建设，同步验收。
居住区配套设施的配建可结合周边公共服务设施的现状酌情增减。

第十七条   其他规划应综合考虑学校、医院、道路、管网、公共停车场等公共服务设施和市政基础设施的合理布局，坚持统一规划，同步建设。

第六章  停车和交通组织

第十八条  新建、扩建、改建各类建设工程应当配建相应的停车设施，并与主体工程同步设计、同步实施。停车设施规划设计应当合理安排与建设用地出入口、建筑主要人流出入口和周边道路的关系，满足交通组织和交通安全的要求。

第十九条  停车位配套按照山东省《城市建设项目配建停车位设置规范》要求设置。

第二十条   主干道不应开设机动车出入口。控制在次干道开设出入口，必须开设的，采取右进右出的交通组织方式。

第二十一条   少于50个停车位的停车场，可设一个出入口；50-500个停车位停车场，车辆出入口不应少于2个；大于500个停车位的停车场，车辆出入口不应少于3个，并应设置人流专用出入口。各汽车出入口之间的净距应大于15米。出入口的宽度，双向行驶时不应小于7米，单向行驶时不应小于5米。

第七章   重点区域控制

第二十二条   中心城重点控制区域包括：主要干道两侧、主要滨河地区、主要临山片区。

第二十三条   重点区域在规划制定前，应首先对本片区结合区域环境进行策划设计，优化用地布局，综合配套功能，促进城市经济发展理念。

第二十四条   城市重点控制区域及建设用地大于3公顷的成片开发地区、10000平方米以上等重要公共建筑的建筑规划设计方案，一般应委托两个以上设计单位作出不少于三个方案，并同时报送夜景灯光设计。

第二十五条   主要干道两侧
（一）主要干道两侧建筑应注重高度变化，形成丰富的天际轮廓线，建筑之间宜相互协调，形成统一的临街建筑界面；鼓励建筑退距错落有致，形成丰富的空间变化。
（二）交通性主干道两侧不宜设置多、高层商住楼，生活性主干道、次干道两侧控制建设高层商住楼，商业裙房必须为大开间；居住建筑立面宜按公共建筑要求处理，不宜设置开敞阳台及外凸式阳台（包括外封闭式），阳台、雨篷、凸形封窗不宜突出建筑控制线；主次干道两侧不应建设多层商住楼。

第二十六条   主要滨河地区
（一）鼓励沿河形成高低错落的空间环境，沿河流两侧建筑宜以多层为主，后排建筑高度宜自河道向外依次递增；建筑布局与生态环境相融合，体现景观视线的通透性。
（二）沿河建筑宜在统一的前提下采取多样的建筑形式，沿河设置公共通道加强与水面的联系。

第二十七条   主要临山片区
临山片区建筑布局应充分考虑和地形的结合，注重竖向设计，建筑天际线与山体外形相融合，考虑景观视线的通透性，建筑以多层组合式为主。

第八章   附则

第二十八条  本导则实施前已经规划行政主管部门批准的规划方案，仍按原方案执行。

第二十九条  本导则由枣庄市城市规划主管部门负责解释，自公布之日起实施。

附    录

名词解释：
一、低层建筑：指檐口高度小于等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。

二、多层建筑：指檐口高度大于10米小于24米的建筑。（在本规定中，高度大于等于24米的中高层住宅，日照间距按高层建筑计算。）

三、高层建筑：指檐口高度大于等于24米的建筑。当指檐口高度小于等于24米建筑的屋面上除必要的楼梯间（包括电梯间）、水箱、设备间外，布置有可使用的室内空间时，其高度如超出24米，应按高层建筑计算建筑间距。消防对高层建筑的界定按消防规范确定。

四、建筑高度：一般指建筑物室外地面至建筑物檐口（包括女儿墙）的高度。

五、建筑间距：除另有规定外，建筑间距一般是指建筑外（山）墙面之间的最小垂直距离(外包尺寸)。

六、建筑密度：建筑底层占地面积与建筑基地面积的比值（用百分比表示）。
　　
七、容积率（建筑面积密度）：建筑的地面以上各层建筑面积总和与建设用地面积的比值。

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