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房地产成本管控实操管理(共191页).pdf简介：
房地产成本管控实操管理(共191页).pdf部分内容预览：
扩初及施工图设计阶段实操协同一线实操：地上单体钢筋砼含量指标主要影响因素地震烈度场地土类别风荷载内部资料禁止外泄
扩初及施工图设计阶段实操协同
地震烈度对地上单体钢筋砼含量影响： 钢筋含量：七度比六度增加约%，八度比六度增加约% ? 砼含量：七度比六度增加约%，八度比六度增加约%
JTG∕T 3651-2022 公路钢结构桥梁制造和安装施工规范扩初及施工图设计阶段实操协同
场地土类别对地上单体钢筋砼含量影响： 60米以下的：三类比二类增加%，四类比二类增加% 60米以上的：三类比二类增加%，四类比二类增加%
场地土类别对地上单体钢筋砼含量影响： 60米以下的：三类比二类增加%，四类比二类增加% 60米以上的：三类比二类增加%，四类比二类增加%
扩初及施工图设计阶段实操协同
荷载对地上单体钢筋砼含量影响： 基本风压每增加0.1kg/m2，钢筋增加（ ）kg/m2，砼增加（ m3/m2
扩初及施工图设计阶段实操协同
扩初及施工图设计阶段实操协同
二、装饰性限额设计指标确定及控制：如中档住宅
扩初及施工图设计阶段实操协同
扩初及施工图设计阶段实操协同
三、结构、机电、建筑构造优化
四、施工图阶段执行自标 进一步细化、更精准，是内控目标
四、施工图阶段执行自标 进一步细化、更精准，是内控目标
扩初及施工图设计阶段实操协同
扩初及施工图设计阶段实操协同
设置结构优化部对基础出、结构方案进行审核把关：设置刚性限额指标（如钢筋砼含量 指标、停车效率等）超限审批机制，对超过刚性限额设计指标的需严格审核批准后才能 进入下一程序 中海地产结构指标控制在同行是优秀的，该公忌部结构优化部发挥了重大作用， 恒大地产设计成本质量控制中心事前制定钢筋限额设计参考指标标准、控制指引；事中对 项目初设之前28个方案从经济和质量角度审核，如超标准则由地区公司总工室组织优化 ，优化后仍超标的则由该中心审批后才能进入下一环节】 方科地产七大升工指标：标准层钢筋含量、标准层砼含量、窗地比、地下车库层高、地下 车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例，是成本执行最严格的一个指标类，如 不能达标需要报集团技未专家组审批，通过该七大指标控制效果明显，
1、不同合约规划充许合并发包，如将基础、土方等工程放入总承 包工程内，但应将不同分部分开报价，并按不同分部报价分拆 至相应的合约规划中。 2、 管桩的截桩由桩基施工单位完成，而凿桩头则由总承包单位完 成：灌注桩截桩和桩头凿除由施工总承包单位负责。 3、属于我司招标的室外（红线内，建筑物投影之外的）管线包活 排水、给水、中水和绿化用水管道放入室外总平工程内：断 的按当地规定。
4、室外消防管网及消火栓系统放入消防工程内
合约规划界面划分（续）
5、室外管网与总包交接面总包单位负责将排水管接入室外第一个检查并或 排水沟（不含该检查并或排水沟）：给水管线由总包单位接到建筑外墙 皮1.5m，以后由总平单位施工。 6、 室内精装修工程，地面水泥砂浆找平由施工总承包单位施工，墙面及天 朋的水泥砂浆探灰由总包完成：在招标文件中明确总包单应按精装的标 准来施工。
定额模式下招标方式确定
总价包干 费率招标 r 模拟清单招标
二、定额模式下招标方式确定（续） 费率招标的定义： 在方案设计阶段以定额下浮方式确定计价方式 费率招标的优劣势分析： 优势：快（可提前进场约3个月） 劣势： 总价确定争议多、时间长 活口多、不可控风险大
二、定额模式下招标方式确定（续） 费率招标风险： 边出图边施工，图纸版本及承包界面混乱 部分子自套取定额部分需市场询价的材料容易产生争议 因方案尚末确定，措施费的计取争议大 2 总价确定核对时间长，不利于动态成本控制
一线实操： 二、定额模式下招标方式确定（续） 费率招标控制建议： 管理好图纸版本及承包界面 统一子目列项，由两家咨询公司进行计量并核对 对容易产生争议的子项事先确定定额子目套取原则；部分需市场询价 的子目单价包干 措施费总价包干，并确定变更计价方式 主要材料设备甲供，报价中确定损耗系数
管理好图纸版本及承包界面
二、定额模式下招标方式确定（续）
展示区及特殊紧急项目
二、定额模式下招标方式确定（续） 模拟清单招标的定义： 施工图尚未完成时模拟类似项目直暂定工程量的招标方式 模拟清单招标的优劣势（问？）：
二、定额模式下招标方式确定（续）
模拟清单招标风险（问？）：
定额模式下招标方式确定（续） 模拟清单招标控制要点（探讨）：
三、 非定额模式下招标方式确定
非定额模式下（港式清单）招标方式优缺点 优点： 1、与实际构造作法、消耗及市场水平接近 2、统一计价模式，便于项目单价水平的比较控制 3、剔除消耗量影响报价偏离度控制及分析 4、便于单价细化及指标积累 缺点： 1、新单价确定争议较大
四、工程量清单准确性控制
2、是否有严格质量控制机制
4.1造价咨询公司管理
4.1造价咨询公司管理（续）
4.1造价咨询公司管理（续）
过程及成果要求 1、过程沟通及复核 2、工程量清单误差率3%以内 ?3、可复查性 4、不得出现主观差错（多计重计，适用定额、费率、计价办法明显不 正确，输入、计算错误等人为误差），否则按相关咨询合同约定处罚 ◆5、《建造标准、技术指标和经济指标》
3、《造价咨询公司年度综合考评
4.1造价咨询公司管理（续）
1、与投标\施工单位串通，影响工作质量 2、发现重大错误 3、发现其分包、转包的 4、不能在规定的时间内完成委托任务的 ◆5、沟通不畅，配合不顺，反馈不及时，服务不到位
4.1造价咨询公司管理（续）
复审方式 微观复审 统一列项、背对背计算 宏观复审 技术含量、经济指标测算
4.2复审机制建立（续）
1、对于结构形式相同或相似的建筑，必须选取有代表性的一幢建筑进 行100%工程量复核 2、地下室及人防工程应全面审核
2、地下室及人防工程应全面审核
4.2复审机制建立（续）土建工程：对于没有结构形式相同或相似的建筑地上部分，建议按以下要求复核：分类复核钢筋工程量混凝土工程量模板工程量砌体工程量门窗工程量土石方工程量内部资料禁止外泄
4.2复审机制建立（续）
安装工程工程量的复核要涵盖80%以上的子目，具体要求如下
安装工程工程量的复核要涵盖80%以上的子自，具体要求如下
4.2复审机制建立（续）
复审单位的选择与管理： 1、复审咨询公司不得与初审咨询公司及施工单位有任何连带关系 2、复审专员不定期更换 3、复审工作人员原则上不能与施工单位见面，初审及复审成果文件 提交项自成本工程帅之前相互不得沟通
4.2复审机制建立（续）
五、投标限价编制作用及要点 1、可以排查竞争不充分或围标情况 2、可以排查因投标单位选择不当而导致价格偏高情况 3、价格水平从松还是从紧？ ←4、如何编制才能更贴近实际？ 六、标前辅导要点
八、无效标或废标条款要点
◆a）逾期送达的 b）投标函无签章、无法人代表或其授权人签字的 ?C）未有效提交投标保证金的 d）资格证明不齐全的，如营业执照、税务登记证、施工资质证明等 e）投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假投标赚疑的 ）投标人拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明、补正的，或评标委 员会根据规定对投标文件的计算错误进行修正后，投标人不接受修正后 的投标报价的
招标阶段实操协同总部把控：一、合约规划把控及解锁要点1、合约规划锁定：项自方案阶段成本标发文后2周内完成方案阶段合约规划的编制，审批归档后即锁定前期设计、建安费用合约规划2、合约规划解锁：仅限于一级科目内的合约规划调整，每期项目可限定合理调整次数内部资料禁止外泄
三、常规评标原则的把控（续） 综合评审评标法技术标权重（通常）： 设计类、造价咨询、监理类采购DBJ61∕T 195-2021 再生骨料预拌砂浆应用技术规程，技术标权重不高于70% 设备、材料类采购，技术标权重不高于30%； 其他类别采购，技术标权重不高于40%。 应先完成技术标评比再开启商务标，出现技术标不合格贝 作为废标处理
三、常规评标原则的把控（续）
三、常规评标原则的把控（续） 综合评审评标法技术标权重（通常）： 设计类、造价咨询、监理类采购，技未标权重不高于/0% 设备、材料类采购，技术标权重不高于30%； 其他类别采购，技术标权重不高于40%。 应先完成技术标评比再开启商务标，出现技术标不合格则不开商务标 作为废标处理
JC∕T 1084-2008 中国ISO标准砂化学分析方法四、招标异常事项把控 1、总包及大额分包直接委托及定价原则 2、对特殊招标方式：如总包费率、模拟清单招标 3、特殊评标原则：如次低价、平均价、不符合规定的综合评审法 、4、特殊定标：超目标或刚性限额指标、开标后修改评标办法或修改限 价（全部超限价） ◆5、单项大额（如200万元以上）奖励、赶工措施费及合同约定外补偿
设计变更的定义 1）由于设计院的施工图出现错、漏、碰、缺等情况，而导致做法变动、 材料代换或其他变更事项 2）由于公司要求改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容， 而导致做法变动、材料代换或其他变更事项 3）由于公司要求采用新工艺、新材料或其他技术措施等，而导致做法变 动、材料代换或其他变更事项
现场签证的定义 1）因设计变更导致已施工的部位需要拆除（需注明设计变更编号 2）施工过程中出现的未包含在合同中的各种技术措施处理 3）在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水 构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项 4）合同规定需实测工程量的工作项目（包括零星签工）