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城镇土地估价规程GBT 18508-2014.pdf简介：

《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014，全称《城镇土地估价技术规程》，是中国国家标准，于2014年发布。该规程主要针对城镇土地的估价活动，提供了一套科学、公正、公平、公开的估价方法和技术规范。

规程内容涵盖了城镇土地估价的基本原则、估价程序、估价方法、数据收集与处理、估价报告编制等多个方面，涵盖了估价对象的选择、价值类型确定、市场状况分析、收益法、成本法、剩余法、基准地价法等主要估价方法的详细操作步骤和要求。此外，还规定了估价误差控制、风险评估等质量控制措施。

它旨在规范城镇土地估价行为，提高估价的准确性和可靠性，服务于土地市场交易、政府决策、金融机构信贷评估、房地产开发和经营活动等。对于从事城镇土地估价的机构和个人来说，它是开展估价工作的重要依据。

城镇土地估价规程GBT 18508-2014.pdf部分内容预览：

Z3.1料调查的一般要求

要求如下： a）调查、收集的有关地价资料应按实地位置标注于估价工作底图上， b) 调查以土地级别或均质地域为单位进行； 地价样本选取应采用分类不等比抽样，样本数应符合数理统计要求，每级样本总数原则上不少 于30个，样本总数不足30个的，应进行全样本调查； 样本应具代表性，且原则上分布均匀； e) 所选样本宜能同时获得地价或土地利用效益和相对应的土地条件资料； f 土地利用效益等经济资料应不少于近期连续两年的数据； g 出让、转让、出租、人股、联营、联建等地价和土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小 数点后一位； h）调查资料应填人相应的调查表格。

a 调查、收集的有关地价资料应按实地位置标注于估价工作底图上； b） 调查以土地级别或均质地域为单位进行； 地价样本选取应采用分类不等比抽样，样本数应符合数理统计要求，每级样本总数原则上不少 于30个，样本总数不足30个的，应进行全样本调查； 样本应具代表性，且原则上分布均匀； e 所选样本宜能同时获得地价或土地利用效益和相对应的土地条件资料； f 土地利用效益等经济资料应不少于近期连续两年的数据； g 出让、转让、出租、人股、联营、联建等地价和土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小 数点后一位； 调查资料应填人相应的调查表格。

73.2资料调查的内客

升级改造智能绿化停车场施工合同7.3.2.1土地定级成果资料

a）土地级别图； b）土地定级工作报告和技术报告； c)其他相关成果及资料。

73.2.2地租、地价资料

土地使用权出让、转让资料； b) 土地使用权、房屋及柜台出租资料； c 房屋售价、租金资料； d）土地征收补偿、安置补助及地上物补偿相关资料； 土地联营人股资料； ) 以地联合建房、换房资料； g) 房屋征收补偿资料、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理相关标准、固定资产作 价及土地联营、合作建房等相关资料： h）宗地用途、出租时间、容积率等

有关税费征收标准； j) 土地开发费用标准、资本的利息、利润标准： k）其他资料，如还原率等

7.3.2.3土地利用效益资料

7.5.2样点地价计算

7.5.2.5用土地联营入股资料计算地价

根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或人股比例，分别计算地价： ）用十地人股取得的年收益，按式（30）计算地价：

7.5.2.6用以地换房资料计算地价

GB/T18508—2014

7.5.2.8用房屋买卖资料计算地价

用房屋买卖价格计算地价参见6.3.1中公式

[5.2.11用联建分成资料计算地价

联建分成的土地不直接进人市场，估价中不计算土地资本的利息及投资资本的利润，地价计算公式 如式（34）所示： P=[(C,+T)XSuJ/SA=(C,+T)XSXRp/S. .34) 式中： P 一联建房中单位土地面积的地价； C，一房屋单位建筑面积造价； T一一房屋单位建筑面积交纳的税费； S一一出地方分成建筑面积； S。出资方建筑物分摊的土地面积； RP一容积率； 一出资方分成建筑面积。

7.5.3样点地价修正与样点地价图的绘制

7.5.3.1样点地价修正 依据基准地价内涵，将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵相一致下的价格，修正内容一般包 括：交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、开发程度修正、出让年期修正等，修 正方法参见6.1中的有关内容。

7.5.3.1样点地价修正

依据基准地价内涵，将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵相一致下的价格，修正内容一般 括：交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、开发程度修正、出让年期修正等， 正方法参见6.1中的有关内容。

7.5.3.2样点地价图的绘制

主要要求如下： a）以城镇地籍图、土地利用现状图或地形图等为底图绘制样点地价图； b）在图上按照商服、住宅、工业等不同用途分别标识地价样点资料； ） 在图上应该反映土地级别（均质地域）界线： d) 直接在图上表示地价数据，资料较多时，可采用分级图例本

7.5.4.1样本总体检验

7.5.4.2样点数据检验

主要要求如下： a）同一土地级别或均质地域中，同一交易方式的样点地价应通过样本同一性检验。同一均质地 城中样本数量不能满足总体检验的需要时，应对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总 体同一性检验。 b）同一均质地域中，按不同交易方式计算的样本地价，也应通过样本总体同一性的检验，

7Z.5.4.3样点数据处理

GB/T185082014

主要要求如下： a）城镇中商服中心区的地价最高区域，应单独表示； b）相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，将精度以外的数据作为异常数据剔除； c）同一级别、均质地域中，按不同交易方式下测算的样点地价，当总体不一致时，以最具代表性， 数量多的样点作为基准地价评估的基础资料

主要要求如下： a）城镇中商服中心区的地价最高区域，应单独表示； b）相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，将精度以外的数据作为异常数据剔除； c）同一级别、均质地域中，按不同交易方式下测算的样点地价，当总体不一致时，以最具代表 数量多的样点作为基准地价评估的基础资料

7.5.4.4数据整理

将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级别、土地均质区域、土地用途和资料交易方 序进行整理，并填入附录B中的相应表格

7.5.5利用样点地价评估基准地价

7.5.5.1用样点地价评估级别（区域）基准地价

主要情况的要求如下： a）有样点级别（区域）的基准地价评估 评估程序为： 1）样本数量的确定、合格样本数量应符合数理统计要求。 2）方法选择及基准地价计算。在有样点级别（区域）内，根据样点地价的分布规律，选用简单 算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该级别（区域）的基准地价。 b）没有交易价格资料或交易价格资料较少级别（区域）的基准地价评估 没有交易资料的级别（区域），采用比较法、比例系数法确定基准地价。 评估程序为： 1）对已评估出基准地价的级别（区域），建立地价与影响价格的土地条件对照表； 2）对没有交易资料或数量不足的级别（区域），进行土地条件调查和量化； 3 比较待估价级别（区城）与有地价级别（区域）土地条件的接近程度； 4 在比较基础上，采用系数修正法评估区域基准地价； 5） 通过确定相关用途基准地价在不同级别（区域）内的比例关系，评估待估用途的基准 地价。

7.5.5.2建立样点地价和土地级别数学，评估级别基准地价

在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系，求出各用途各级别的地 价级差系数，利用地价级差系数等参数测算级别基准地价。 主要程序及要求如下： a）选择：根据样点地价与土地级别之间的二维关系图选择适宜的数学，选用参见 7.6.4.1中的； b）参数估计：将收集到的通过检验的地价资料，分用途代人中，估计参数值； c）显著性检验：对估算出的参数值，应进行显著性检验，具体方法参见7.6.4.3； d）基准地价计算：将估计参数值和有关参数代人，测算各级土地的基准地价

立样点地价和土地定级单元总分值数学，评估

在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地定级单元总分值之间的数学关系，求出各

各级别的地价级差系数，利用地价级差系数等参数测算级别基准地价。 主要程序及要求如下： a）选择：根据样点地价与土地定级单元之问的二维关系图选择适宜的数学，具体参见 7.6.4.1中的。其中，Y，为第n级土地交易样点地价，计算基准地价时为级别基准地价 X，为第n级区域内定级单元总分值， b）参数估计：将收集到的通过检验的地价资料，分用途代入中，估计参数值。 c 显著性检验：对估算出的参数值，应进行显著性检验，具体方法参见7.6.4.3。 d）基准地价计算：将估计值和有关参数代人，得到各单元分值的估计地价。在此基础上，根据地 价的离散程度，确定区域基准地价

以路线价区段内市场交易地价资料为基础，经过样点地价修正和检验别除后，确定区段路线 价。具体方法如下： 1）取算术平均数或加权平均数； 2）取中位数， 3）取众数

以路线价区段内市场交易地价资料为基础，经过样点地价修正和检验别除后，确定区段路线 价。具体方法如下： 1）取算术平均数或加权平均数； 2）取中位数， 3）股众数

7.6利用土地收益资料评估基准地价

7.6.1土地级别的确定

根据GB/T18507的要求，确定土地的级别

7.6.2样本数据处理

根据城镇特点和土地利用类型的经济资料差异，将土地利用类型分为商服、住宅、工业用地等，条件 具备的地方，可对用地类型作进一步细分，

7.6.2.2单元土地质量指数计算

根据王地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按式（35）计算

.5企业标准资本额的计

企业标准资本额按式（38）计算： 式中： C. —企业标准资本额； C. 一企业实际使用的资本额 K.K.同前.

7.6.2.6合理工资量的计算

按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用式（39)计算合理的工资支出标准

7.6.2.7企业效益资料的整理

GB∕T 14683-2003硅酮建筑密封胶7.6.3指标选择与样点数据归类

7.6.3指标选择与样点数据归类

二地收益主要是对级差收益的测算。级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单 位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量企业所在土出的级别或前票总公值

7.6.3.2样本数据归类

数据归类，对商服用地可继续划分金融保险业、 办公服务类、综合商厦类、小商店与居民服 临

7.6.3.3数据检验

参见 7.5.4.2.

DB∕T 29-295-2021 600MPa级高强钢筋混凝土结构技术标准7.6.4选择与参数估计

7.6.4.1选择测算