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房地产住宅项目实施工作方案.doc简介：

房地产住宅项目实施工作方案的简介应包含项目背景、目标、实施步骤、风险管理、预期成果等多个方面。以下是一个简要的框架，可以作为参考：

一、项目背景 简要描述项目的起因，包括市场需求、土地资源情况、城市发展政策等。例如，随着城市化进程的加速，某地区出现了对高品质住宅项目的需求增长，因此决定开发一个集居住、休闲、教育等多功能于一体的高品质住宅项目。

二、项目目标 明确项目旨在达成的具体目标，比如提升居住环境、促进社区发展、提高居民生活品质等。同时，应设定量化指标，如房屋竣工面积、销售目标、质量标准等。

三、项目实施步骤 1. 前期准备阶段：包括项目策划、市场调研、土地获取、设计规划等。 2. 施工阶段：分为工程招标、基础建设、主体施工、配套设施建设等。 3. 项目验收与交付：确保项目符合所有安全、建筑和品质标准，准备交付给购房者。 4. 后期运营与维护：包括物业管理、社区活动组织、设施维护等，确保长期运营效果。

四、风险管理 详细列举可能遇到的风险，如资金风险、施工风险、政策风险等，并提出应对策略。例如，通过多元化融资渠道、加强施工质量控制、保持与政策的紧密沟通来降低风险。

五、预期成果 描述项目完成后预期达到的结果和影响，包括经济效益、社会效益、环境效益等。例如，提高区域经济活力、改善居民生活质量、促进城市可持续发展等。

六、项目团队与合作方 介绍项目团队成员的专业背景和职责，以及与外部合作方（如设计公司、施工队伍、材料供应商等）的合作安排。

七、时间线与预算 提供项目的预期实施时间表和总预算概览，包括各个阶段的预计时间、主要成本项及其预算分配。

八、结论 总结项目的整体规划和价值，强调其对社会和经济的重要性，以及对提升城市生活品质的贡献。

这只是一个基本框架，实际的实施工作方案会根据项目具体情况而有所不同。在制定时，需要详细考量每个环节，确保方案的可行性和有效性。

房地产住宅项目实施工作方案.doc部分内容预览：

4.4.3监理、施工方队伍的选择

4.4.4材料采购管理

唐山市正泰里惠民园住宅小区各个工程均为框架、剪力墙工程，因此各种材料需求量很大，本项目为保证关键材料的质量和供应的及时性，对部分材料实行统一采购，如防水材料、保温材料、钢筋、商品混凝土、砌体材料、水泥、瓷砖等。

5.项目管理重点、难点问题的解决措施

根据招标文件，针对本工程的性质箱梁及空心板梁冬季蒸汽养生施工方案，影响本项目进程的重点、难点工作及解决措施如下：

1）项目前期建设准备工作是项目管理部的重点工作内容之一。由于本项目工期紧、任务重，中标后应及早开展监理招标和施工招标工作；选择具有复杂工程施工经验的、有能力在规定工期内完成整个工程，一次验收质量合格的施工单位；选择具有丰富小区建设监理经验的监理单位。

2）施工图设计进度将直接影响工程进度和计划安排。现阶段招标人提供的施工图纸设计深度不够，且不完整，不能满足施工要求，项目管理部应严格按照招标人与勘察、设计单位签定的勘察、设计合同，负责与设计单位协调，并跟踪设计管理。

3）严格控制设计变更，防止不合理变更或不正当变更而降低工程质量；由于本项目单体建筑较多，工程量大、工期紧，设计周期短，设计错、漏碰、缺都会不同程度的影响工期甚至质量，项目管理部应加强对设计变更的管理，控制现场签证，任何现场签证必须有施工单位、监理单位和项目管理部同时见证，且经事前申报审批方可实施。

4）协调好外围环境影响因素，及时要求并配合施工单位与唐山市政府、建设主管部门建立联系，遵照并执行当地的有关法令、法规、管理条例等文件或要求。

5）本项目的多、高层住宅均设有地下室，且在小区的中部并行设有四处大型地下停车库，其上均附有多、高层建筑，属于大底盘多塔建筑，地下工程及土方工程量均相当大；现阶段招标人没有提供地下车库的图纸，也没有本工程的地质勘察报告，地下工程施工的不确定因素较多，地下工程的施工进度将直接影响整个工程的进度，项目部应加强地下工程的组织管理。

6）在项目的进度控制过程中，项目管理部的工作重点通过对工程进度动态管理，控制所有处于关键线路上的工作。对项目进行项目节点控制，让整个项目既有整体进度目标又有阶段进度控制目标，积极发挥施工单位主观能动性，监控结合，当进度控制出现偏差时，项目管理部要及时提出解决问题的方案，保证项目工期目标的实现。

7）合理运用投资，加强合同管理，防止并保证建设项目投资控制在批准的设计概算之内，实现成本目标。

8）在项目的质量管理过程中，项目管理部的工作重点是进行施工过程的宏观控制，抓程序、抓管理，切实发挥施工单位、监理单位的职责，让整个施工管理有序，协调，目标一致，确保项目质量目标的实现。建筑工程的管理，工程质量是关键，是重中之重，必须制定有效的质量控制措施，建立约束、协调的现代管理机制，强化合同管理，把质量目标与经济利益挂钩，针对关键工序和特殊工序编制单项工程质量控制方案，从工程进入施工阶段开始就要建立项目质量保证体系，抓住关键环节、薄弱环节进行重点控制，并对施工单位采取质量奖罚制度，提倡提高工序检查验收的一次验收合格率，定期组织项目管理部、监理公司、各施工方参加工程质量联检，加强质量监督管理，确保结构使用和安全需要，实现质量目标。

9）项目管理部通过管理软件对进度、质量、成本实现动态管理；利用互联网、局域网实现数据共享、优化信息结构、数据处理、预测、计划、控制及辅助决策，为项目管理人员进行建设项目的进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、现场管理、安全控制、组织协调、竣工验收等提供可靠的信息支持，方便公司与项目部之间的沟通，提高工作效率。

10）加强程序化管理，发挥建设主体职能的有效性，建立文件收发书面往来制度，第一次工地会议制度，监理例会制度，专题例会制度，关键部位监理旁站制度，设计变更、现场签证报审制度，图纸会审、施工图审查制度，工程质量安全联检制度，最大限度地支持监理工作，维护监理管理职能。

11）采取有效的安全文明生产措施及环保措施，降低噪音和粉尘污染，创造一个环境良好的施工环境及周边环境，确保安全生产目标和环保目标的实现。

12）本建设项目的市政设施（小区热力、燃气、供水、供电、雨水、污水、通讯、道路等）及配套工程的工程量相当大，交叉作业在所难免，组织协调是项目管理的难点，也是影响整个工期的主要因素，要求项目管理部一定要周密组织，有序安排，充分调动、协调各方力量，做好外部工程。

6 项目进度计划及控制措施

6.1 项目工期目标及主要项目阶段工期计划表

6.1.1 项目工期目标

唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目工期目标为22个月，项目计划于2007年11月15日开始，2009年9月15日前全部完成。

6.1.2工程项目里程碑

开 工 日 期：2007年11月15日

基础完成日期：2008年4月15日

主体完成日期：2008年9月15日

装饰完成日期：2009年5月15日

市政完成日期：2009年6月30日

绿化完成日期：2009年7月31日

项目交付日期：2009年9月15日

6.1.3主要项目阶段工期计划表及项目总进度计划横道图

6.1.3.1 主要项目阶段工期计划表：详见下列表

主要项目阶段工期计划表

6.1.3.2 项目总进度计划横道图(见附图)

6.1.3.3 项目总进度安排说明：

2）本项目的各个栋号工程的施工应分区进行，基本分为A、B、C、D四个区，A区自北至车库的以北，B区为中部地下车库区，车库以南为C区，幼儿园及学校区域为D区，施工时A、B、C三个区应同时开工，确保各自的工期。场区内临时管网的施工及土方施工时由北向南进行，先施工北部A区管网，并与友谊路的城市管网进行碰头，然后顺序向南施工。这样，管网敷设一段使用一段，土方开挖也按由北向南按区穿插开挖，开挖时留30cm—50cm松土，防止地基土受冻，并方便08年初清槽。D区没有地下室，07年冬季不考虑土方开挖。

3）D区在工程开始时将首先作为甲方办公区（设置于地块南侧）和该小区内的存土场（设置于地块北侧），用于储存各地下室挖出的用于基糟回填的部分土方，各工程用于基槽回填的土方应就近堆放，便于基槽回填。由于本项目场地自然地坪较低，后期需要大量土方回填，因此4个大型地下室挖出的土方及其他各栋号地下室挖出的除用于回填的土方外全部运至南侧捆绑待开发地快上，以便于后期场地垫高使用。D区工程待车库地下室完成基槽土方回填后（2008年4月30日）才能开始，因此学校幼儿园（D区）开工时间定于2008年5月1日。

6）各栋号均有地下室，因此主体施工均采用悬挑脚手架施工，不受回填土工期的影响。主体施工时，应采用划分流水段的方法组织流水施工，并要求采用整体支模、整体浇筑混凝土的施工方法，以加快主体的施工进度，计划主体施工每个流水段工期为7天。装修及安装工程施工时应采用自上而下的立体交叉作业，同时注意成品保护。附建于各住宅附近的商业和公建工程楼层较低，应和主楼穿插施工，不占用有效工期。装修工程分08年底及09年初进行的，08年底主要进行抹灰和镶砖及门窗安装，09年初进行室内外粉刷。

7）本小区采用平行流水施工的方法，各个工程同时开工，因此施工队伍的选择较多，由于07年11至08年1月要求开挖土方，因此土方工程由甲方直接分包施工。

6.2项目进度控制措施

6.2. 1 设计进度控制措施

1）按招标人与设计单位签订的设计合同和进度的要求，做好设计协调工作，确保各栋号工程开工前满足施工要求深度的图纸到位、并完成对图纸的审查。本项目的设计及图纸审查工作已由唐山市房地产管理局组织实施，项目中标后，应及时派遣相关人员介入并跟踪设计工作，确保先期开工工程的图纸及时到位。

2）为保证施工的顺利展开，减少因图纸设计变更等因素影响进度，要求设计、审核、图纸审查单位必须在不影响进度的前提下加强图纸检查，尽最大可能降低图纸的错漏率，将所有问题解决在图纸发放之前。

6.2.2前期准备工作进度控制措施

1）项目中标后，项目管理部及时制定前期准备工作计划，办理招投标手续、领取建设工程施工许可证，办理工程质量监督备案、施工安全监督备案、建设项目报建费审核等各项工作。

2）及时组织图纸会审及设计交底，及时审核施工进度计划、核实监理单位签发的开工报告、核实监理单位审批的施工组织设计。为保证后期施工的顺利开展，要求图纸会审、技术交底必须详尽，将所有问题解决在施工之前。

3）进一步完善现场的场地平整工作天安门城楼保护修缮工程施工组织设计，及时查清现场的地下管道、电缆并迁移出场。

施工阶段进度控制措施

1）合理分解施工进度控制目标。本项目按工程项目施工总进度确定各个单位（单项）工程的开竣工日期，尾掐死，只能提前，不能滞后。施工招标时明确各工程截止时间，并要求参与本项目的各施工单位不得索赔工期。施工时严格要求各个承包商按施工阶段分解工期，确定进度控制分界点。本项目的进度计划体系将以日、周、月、年和总控计划构成的工期计划为主线，并由此派生出设计进度计划、独立承包商招标计划和进场计划、技术保障计划、商务保障计划、物资供应计划、质量检验与控制计划、安全防护计划及后勤保障一系列计划，在各项工作中做到未雨绸缪，使进度计划管理形成层次分明、深入全面、贯彻始终的特色。

3）每周定期召开现场协调会议。参建各方必须定期参加现场会议，对建设的进展情况、存在的问题进行分析商讨，同时协调有关方面的进度配合，及时解决各种问题。

4）由于本项目各个栋号工期紧，且同时开工，对项目部及作业班组的需求量很大而且集中，因此在选择事故队伍的时候要选择有实力的一级和二级施工单位，严禁选择挂靠施工的队伍。同时要求各施工单位要有针对性的措施，保证作业班组的稳定和人数。特别是农忙季节，人员流动性大，各单位要有相应措施。

5）本项目开工后资金投入量大且比较集中高速公路B1施工方案施工组织设计，为确保进度的完成，项目部将根据资金使用计划，确保建设资金的足额到位。在筹措资金方面，我公司与多个银行有战略伙伴关系，同时我公司自有资金雄厚，完全可以满足施工所需。在本项目施工阶段，项目部计划适当时机开始南侧捆绑土地的开发，以短频快的项目及时回收资金，供本项目使用。