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中国工程建设协会标准
商务写字楼等级评价标准
Grade evaluation standard for business office building
CECS 368：2014
主编单位：中国房地产业协会商业地产专业委员会
批准单位：中国工程建设标准化协会
施行日期：2014年8月1日
中国工程建设标准化协会公告
第166号
关于发布《商务写字楼等级评价标准》的公告
中国工程建设标准化协会
二〇一四年四月十五日
前言
根据中国工程建设标准化协会《关于印发<2012年第二批工程建设协会标准制订、修订计划>的通知》(建标协字[2012]127号)的要求，制订本标准。
本标准在编制过程中，编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国外先进标准，并在广泛征求意见的基础上，制定本标准。
本标准共分8章，主要内容包括：总则、术语、基本规定、区位与城市设施评价、场地规划与室外环境评价、工作场所质量评价、室内环境与设备设施评价、运营与服务评价等。
本标准由中国工程建设标准化协会归口管理，由中国房地产业协会商业地产专业委员会负责具体技术内容的解释(地址：北京市海淀区三里河路1号西苑饭店4号楼5426室，邮编：100044，E-mail：cccrea@sina．com)在使用过程中如发现需要修改和补充之处，请将意见和资料寄至解释单位。
主编单位：中国房地产业协会商业地产专业委员会
参编单位：远洋地产控股有限公司
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
北京新保利大厦房地产开发有限公司
北京金隅地产经营管理有限公司
方兴地产(中国)有限公司
金融街控股股份有限公司
北京恒业世纪科技股份有限公司
北京五合国际建筑设计咨询有限公司
河南楷林置业有限公司
北京蓬德建筑设计事务所有限公司
主要起草人：(以下排名不分先后)
蔡云 董少宇 李卫国 刘燕生 卢求 王泳 苗乐如 李明 房超 窦以德 孙克放 肖晓俭 关雪梅 李晋昭 周伟民 王立昕 傅英杰 王子铭 何关培 蓝海青 路贤 高靓 张卫杰 涂铮 王海云 李晓歌 郑新桥 李建彬 李国选 高腾飞 王靖杰 李雪 吴凌燕 张宏刚
主要审查人：谢远骥 金笠铭 董卫 孙兰 杨焰文 尹筱周 万晓峰
1 总 则
1．0．1 为推动我国商务写字楼市场的专业化和国际化水平，提升商务写字楼物业资产的保值、增值能力，引导商务写字楼的建设、运营服务的发展方向，满足使用者对不同等级商务写字楼的需求，制定本标准。
1．0．2 本标准适用于在统一的物业管理下，对以商务经营为主要目的的工作场所(或楼宇)等级划分的综合评价。
1．0．3 本标准倡导″“以人为本、可持续发展”的商务写字楼建设、运营服务理念，统筹考虑商务写字楼全寿命周期内，设计、建造和使用之间的辩证关系，从商务写字楼最终用户使用者的需求及体验出发，对商务写字楼实用性与均好性进行综合评价。
1．0．4 商务写字楼等级评价除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2 术 语
2．0．1 商务写字楼 business office building
在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。
2．0．2 一类服务设施 type Ⅰ service facilities
商务写字楼租户经营管理公司日常所需的主要城市商务服务设施。
2．0．3 二类服务设施 type Ⅱ service facilities
供职于商务写字楼公司的员工日常所需的城市生活服务设施。
2．0．4 绿色工作场所 green workspace
绿色工作性建筑内所提供的工作场所。即在工作场所使用全寿命过程中，最大限度地采用节约资源(节能、节水、节材、提高空间利用率)，减少工作场所的污染，为工作人员提供健康、适用和高效使用空间。
2．0．5 非传统水源 nontraditional water source
不同于传统地表水供水和地下水供水的水源，包括再生水、雨水、海水等。
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3 基本规定
3．1 评价条件
3．1．1 商务写字楼在完成竣工验收并投入使用满一年后可申报等级评价。在完成建筑设计、竣工验收阶段可申请阶段性预评。
3．1．2 商务写字楼内主要功能区域应达到同一等级的建设质量标准和管理要求。
3．1．3 商务写字楼等级评价应着重突发事件的应急处置能力，突发事件处置的应急预案应作为等级评价必备的先决条件。评定等级前，商务写字楼应在两年内无重大安全责任事故，否则不具备参评和续评资格。
3．1．4 申请评价的商务写字楼应具备完整合规的建设、运营服务图纸及文件资料档案。
3．2 评价体系和评价方法
3．2．1 商务写字楼的评价指标应符合本标准第4章～第8章的规定。
3．2．2 商务写字楼等级评定应包括：区位与城市设施、场地规划与室外环境、工作场所质量、室内环境与设备设施、运营与服务五个分项的评价，满分为1000分。
3．2．3 分项权重设置应符合以下规定：区位与城市设施(80分)、场地规划与室外环境(120分)、工作场所质量(200分)、室内环境与设备设施(300分)、运营与服务(300分)。
3．2．4 各评价项目的分项及子项应采取两种打分方式：分档打分和不分档打分。
3．2．5 评价项目的分项得分，应取各评审专家评分的平均值。评价项目总分应由各评价项目正常分项得分总和及“加分”构成。
3．2．6 评价项目应设置“加分项”。对于参评商务写字楼在建设、运营服务方面具有明显有益于使用者的创新及特色，给使用者以不同寻常的舒适体验，推动了商务写字楼的发展和进步，可由评审专家在正常分值的基础上给予额外加分，加分不应超过各分项正常分的10％。“加分项”及“加分”应经评审组确认。
3．2．7 参评项目评定等级应按评价项目总分确定。商务写字楼等级应划分为五星(含白金五星)、四星、三星三个主要等级。各等级所需最低分值应符合下列规定：
1 五星：总分不低于850分，其中总分高于950分(含)为白金五星；
2 四星：总分不低于700分；
3 三星：总分不低于600分。
4 区位与城市设施评价
4．0．1 商务写字楼所在城市功能区位(域)评价应包括下列内容：
1 位于城市中央商务区。
2 位于城市核心商业区。
3 位于城市科研信息产业聚集区。
4 位于城市交通完善便捷且成熟的商业区。
4．0．2 商务写字楼所在区域(内)(街区)的功能特点评价应包括下列内容：
1 以金融、高端服务业建筑聚集(街)区为特点。
2 以商务写字楼聚集(街)区为特点。
3 以大型综合零售商业建筑聚集(街)区为特点。
4 以一般性商业、服务业建筑聚集(街)区为特点。
4．0．3 商务写字楼周边城市道路设施条件评价应包括下列内容：
1 临近城市高速路、快速路及快速环路，非常方便到达。
2 临近城市环路、便捷的城市主干道，方便到达。
3 临近城市主干道、便捷的次干道，方便到达。
4 临近城市次干道，基本方便到达。
4．0．4 商务写字楼周边城市公共交通条件评价应包括下列内容：
1 公交线路。
2 轨道交通。
4．0．5 商务写字楼周边城际交通条件评价应包括下列内容：
1 铁路交通。
2 航空交通。
4．0．6 商务写字楼周边城市设施环境评价应包括下列内容：
在商务写字楼内或周边一类、二类服务设施应各不少于4项。
4．0．7 商务写字楼周边环境质量改善评价应包括下列内容：
1 采用鼓励以公交为主要出行方式等的绿色交通措施。
2 采用了绿色区域规划。
3 智慧城市水平。
4 采用集约化公共服务措施。
4．0．8 商务写字楼区位与城市设施的评价规则应符合表4．0．8的规定。
表4．0．8 区位与城市设施的评价规则
5 场地规划与室外环境评价
5．0．1 商务写字楼规模评价应包括下列内容：
1 规模大于或等于50000㎡。
2 规模大于或等于30000㎡且小于50000㎡。
3 规模大于或等于25000㎡且小于30000㎡。
5．0．2 场地交通规划评价应包括下列内容：
1 场地交通组织。
2 人行(非机动车)交通。
3 车行交通。
5．0．3 停车与车库(场)评价应包括下列内容：
1 停车数量。
2 室内外交通衔接。
3 空间识别性。
4 车道与(专用)车位。
5 采光、通风、排水、防滑。
5．0．4 绿地与景观评价应包括下列内容：
1 绿地规划与绿化率。
2 水体与水景。
3 历史现状。
4 景观小品。
5．0．5 场地无障碍通行评价应包括下列内容：
1 入口与通道。
2 标识。
5．0．6 外观品质评价应包括下列内容：
1 建筑造型。
2 外墙材料与品质。
3 亮化设计。
4 外墙面清洁及维护设备设施。
5．0．7 减少建筑环境负荷措施应用评价应包括下列内容：
1 立体绿化。
2 土地利用。
3 采光与遮阳。
4 场地通风与避风。
5 控制光污染。
6 控制环境噪声。
7 控制冷、热岛效应。
5．0．8 商务写字楼场地规划与室外环境的评价规则应符合表5．0．8的规定。
表5．0．8 场地规划与室外环境的评价规则
6 工作场所质量评价
6．0．1 入口大堂与公共空间评价应包括下列内容：
1 空间与尺度。
2 服务功能配置。
3 垂直交通衔接。
4 公共性与艺术性。
6．0．2 楼梯与客梯厅评价应包括下列内容：
1 楼梯。
2 客梯厅及标识。
6．0．3 电梯配置评价应包括下列内容：
1 客梯配置。
2 客梯舒适度。
3 服务电(货)梯。
4 消防电梯。
6．0．4 走廊及开敞空间评价应包括下列内容：
1 公共走廊。
2 公共开敞空间。
3 照明与装饰。
6．0．5 公共辅助空间评价应包括下列内容：
1 洗手间与淋浴间。
2 公共餐茶间。
3 垃圾间。
4 储藏与休息中心。
6．0．6 工作场所评价应包括下列内容：
1 空间向度与工作单元。
2 空间灵活性和拓展性。
3 工作场所自然环境营造。
4 安全感与防护救护。
6．0．7 管理用房评价应包括下列内容：
1 保洁间。
2 物业管理中心用房。
3 标志标识系统。
6．0．8 绿色工作场所技术应用评价应包括下列内容：
1 工作场所采用标准化设计，灵活隔断墙体采用标准化模块拼装即可满足租户基本需要。
2 设置集中的垃圾处理中心，对垃圾进行分类与处理，对环境不造成二次污染。
3 结合地域特点，充分利用再生能源。
6．0．9 商务写字楼工作场所质量的评价规则应符合表6．0．9的规定。
表6．0．9 工作场所质量的评价规则
7 室内环境与设备设施评价
7．0．1 空调及新风系统评价应包括下列内容：
1 冷水机组、换热站及输送系统的设备质量、品牌。
2 空气改善。
3 空调末端形式。
4 分区控制。
5 预留用户机房空调条件。
7．0．2 电梯系统评价应包括下列内容：
1 控制系统。
2 设备舒适性。
3 显示系统。
4 运行速度。
7．0．3 送、排风系统评价应包括下列内容：
1 卫生间。
2 地下室。
3 工作区域。
4 餐厅。
5 设备间。
6 夜间通风系统。
7．0．4 给水排水系统评价应包括下列内容：
1 排水系统。
2 供水系统。
3 生活热水。
4 直饮水及设备设施。
7．0．5 电力及照明系统评价应包括下列内容：
1 供电容量。
2 供电电源。
3 供电计量。
4 照明。
7．0．6 智能化系统评价应包括下列内容：
1 布线系统。
2 网络及通信系统。
3 楼宇自控系统。
4 消防报警与联动控制系统。
5 安保系统。
7．0．7 能源及能源利用评价应包括下列内容：
1 能源回收。
2 再生能源利用。
3 能源分析。
4 新能源技术。
5 节水。
7．0．8 商务写字楼室内环境与设备设施的评价规则应符合表7．0．8的规定。
表7．0．8 室内环境与设备设施的评价规则
8 运营与服务评价
8．0．1 总体要求评价应包括下列内容：
1 物业产权与物业公司资信。
2 管理制度与规范。
3 员工素养要求。
4 运营服务方式与效果。
8．0．2 用地内室外环境管理评价应包括下列内容：
1 景观维护。
2 绿化养护。
3 交通组织与路面(广场)维护。
8．0．3 门厅与大堂管理评价应包括下列内容：
1 迎宾与安保服务。
2 礼宾与问讯服务。
3 大堂布置、维护与保洁。
8．0．4 写字间、配套商业及公共区域管理评价应包括下列内容：
1 楼梯、走廊、楼层电梯厅的布置、维护与保洁。
2 公共卫生间、淋浴更衣间及茶水间等维护与保洁。
3 写字间、配套商业客户使用与装修管理。
8．0．5 保安与地下停车场管理评价应包括下列内容：
1 制度与秩序。
2 地下停车场维护与保洁。
8．0．6 设备设施管理评价应包括下列内容：
1 一般要求。
2 供电系统。
3 弱电系统。
4 消防系统。
5 电梯系统。
6 给排水系统。
7 空调系统。
8 燃气供暖系统。
9 卫生设备设施。
8．0．7 绿色节能环保行动评价应包括下列内容：
1 绿色节能环保宣贯认证。
2 绿色节能环保行动。
8．0．8 商务写字楼运营与服务的评价规则应符合表8．0．8的规定。
表8．0．8 运营与服务的评价规则
本标准用词说明
1 为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
1)表示很严格，非这样做不可的：
正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；
2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：
正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；
3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。
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