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旅游地产专项-云南寻甸县北大营旅游地产项目评估报告_104页.pdf简介：

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云南省寻向县北大营旅游房地产项目评估报告

旅游房地产开发具有不同于普通房地产开发的特殊性，处理好开发目的与政府目 标、生态环境、经济利益、当地居民、消费群体之间的关系尤为重要。 旅游房地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态体系，生态 体系良好可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单一的开发目的，造成生态环 境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。所以旅游房地产的开发更注重积极的保 护思想和科学的生态设计手法，来展现当地美好的自然景观，基于对现存的敏感的生 态体系的一种调整和完善，充分体现资源的再生和保护。 （四）旅游地产项目的成功基础 从旅游房地产项目成功的经验来看，应具备这样几个条件： 1、项目应该具有良好的自然环境，地理条件优越，构成旅游房地产的基础： 2、要有良好的题材，有一定的历史文化、地方文化，或者叫做有一定的故事的 基础，旅游活动、度假活动就可以依据这样的故事展开； 3、要有完善的规划及设计，并符合区域规划，旅游房地产是长期经营的过程 在这之前要结合投资的情况，作出系统性的规划； 4、要有持续的投资，保证资金链的连续，不断地经营，投资形成相辅相成的发 展； 5、要建立一个完备的经营网络，形成系统化、网络型的管理体系，并与国际国 内的旅游度假网络对接，形成旅游房地产品牌。 旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，如果说住宅房地产是“管家”型的经营 模式，那么旅游房地产就应该是“经理人”式的经营模式。旅游房地产建立好完备的 再营销的网络尤其重要，让消费者看到长期的投资回报和项目广阔的前景，才能吸引 肖费者的投资。 （五）旅游资源发掘与房地产项目开发的双增值 旅游房地产顾名思义既有旅游观光的内容也有度假地产的内容，这两者是融合在 起的。旅游房地产增值的手段，就是加强这种融合，使得旅游景观资源和房地产产 品交织在一起，而且要是非常自然的融合。比如以高尔夫为主题的旅游房地产，高尔 本身的利润并不是太高，其价值在于它能带动周边的房地产升值。假如高尔夫与房 也产结合比较松散，一块地的一半建高尔夫另一半盖住宅，两者没有很好的穿插在 起，这样高尔夫环境景观效益就显示不出来，住宅的品质也没有得到提升；假如别墅 穿插在高尔夫球道中，大部分的住宅都可以在自已家里看到高尔夫的优美景色，这

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样的房地产价值就会提升很多。因此，地道的高尔夫社区应该是球场和住宅区紧密融 合在一起的。 旅游房地产的主题不管是选择运动主题，还是选择文化主题，规划设计的精髓就 在于旅游资源和房地产之间必须是穿插、融合的，而且是一定是自然的过渡。只有完 美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。 旅游房地产的开发，一方面对于开发商来说是一种新的领域，另一方面对于设计 师来说也是一种新的挑战，尤其考验的是设计复杂项目的综合协调能力。在旅游房地 产项目里面，规划、建筑、景观、室内设计都是水乳交融的，所有的设计都是围绕着 旅游房地产的主题而展开。 同样，旅游地产的开发和设计还应该是保障生态的健全和立足于地方的特色。只 有根植于地方的、尊重自然和土地的设计，才会真正体现出旅游房地产所追求的文化 的精神。 （六）旅游房地产的现状及发展趋势 1、旅游房地产现状概况 我国的旅游房地产在上世纪八九十年代兴起于东南沿海城市，后因盲自开发、供 大于求，出现大量闲置空置房。近年来城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产项目进 入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转换，旅游交换平台逐步形成，使旅 游房地产又进入了新一轮发展时期。 东南沿海城市的旅游房地产首推海南。它凭借优越的气候资源和滨海资源，逐步 发展成为中国成功人士的理想第二居所。据统计，目前海南的旅游房地产约占全国市 场份额的40%，三亚亚龙湾、博鳌特别规划区、海口花开四季等已成为国内旅游房地 产的重要项目。 自前许多一级城市也出现了众多重点旅游房地产，如深圳世界之窗和华侨城、广 州华南板块等，北京、天津、上海、杭州、昆明、成都等城市的旅游房地产起步稍晚 旦目前发展形势良好，如北京旅游主题社区、天津太阳城和珠江温泉城、上海新天地 和余山、杭州宋城、昆明滇池、成都芙蓉古城、大连万达等。国内其他二、三级城市 的旅游房地产也迅速崛起，如云南丽江的茶马古道、广西桂林遇龙河的民俗民居小别 墅一条街、新疆喀什南疆和喀纳斯发现之旅、四川雅安上里古镇、山西五龙湾阳光海 岸、安徽黄山宏村等。 从旅游房地产的发展驱动力看，目前我国基本呈现“一级城市靠地产，

1、旅游房地产现状概况

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利用。 4、健全法律约束机制，加强监督管理 完善旅游房地产的法律法规，保护投资者的利益。政府应进一步制定相关法规， 使得执法部门能有法可依。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利 益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康 快速地发展。 三、评估项目市场分析 （一）评估项目一般特性分析 1、法律特性的分析 根据“云南（寻甸）北大营草原旅游区项目”已经取得的批准文件、批复及规划 （详见第四章评估项目基本情况评价）及1176.65亩《中华人民共和国农村土地承包 经营权证》，项目用地取得方式为出让、承包经营，目前《国有土地使用证》及其它 《农村土地承包经营权证》正在办理中，至报告出具日期尚未取得，项目在产权方面 无明显优势。 2、项目所在地点自然条件的分析 项目位于云南省寻甸县河口乡北大营村，总开发面积1557.78公顷、总建筑面积 823030平方米，其中一期工程土地开发面积1070.11公项、建筑面积823030平方米。 其中拟征用333.71公项，承包经营土地736.4公项。土地利用形态以高山草地和林 地为主，植被类型主要是高原草地，部分地区是温性针叶林，落叶阔叶林，包括花沟 水库水域面积、牛栏江水库和零星的居民村落、耕地。旅游区地势起伏平缓，相对高 差较小并表现出平缓坡地、岗*、*间洼地和局部沟谷等地貌特征。 宗地自然风景优美，地貌条件良好，地理位置优越，较适合旅游房地产的开发 有利于项目未来的规划建设；待拆迁村落环境一般，有待改造；气候温和，水文条件 良好并探明有一个大型的温泉，植被丰富，独具地方特色的回族饮食文化和彝族、苗 族风情，项目所在地自然条件良好。 3、项目基础设施规划评价 ①供水规划 生活用水尖山附近建一个300m的生活用水蓄水池，在花沟水库边设泵房，由泵 丁水到蓄水池。用此池引出主输水管至功能区作为生活用水水源。此外核心区内建4 个高位中水蓄水池。由花沟水库的泵房分别向4个高位蓄水池补水。每个高位蓄水池

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的容量初步定位300m，此高位蓄水池引水供给生活中水和绿地浇灌用水。区域内的 生活冲洗用水、绿地灌溉用水、由附近中水蓄水池引出的中水管道供给。 生态运动草坪灌溉用水考虑从北边的牛栏江提水补给。其他草地灌溉用水取花沟 水库和乌龙潭水库的水，花沟水库扩容后的面积将从现在的水面标高2070.67米提高 到2073.67米，库容量将达到20.0万立方米，如储量不够，可考虑从北大营水库礼 给水源。草原灌溉用水由沿车行道路边建设的10个地下蓄水池供给，每个地下蓄水 池容量为30立方米，水源由附近的高位中水蓄水池通过输水管至本池。 生活给水处理工艺流程：本规划给水处理设施所取水源水质优良，只是洪水期浊 度较高，因此生活用水应采取以下处理流程： 水源→混凝沉淀一→过虑→消毒→高位水池→用户 ②消防系统 北大营草原旅游区消防系统应按照旅游区有关规范规划设置，采用低压消防给水 体制。消防标准为同一时间火灾次数为1次，每次消防用水量为15L/S，火灾持续时 间按2H计，因此消防用水量为108M3。旅游区内其他各服务区应结合给水处理设施利 用高位蓄水池的中水。建筑物应根据建筑消防规划室内消防栓和挂灭火器具。旅游区 森林消防应在生态运动球训练基地西边小尖山高处设消防指挥中心，设置一定量的瞻 望塔、防火道。严禁火种带入林区，杜绝火灾隐患，建立完善及时的预警、报警系统。 ③排水规划 游览设施区采用雨污分流体制，污水排入排水管处理后排放体制。旅游游览区内 有建筑区域布设雨水管和雨水暗沟，将雨水收集后排放入排水管。一般区域不设雨水 管道，雨水按自流排放。 规划污水量按生活用水量的80%计算，结合旅游区旅游资源及环境保护的要求 设在车行道道路旁近期在花沟水库、北大营水库出水口处下游各建1个污水处理能力 为每天600m的地下式处理池。旅游区内建立排水管网，生活污水不得直接排入草场 需要排入污水处理池，经生化处理后，使污水净化达标以后进行排放，控制和减少旅 游区污染。在各建筑物和公厕，经化粪池处理后排入污水处理池。 ④供电规划 由河口乡引出两路10KV高压架空线路。另外从七星乡俄嘎供电处引一路1OKV的 高压备用电路，与河口引出的线路交汇处设置一个高压开关站进行用电切换。 ③电信规划

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才有橡胶核心球出现。 高尔夫球自14世纪在苏格兰起源以来，至今已有500多年历史。高尔夫球运动 从1860年举办首届英国公开赛算起，140多年的历史表明它是现代体育运动中发展最 快的项目之一。这不仅表现在高尔夫人口的增加，场地数目的增加，也表现在高尔夫 文化与高尔夫经济的形成等方面。1754年世界上第一家高尔夫俱乐部在苏格兰圣·安 德鲁斯城诞生，250年后，500万人口的苏格兰已经拥有560座球场。 一些国家高尔夫球场情况 据统计，全世界现有高尔夫球球场总数超过3万个，遍布80多个国家，经常参 加高尔夫运动的人数已超过5000万人。 据美国2003《高尔夫文摘》统计，各国球场数量如下，

据美国2003《高尔夫文摘》统计，各国球场数量如下：

资料来源：转载文章（不完全统计）。

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