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11珠三角5个主要城市三旧改造及城市更新先进政策整理和培训.pdf简介：

三旧改造和城市更新是珠三角地区（包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞等城市）近年来重要的城市发展战略，旨在提升城市空间品质、优化产业结构、推动可持续发展。以下是一些主要政策的简介和培训内容概要：

1. 政策简介： - 《城市更新行动计划》：提倡“以旧带新”，鼓励企业、社区和政府共同参与旧区改造，强调保护历史文化遗产，推动产业升级。 - 三旧改造政策：允许拆除、改造和再开发旧厂、旧村、旧房，通过土地整理、产业导入等方式，实现土地资源的高效利用。 - 绿色建筑和低碳发展：强调在改造过程中融入绿色建筑理念，如节能、环保、可持续发展等。 - 公共设施和公共服务提升：优化社区设施，提高公共服务水平，如新建或改造学校、医院、公园等。

2. 培训内容： - 三旧改造法律法规解读：介绍相关城市规划、土地管理、环境保护等法律法规，让参与者了解合法合规的改造流程。 - 项目识别与评估：如何识别具有改造价值的旧区，评估其改造的可行性和收益。 - 项目规划与设计：学习如何制定改造方案，包括空间布局、功能规划、建筑设计等。 - 项目融资与管理：探讨政府、企业、社区等多方合作模式，以及项目的风险管理。 - 绿色城市与可持续发展：培训如何在改造中实现绿色建筑和低碳发展，提高城市环境品质。 - 成功案例分析：分享国内外三旧改造和城市更新的成功案例，以吸取经验。

通过这样的培训，参与者可以更好地理解和掌握三旧改造和城市更新的政策要求，提升在实际工作中的操作能力。

11珠三角5个主要城市三旧改造及城市更新先进政策整理和培训.pdf部分内容预览：

二、广州市城市更新及三旧改造政策

四、佛山市三旧改造政策

五、各城市政策比较分析

附：惠州市三旧改造政策分析

DB22／T 3055-2019标准下载东莞市三旧改造项自的前提条件一：标图建库。即：各镇区三旧办将该地块 列入标图建库的范围内。育 前提条件二：控规为商住。

东莞市三旧改造流程一以原土地人自行改造为例

项自属于原土地使用权人自行改造中的有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造类，且属于 按照控规进行“三旧”改造的情况，按政策规定项自不用编制“三旧”改造单元规划，项自只需按照改 造方案审批程序开展报批工作。 其改造方案申报审批流程如下：

东莞市三旧改造流程一以原土地人自行改造为例

第三章成片拆迁改造的类型及审批程序

第九条成片拆迁改造定义 成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设 活动。成片拆迁改造面积原则上不小于5公，地块边界须规整。 第十条成片拆迁改造类型 成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人 自行改造等四种类型 第十一条成片拆迁改造必须依据经批准的“三旧”改造单元规划实施

第士三条社会资金参与改造的类型及审批程

小结：社会资金参与改造，可以通过协议出让方式供地，但需要报市政府 审批，并且与村里合作的项目，还需要村里同意签字。

第十六条边角地、夹心地、插花地的处理 （一）定义 边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围 地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块 夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围 地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。 蒲花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出真规划要点、与“"三日”改造范围 地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。 （二）“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），如符合土地利用 总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%

第二土三条单宗项自改造类型

日章单宗项目改造的类型及审批程

单宗项目改造分为四种类型：已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰 土地权属和超占土地完善手续等 第二十四条已批建设用地改为经营性用途的类型及审批程序 已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营 性建设用地改为经营性用途 本细则施行之前，未经批准将原批准使用的非经营性建设用地实际用作经营性用途（以工商登记 为准），在符合控制性详细规划的前提下，可按本章规定办理 本细则施行之后申请将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途，在符合“三旧”改造单 元规划、控制性详细规划的前提下，按本细购第章规定刃理 4、以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后 签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金（详见附件1《东莞市“三旧”改 造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准》）

小结：本条款的重点在于可以直接协议出让给原企业，无需再次公开出让

第三十二条用地报批政策

纳入“三日”改造范围、符合王地利用总体规划和“三日”改造规划、没有合法用地手续已使 用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，直接办理确权手续；用地行为发生在 1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，按照土地现状（建设用地）办理征收手续，免土地 利用年度计划指标，免缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地占用税和耕地开垦费。属于政府收购 储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让

3、原土地出让金计收标准： 原土地使用权人自行改造的三旧“项目，我市以往土地出让金计收标准如下： （1）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/平 方米：第二类镇街为600元/平方米：第三类镇街为400元/平方米（以上补缴土地 出让金是容积率为1的楼面地价）。 （2）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/平方米：第 二类镇街为300元/平方米：第三类镇街为200元/平方米（以上补缴土地出让金是 容积率为1的楼面地价）。 （3）不改变用途的经营性用地申请提高容积率，补缴的土地出让金标准参照（1） 执行。 （4）宗地补缴土地出让金由宗地所在镇街类别的楼面地价乘以宗地拟改造容积 率所得。 （5）原权利人自改项目按以上标准的70%缴交。

（儿）原十地使用权人行改 注： 第一类镇街：莞城、东城、万江、南城： 第二类镇街：虎门、厚街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、樟木 头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥； 第三类镇街：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石排、东 坑、茶山。 4、新土地出让金计收标准： 改造方案在2014年9月1日及之后经省人民政府或市人民政府批准同意的协议供地 “三旧改造项目，严格执行国家国土资源部有关土地评估备案的要求，具体待新 政策出台后，按其核定的标准执行。其中，若属权利人自行改造的，改造方案批 复时间以市人民政府批复为准：若属集体建设用地征转为国有建设用地后协议出 让的，改造方案批复时间以省人民政府批复为准。

东莞市三旧改造政策小结

1、目前东莞推进的较好的项目均为工厂自行改造，产权单一，规划符合条件，无需调 整规划。主要是因为东莞有足够的招拍挂及二手地，但随着市场的发展，未来干净的旧 改用地将价值快速提升，开发商可以在相对前期的阶段囤地 2、东莞日改从电报后，就不能再改变主体，即：电报的公司就是未来开发的项自公司， 因此，一入旧改项自从申报时开始，就最好使用一入于净的项自公司，而直这入公司要 有房地产开发资质。如果是单一产权用地，可以通过鉴证交易，将原土地使用权过户到 新的项目公司名下，鉴证交易税费约为交易价款的14%。 3、标图建库及控规符合条件是做旧改项目的二大前提。 4、东莞三旧改造补交地价不高，随着房价的快速上涨，土地获取成本不高，有利润空 间。但目前政府正在研究新的旧改政策，要提高补交地价的标准。新标准为评估地价扣 除原有土地残值，相对比较高。 5、带票成本的认定：除了原始土地成本或者鉴证交易成本、补交地价款外，拆迁成本 是否能入票，还没有很确定的说法；部分开发商认为拆迁成本不能入票，即使能入票， 也是很少的金额

二、广州市城市更新及三旧改造政策

三、东莞市三旧改造政策

五、各城市政策比较分析

附：惠州市三旧改造政策分析

佛山市三日改造政策介绍

佛山市南海区三旧改造政策

第五条城市更新项自按其改造前现状、改造后用途以及改造模式，作如下分类： （一）根据改造前的现状用途不同，城市更新项目分为旧城镇改造项目、旧厂房改造项目、旧村 居改造项自三类。旧城镇改造是指城区范围内国有士地上的旧民居、旧商铺、旧广房等的改造： 日厂房改造是指镇（街道）、村和工业园区内的厂房的改造（包括村级工业园改造提升）：旧 对居改造是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等区域内进行的改造。 （二）根据改造后的土地用途不同，城市更新项目分为工业提升改造项目、商服提升改造项目、 成镇住宅改造项目（含兼容商服用地类项目）和其他类型改造项目， （三）根据项目改造模式不同，城市更新项自分为综合整治、功能改变、拆除重建、生态修复， 高部加建以及历史文化保护等类型

佛山市南海区三旧改造政策

第六条项目认定办法 （一）城市更新项目 1.城市更新项自的认定应同时符合以下条件： （1）项自用地属于本意见第四条规定的城市更新范围 （2）项目用地符合土地利用总体规划、“三旧”改造专项规划、城乡规划和我区产业发展规划及 环境保护要求；

（3）项自用地已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围

佛山市南海区三旧改造政策

（三）旧村居改造项目 日村居改造项目是指集中统一改造旧村范围内的宅基地、产业用地及其他用地，将村（居）民转 移到村镇社区公寓、商品房等集中居住GB 50174-2017 数据中心设计规范，并将腾出的用地区域进行重新整合、规划、再开发利用 的城市更新项目。同时符合以下条件的，经区政府批准可认定为旧村居改造项目： 1.符合土地利用总体规划、城乡规划， 2.项目中拟改造的农村村庄范围用地面积须占项目总用地面积50%以上； 3.项目占地面积原则上在50亩以上，情况特殊的项目，经区政府审批后可适当放宽， 4.项目改造方案和拆迁补偿安置方案经有表决权人员2/3以上表决同意， 5.村（居）集体经济组织承诺严格依照项目改造方案按时拆除拟改造土地上的建(构)筑物及其他附 着物

佛山市南海区三旧改造政策

第七条项自改造的表决方式 城市更新项目改造过程中，凡涉及村民切身利益的重大事项（包括旧村居改造、土地前期整理， 集体建设用地转为国有建设用地、国有土地收回、土地出让时的货币及物业补偿分配方案等事 顶），开展前应按《广东省农村集体经济组织管理规定》的程序要求，由村（居）集体经济组织 成员大会进行表决，并取得2/3以上通过。经济联合社一级集体经济组织的重大事项，也可由成员 代表会议进行表决，并取得2/3以上通过，

（三）项目退出机制 对城市更新项目实行动态管理，建立项自退出机制。项目用地需进行公开交易、补办出让或集体 建设用地流转手续的，自认定之日起，三年内未办理上述手续，项目认定批复自动作废；项目用 地不需要办理上述手续的，自认定之日起，两年内未领取《建设工程施工许可证》，项目认定批 复自动作废。项自重新启动时，需再次办理认定手续

佛山市南海区三旧改造政策

认真修编和落实“三旧”改造专项规划，确保“三旧”改造良性的发展方向。建立“三旧”改造 项自库动态调整机制，根据省国土资源厅批准的“三旧”改造标图建库动态调整成果变配电系统智能化设计（10kV及以下）.pdf，每半年调 整一次。调整后的改造项目库报区政府审批后，纳入专项规划范围。