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穗府办规[2020]18号：广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见（广州市人民政府办公厅2020年7月22日）.pdf简介：

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穗府办规[2020]18号：广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见（广州市人民政府办公厅2020年7月22日）.pdf部分内容预览：

各区人民政府，市政府各部门、各直属机构： 为实施乡村振兴战略，推动我市农村住建设规范化管理、 更捷化服务，根据中央、省关于深化农村宅基地管理制度改革的 要求，结合我市实际并经市人民政府同意，制定本实施意见。 一、总体要求 (一）基本原则。 1．坚持同题导向。聚焦我市农村住宅建设中存在的难点旧 题，分类研究，多渠道推动农村用地建房选址布局合理化、管理 程序规范化、事项标准化、审批便捷化。

成果的管理和应用，全面掌握全市学基地、集体建设用地数量、 分布等状况，开展集体土地使用权以及其上房屋的调查和存量数 据整理工作，建立农村房地一体不动产权籍调查数据库，为宅基 也、农村住宅、集体建设用地确权登记颁证和新安排宅基地提供 基础性支撑。 （八）明确存量宅基地房屋确权登记原则。 1.1986年12月31日前已建成的农村住宅，至今未扩建或 翻建，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，由村 委会（村集体经济组织）报镇街审核同意后，予以确权登记。 2.有合法的学基地使用权来源材料，1987年1月1日至1998年 2月31日已建成的农村住室，经村委会（村集体经济组织）同 意并公示无异议的，经镇街确认符合建房面积标准的，按实测房 屋面积予以确权登记； 有合法的宅基地使用权来源材料，1999年1月1日至2015年 7月14日已建成的农村住宅，经村委会（村集体经济组织）后 意并公示无异议的，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积构 准的，按实测房屋面积予以确权登记。 3.无合法的宅基地使用权来源材料，2015年7月15日前已 建成的，未经批准占用土地建设的农村住宅，区规划和自然资源 部门应当核查土地和规划情况，根据不同时期管理政策确定房屋 是否符合确权登记条件。对于符合分配宅基地建房资格的农户， 经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议，经镇街确认符

合“一户一宅”和建房面积标准的，可审请办理确权登记。涉及 新增建设用地的，需补办用地手续后申请办理确权登记。 4.符合确权登记的农村住宅，建房面积超过“一户一宅” 建房标准的，按照标准规定的面积予以确权登记，超过部分在登 已簿和《不动产权证》附记栏中注明不作为权属面积登记。 5.存量宅基地房屋的建房面积标准由各区人民政府依据辖 文历史施行政策确定。2015年7月15日后建成的农村住宅，按 现行相关法律法规处理。 6.非本村集体经济组织成员存量基地房屋按以下原则确 权登记： （1）非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、 新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地 的，在退出原学基地并注销登记后，依法对新建房屋及占用的学 基地予以确权登记。 （2）非本村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承 房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证》 付记栏应注记“该权利人为本村集体经济组织成员住宅的合法继 承人”。 （3）居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋， 房屋产权没有变化的，经该村委会（村集体经济组织）出具证明 并公示无异议的，可依法办理确权登记，在《不动产权证》附记 栏应注记“该权利人为非本村集体经济组织成员”

（4）农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予 以确权登记。 四、明确新建农村任宅建设标准 （九）农村宅基地建房标准。新批准农村宅基地每户建筑基 氏面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内， 建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房： 3层部分建筑高度≤11米，设梯间和功能用房的建筑高度≤14米， 新建住房义须按照已经批准的规划图纸建设，不得擅自改变规 划。对于村（居）民已有证的原有宅基地房屋的拆建、改建，可 按照总建筑面积<280平方米，限高<14米的控制要求，按原用地 面积进行建设。人均土地少、不能保障一户拥有一处学基地的地 区，各区可根据辖区实际制定建筑层数、建筑高度控制标准。 （十）村民公寓式住宅建设标准。村民公寓式住建设首先 要考虑历史欠房户和新增分户需求，因地制宜、集中布局，体现 节约集约用地和方便生产生活的原则，按照城市居住小区标准进 行集中建设。每户村（居）民可以选择1套或者多套公寓式住宅） 每户总审请的建筑面积控制在280平方米以内。村民公寓式住宅 建设应考虑在首层或地下为每户另外安排一个农机（车辆）停放 位置和工具设备房。在村民公寓式住宅建设中，可预留部分住房 作为本村新增分户审请住宅时使用，在未分配前义须以村集体经 济组织（以投资建设主体确定）为业主进行确权登记，严禁出售 给本村以外的人员或组织机构

（十一）宅基地及住房置换城镇住房标准。为鼓励村（居） 民集中“上楼”居住，加快城镇化进程，经区人民政府审核批准， 可以按照其学基地上已经确权发证的符合规定的住房面积1：1的 比例，在相邻区域置换成折迁安置房；宅基地住房确权面积小于 280平方米的，超出确权面积部分按安置房建设成本价交纳费用 后进行置换，置换总面积最多不超过280平方米；宅基地住房确 汉面积超出280平方米的部分，可予以相应的货币补偿，货币补 尝标准由各区制定。 五、因地制宜，分类施策 （十二）已纳入城市更新三年行动计划的村庄或村改居区域 的建设管理要求及程序。 1.建设管理要求。 改造实施方案已经批准的，按照《产州市城市更新办法》（币 政府今第134号）《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市 更新办法配套文件的通知》（穗府办［2015］56号）、《广州市人 民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则 约通知》（穗府办规【2019］5号）规定执行，在城市更新改造 策划和实施方案中衔接落实村（居）民住房需求，建设公寓式住 宅，不得新增村（居）民住宅用地，但存量住宅可以进行原状维 修。有计划地把旧村改造成为功能配套完善、环境优美的城市新 社区。在改造实施方案未批准前，对属于危房、符合“一户一宅” 内村（居）民，允许进行危房原址重建，对不可移动文物或历史 建筑、传统风貌建筑、预先保护对象等保护建筑应实施危房治理

及保护修。 2.建设管理程序。 进行原状维修，符合以下情形的无需办理规划审批手续。 （1）内部合理调整各楼层层高，但不作为不动产权证变更 建筑面积的依据。 （2）非文物保护单位、非历史建筑、非传统风貌建筑及非 预先保护对象，更换原坡屋顶的屋面材料、改变房屋屋顶结构或 将坡屋顶改为平屋顶，不超过房屋原有坡屋顶檐口高度。 （3）仅在房屋内部增设梁、柱等结构加固、更换楼板或折 除、改建房屋内部楼梯，不影响房屋外立面。 （4）符合建筑设计规范，升高或降低室内地台不大于0.45米。 （5）非文物保护单位、非历史建筑、非传统风貌建筑及非 预先保护对象，更换外墙饰面材质或更换门窗，不改变房屋门窗 位置、尺寸。 文物保护单位或历史建筑、传统风貌建筑、预先保护对象等 呆护建筑或改变结构安全的原状维修工程，按相关文物保护、历 史文化名城保护等规定办理。 进行危房（砖木结构房屋以及经鉴定为严重损坏房、局部或 者整幢危房的存量住宅）原址重建，村（居）民可向区规划和自 然资源部门审请办理危房原址重建建设工程规划许可证，重建住 宅控制在原有合法产权建筑面积和原基底范围内，不得改变使用 生质。涉及文物保护单位保护范围、建设控制地带的，按照文物 保护相关规定办理

（十三）暂未纳入城币更新三年行动计划、位于城镇开发边 界内的村庄或村改居区域建设管理要求及程序。 1.建设管理要求。 新增分户住房主要通过建设公寓式住宅或联排式住宅解决， 不得新建单家独院式住宅，充分利用现有存量建设用地，完善基 出设施和公共服务设施建设。积极统筹推进将农村住宅建设与利 用集体建设用地建设租赁住房、被征地拆迁安置房、旧村改造复 建房等有机结合，保障村（居）民合理的居住需求。 对于持有集体土地房产证、集体土地使用证（个人住建设 用地）及宅基地证（符合“一户一宅”及宅基地建房标准）的村 （居）民个人住学主要通过加建、原址重建或改建等形式实施建 没，涉及不可移动文物或历史建筑、传统风貌建筑、预先保护对 象等保护建筑JC∕T 2330-2016 水泥窑用铝碳耐磨砖，应按历史文化名城保护有关规定实施保护修。 优先建设村民公寓式住宅。位于中心城区范围的城中村，在 未实施改造前，以村委会（村集体经济组织）为主体，按今后 B年一5年村集体可能新增的建房需求测算建设量，申请选取本 对内适量规模、符合规划的土地先行建设村民公寓式住室，本村 集体经济组织成员具备宅基地建房资格的，由村委会（村集体经 济组织）按室基地管理规定组织分配，按建设成本价交纳费用： 分配后结余的房屋整体确权到村集体组织名下，可按租赁住房管 理使用：今后若有符合新增分户条件的，可安排给新增分户使用 并给予分户确权登记：涉及征地拆迁安置的，可作为现成的拆迁

安置用房使用并给予确权登记；启动旧村改造的，可作为提前建 设的村（居）民复建房，纳入旧村改造建设成本核算。 位于城镇开发边界内中心城区范围外的，鼓励建设村民公寓 式住宅，也可建设联排式住宅。 2.建设管理程序。 建设公寓式住学的，按照《广州市城乡规划程序规定》（市政 府令第168号）《广州市城乡规划技术规定》（市政府令第168号）， 以村委会（村集体经济组织）为主体审请办理建设项目选址意见 书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和用地手续， 审请加建、原址重建或改建的村（居）民个人住宅，无需审 领规划设计条件，经镇街确认符合“一室一户”和建房面积标准 的，直接审请办理房屋建筑加建、原址重建或改建的建设工程规 划许可证，加建、原址重建或改建后的房屋仍需符合宅基地建房 控制标准。涉及文物保护单位保护范围、建设控制地带的，按照 文物保护相关规定办理。 （十四）暂未纳入城币更新三年行动计划、位于城镇开发边 界外的村庄建设管理要求及程序。 1.建设管理要求。 主要实施空心村改造和零星建房管理，落实“建新拆旧”。 衣据村庄规划审批村民个人住宅，核发乡村建设规划许可证。鼓 励建设公寓式住和联排式住宅。落实村庄规划布局和风貌管控 要求，彰显岭南特色