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碧桂园集团房地产成本核算指导.pdf简介：

碧桂园集团是中国最大的房地产开发商之一，其房地产成本核算主要包括以下几个方面：

1. 土地成本：这是房地产开发成本中最重要的部分，包括购买土地的费用，土地使用权出让金，以及在开发过程中可能产生的土地补偿费等。

2. 建筑成本：主要包括原材料采购费用，人工成本，施工设备租赁费，施工管理费等，这些都是直接用于建设房屋的成本。

3. 设备购置与安装成本：如电梯、空调、消防设施等设备的采购和安装费用。

4. 开发费用：包括设计费、规划费、工程监理费、营销推广费、前期策划费、项目管理费等非直接生产成本。

5. 税费：包括土地增值税、营业税、企业所得税、印花税等，这些都是开发过程中必须缴纳的。

6. 流动资金成本：如周转资金的利息、银行贷款利息等。

7. 其他成本：包括绿化、物业管理、保修费等。

碧桂园集团在进行成本核算时，会遵循严格的会计准则和流程，确保数据的准确性，并且会通过精细化管理，控制成本，提高效率。同时，也会定期进行成本效益分析，以优化业务决策和提升经营绩效。

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2.工程进度工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，工程进度不同的，由于竣 工结转时仍 要将先结转部分的成本拆分，为避免重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就 分开核算。但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。 3.用地红线范围规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能 报建和施工，若 与该苑区其他物业一起发包的，应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区其他物 业同时完工，还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否单列 核算。 4.立项范围基于对土地增值税清算的考虑，在确认成本核算对象时应结合立项判断 。应了解税 局对土增税清算要求，尽量减少成本核算对象出现跨立项范围情形，导致成本再次拆分 5.建设工程施工许可证 王对应施工栋号与发包范围，是否存在未取施工许可证但已开 工情况，与项目管理部 了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。 6.其他相关信息建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预计竣工时间、销 售合同约定收楼 时间，主要考虑计划进度和预计竣工时间相隔较远，将同一个发包范围拆分多个成本核 算对象，一般时间差异不超过3个月可以不单列核算。 7.命名规则苑区名+地块（若需要）+施工单位+标段名（若需要）+业态（若需 要） 成本核算对象采用后，应与造价、项目等业务相关部及时沟通，在不影响项目建 设开发的条件下，日后进行签订工程合同、支付工程款等工作时，与成本核算对象一致 避免业务部门对成本数据的拆分。 成本核算对象的确定必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过（流程：会计 会计主管一财务经理（或区域经理）一会计核算分部一ERP分部在系统上新增苑区），F 与造价部、项目部等业务部门沟通其合理性，并确认

为保证成本核算的准确性，成本核算对象一旦确定不得随意改变，若特殊情况需要

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（一）同为一个基础的不同产品同为一个基地但有不同产品的物业，应根据不同 品的重要性及占比进行判断，应 以”较为重要”或”较大占比”的产品作为该物业的”业态档案” 。如多层洋房底层节 商铺，底层以上是洋房，则视为”多层洋房”；联排别墅的底层全部或前面部分带有商铺 其余是联排别墅，则视为”联排别墅”，结转库存商品时再分开。 （一）天于车位 《物权法》对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定：建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库的归属，由公司通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业 主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故对于车位核算以规划 时产权的归属判断处理。 产权归属房地产公司的车位可以由房产公司经营销售，其成本和收入都计入房产公 司，应独立为成本核算对象。 产权归属业主共有的车位可以由业主共同使用、经营管理，一般采取出租的方式经 营，其成本在房产公司的销售物业中分摊，租金收入计入物业管理公司。其成本应分摊 至苑区，但可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营 销售的成本对象。 洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属，在确认成本核 算对象时视为”洋房”统一归集成本，结转库存商品时再分开。 洋房首层后附有盖车库，若该车库有占用土地，确认成本核算对象视车库和所连接 详房为洋房产品类型，不将车库单独核算

第五章 成本项及费用的核算

二、制造费用主要核算内容 指区域、项目管理部、采购、仓管等部门为组织和现场项目开发 而发生的各项费用， 月未分摊到生产成本的付款成本项目 目【开发间接费用】，正常开发情况下该科目余额为零。 主要包 括： （1）现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理 费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳 动保护费、低值易耗品摊销等。 (2）物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员 会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 (3）质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质 量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 (4）其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担办理竣工验收费 用以及补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费 的费用。 三、销售费用主要核算内容指销售管理部门在开发产品销售环节发生的各项费用。主要包括 ：（1）按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费， 根据规定或协议应承担的按 单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。 (2）小区内、主体外临时样板房、售楼部软装、外铺贴园林绿化等费用。但样板房、售楼处 内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不在销售费用列支。主体内临时样 板房、售楼处的 设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。 (3）开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费（含资料制作 费）广告言传费展监费销售模荆制作费代销统费销售服务费咨询费办销

二、制造费用主要核算内容 指区域、项目官理部、采购、仓官等部门为组约 而发生的各项费用， 月未分摊到生产成本的付款成本项目【开发间接费用】，止常开发情况下该科目余额 ： （1）现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理 费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳 动保护费、低值易耗品摊销等。 (2）物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员 会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 (3）质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质 量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 （4）其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担办理竣工验收费 用以及补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费 的费用

三、销售费用主要核算内容指销售管理部门在开发产品销售环节发生的各项费用。主要包括 ：（1）按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费， 根据规定或协议应承担的按 单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。 (2）小区内、主体外临时样板房、售楼部软装、外铺贴园林绿化等费用。 但样板房、 售楼处 内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不在销售费用列支。主体内临时样 板房、售楼处的 设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。 (3）开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费（含资料制作 费）、广告宣传费、展览费、销售模型制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销

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售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、 商品房注册登记费、产权交易费（或 房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销 费等。 （4）专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办 公费、培训费、业务交际费以及其他经费。

管理房地产开发经营活动而 发生的各项费用。主要包括： （1）行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保 险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。 (2）工会经费和职工教育经费。 (3）财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。 (4）税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税（金、费）、印花税等。 (5）审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活 动费等。 （6）无形资产及长期待摊费用摊销。 （7）坏账损失及存货盘亏、毁损损失。 （8）租金：包括房屋租金、车库租金等。 (9）分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。 发生费用应计入制造费用还是期间费用，以是否与直接组织、管理开发项目发生的 费用还是与销售商品和管理企业经营所发生的费用来判断SY 4209-2008 石油天然气建设工程施工质量验收规范 天然气净化厂建设工程，同时以部门属性来判断，一 般情况下在房产项目交付使用前设置的部门：如项目管理部、保安部（工地） 、绿化部、 家政部发生的费用计入制造费用

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会计科目的设置及使用遵循企业会计准则，资产类科目发生时在借方反映，转出时 在贷方反映；负债类和损益类科目发生时在贷方反映，转出时在借方反映。为了直接从 系统取数生成报表等功能，避免手工填报，增加日常工作量。账务调整应采取 红字更正 法，以免虚增累计数。调整成本时应先从生产成本转入库存商品，再结转到主营业务成 本。 一、生产成本一房地产开发成本核算商品房等产品开发过程中所发生的各项成本 。各级明细科目详见“房地产成本 核算科目明细表”。同时按【【房地产专用项目】、【业态档案]】、【付款成本项目】辅助核 算。 每月未出具财务报表前，应检查”生产成本一房地产开发成本”科目中【房地产专 用项目］、【业态档案］相对应的【付款成本项目］各明细的辅助核算项目期末余额是否 出现异常，不允许出现贷方余额。 二、制造费用一房地产开发间接费制造费用在本科目归集并按一定方法、标准分 配，月末结转至”生产成本一房地产 开发成本【开发间接费用】“。本科目按【部门档案】辅助核算。 三 、应付账款一应付工程款一暂估 核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支 付的成本费用进行预提。本科目按【客商档案】进行辅助核算。 应预提的成本费用一般包括：已完工苑区尚未结算的工程成本；尚未完工的公共配 套设施但参与受益的成本；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的成本费用、 租金、保险金、由于工程质量问题后续承担的维修费用及应由本受益期、受益对象承担 的尚未支付补地差价等。 四、应付账款一应付工程款一发票已到核算施工单位已开发票的工程款支出，按【 客商档案】进行辅助核算。 由于”生产成本”科目未采用【客商档案】辅助核算，为 及时向管理层提取每个集团

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