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旅游地产专项-易居：常州中华龙城创意核心区环.....pdf简介：
旅游地产专项-易居：常州中华龙城创意核心区环.....pdf部分内容预览：
中国动漫创意文化时尚消费区
长三角创意温泉养生游想度假区
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如何依据市场、企业和项目发展要求，确立物业选型和大致规模体量？ 如何明确核心区发展功能业态，并为初步规划提供支持建议？
DB／T 42-2011标准下载客物业在三大功能区的落位
根据功能定位，易居对各物业在三大功能区进行落位
在不动产的不同物业类型中，权衡项目的发展规划和龙城控股集团的运作经验及能力，初步选择 酒店、商业、办公、酒店式公寓、别墅五种物业为核心区发展物业，开依次进行各物业与项自及
至此，我们完成对五种经营性物业的匹配度分析，并对各种物业类型发展规模
结合市场研究结论进行本案所发展的商业、办公、酒店、酒店式公寓的体量论证
商业市场研究/商业体量
核心区商业体量面积测算：
在商业面积确定以后，办公、酒店、酒店式公寓、别墅物业的总体量如前所述，按照弹性设计原则进行 灵活配置，在此不表
总体规划结构/规划布局
市原 优先恐龙园产业升级需求 满足主题商业、区域商业需求，对商业进行重点规划 注重营造休闲娱乐开放空间，突出恐龙园游想特点 沿主要轴线布局特色标志性建筑，以突出恐龙园主题形象 集约利用土地、紧布局，避免浪费土地资源和缺少功能设施 总体结构 “一中心、二轴线、三片区”的总体规划框架 一中心 旅游轴线与商业轴线的聚焦点 既是核心区内的“核点”，也是区域两条发展主轴的重要的中心节 点，须彰显出其重要地位。 二轴线： 由核心区恐龙园的旅游轴线和商业轴线，形成“十学”型的南北与 东西两条发展路径，旅游游轴和商业休想轴。 三片区： 恐龙主题文化游憩区一一由恐龙园大门东侧的入口商业街、主题型商业集 群、沿河的滨水商业、主题会展中心及开放式广场构成，形成特色的主题 购物商业集聚区和旅游休闲场所，以及公共活动空间。 创意时尚消费区一 一满足项目周边居住人口及规划的创意产业人口服务的 区域级的综合性商业复合体。 创意养生度假区。 以温泉公园为主题开发的休闲度假产品集繁区
功能分区布局建议/恐龙文化游憩区目标
I、恐龙主题文化游憩购物公园发展自标：中国最具魅力恐龙主题游憩购物公园
龙主题文化游想购物公园发展自标：中国最具魅力恐龙主题游憩购物公园
功能分区布局建议/创意时尚消费区目标
I、创意时尚消费区发展自标：常州创意龙城CHOPSCA
功能分区布局建议/创意时尚消费区分区布局建议
创意时尚消费区共分为六个板块，形成创意商业为主导的时尚消费区
功能分区布局建议/创意养生度假区目标
IlI、创意养生度假区发展自标：常州环球龙城HolidayTown
能分区布局建议/创意养生度假区板块分区布局建议
总体规划结构/景观规划
开放的公共空间 恐龙园文化的延续，体验恐龙的神秘
恐龙主题与人文景观相结合的景观体系 建议采用恐龙主题街道、恐龙史前时代风格的建筑、沿河生 态环境、主题景观控制点的布局形式，构筑恐龙园景观框架 充满活力恐龙园公共广场空间 以开放式的恐龙园主题广场为主体，与东侧的喷泉广场相结 合，形成主题丰富，形成和谐的游憩型公共空间。 多姿多彩的商业游想空间 两条各具特色和主题的商业轴线，串联恐龙园与商业空间节 点，使得整个商业系统丰富多彩，兼顾功能与美观，极致推 动恐龙园的旅游发展
恐龙主题与人文景观相结合的景观体系
·多姿多彩的商业游憩空间
两条各具特色和主题的商业轴线，串联恐龙园与商业空间节 点，使得整个商业系统丰富多彩，兼顾功能与美观，极致推 动恐龙园的旅游发展。
总体规划结构/景观规划
功能分区布局建议/停车规划建议
根据我国《交管条理》有关规范，推算出恐龙园项目核心区域预计需求约4023个停车位
以上标准来源：《中华人民共和国道路交通管理条例
功能分区布局建议/停车规划建议
功能分区布局建议/停车规划建议
停车功能规划：整体分散，局部集中
口整体分散，局部集中为原则 核心区整体车位测算预计需要4023个左右的车位，折合面积约9.7 方平，如果将4023车位集中于一处，对于规划及建筑设计以及 土地资源的使用而言，是相当不利的。因此，在停车场规划上，易 居建议，集中的大型停车场主要服务于恐龙园的游客，满足旅游停 车的需求。其余的商业停车功能，则可分散与各个商业功能板块内 的。可建设地下车库，立体车库等，满足商业停车的需求。
创意时尚消费区/商业街规模
项目运营建议/项目运营目标
以价值实现为导向，确保实现
项目开发节奏/开发时序/确定开发时序的相关因素
原则一：启动引擎优先树立市场形象
利用地块内优质资源开发优质物业，并同时进行产品类型的横向开发，初 步形成旅游片区和产业带。
先易后难开发步调一一拥有市场基础、开发难度较小的产品先行开发，产 业研发机构等有待培育类的可适当放慢节奏
项目开发节奏/开发时序/综合四种因素的总评
艮据地块四项因素的打分，确定土地的开
项目开发节奏/开发时序确定
4期据物业类型及资源特征沿自西向东的线路开发，主轴线物业及形象物业先行建
■一期 二期 三期 四期
项目开发节奏/各阶段开发描述
t1：对主题公园产业发展的思考
舒对象放大至以主题公园为核心的旅游区，旅游与产业的复合开发则是当前的主流
以2007年全球接待游客最高的七大旅游景区集团为例，迪斯尼，环球影城、布希娱乐，华侨城 都涉及到与房地产、传媒娱乐等其它产业的复合运作
7年全球接待游客最高的七大旅游景区集团为例，迪斯尼、环球影城、布希娱乐、华 到与房地产、传媒娱乐等其它产业的复合运作
发展趋势看，横向关联产业和纵向上下游产业的延伸，构成了其主题公园产业发展
时代发展的趋势证明： 恐龙园即将跨入大型主题公园发展的新时期... 已经具备成就“世界级主题旅游集合体”的基本条件
每一个时代巨星的诞生，都有其特定的时代背景
1.坚实的动画长片和真人电影文化基础
2.顺应时代需要，大胆进军电视业
的所有业务一一电影、电视、主题公园及消费者产品，但发展重心是内容生产而不 迪斯尼是期望上游产业影视娱乐的出色表现来带动媒体网络等其他延伸产业的进
迪斯尼产业链发展历程：由不断创新和收购，实现价值链的增加拐点
20世纪90年代起，华侨城抓住“地产黄金时代”的机遇，逐步实施横向的产业拓展
资料来源：CRIC整理
多元化横向产业的关联发展模式，使华侨城集团发展的领域越来越大
从工业到旅游，从旅游到地产，华侨城走了很多路
迪斯尼是每个人的梦想，但不是每入主题公园“终极版本” 华侨城是每个企业成功的榜样，但不是每个主题公园“标准模板” 中华恐龙园未来的发展选择，需要紧扣时代的脉搏
环顾我们所处时代的好与坏！
当下，以“网络信息流媒体”为主导的“动漫E时代”来临
资料来源：CRIC整理
国内动漫产业自前以加工制作为主，受资金、风险及市场机制的限制，原创动漫作品的生产能 力远不能满足需求，且带动能力有限
虽然创作具有自主版权的原创动画片对于动漫企业至关重要，但开发、生产制作动画片只是动漫原创 的一环，对于以加工制作为主体的中国动漫企业来说，依靠订单虽然利润微薄，但尚能生存。资金以 及市场机制的不成熟是制约国内动漫原创发展的两大核心因素
到2008年底，我国动漫节自需求量约为180万分钟，但国产原创动漫作品的开发能力，只有10余方 分钟，供需差距巨大； 国内原创动漫的产业能级要发展到迪斯尼现有水平还须经过一段漫长而曲折的历程
资料来源：CRIC整理，中国经济网
目前已经形成年接待游客180万、营收过亿元的“恐龙园”区域型主题公园品牌，开 业、房地产业与文化创意产业三大产业体系
成年接待游客180万、营收过亿元的“恐龙园”区域型主题公园品牌，形成了旅游
但与迪斯尼、华侨城的对比表明：现状与终期愿景差距仍然明显
中华龙城旅游休闲区现状与愿景的关系
资料来源：CRIC整理
理想与现实之间存在差距，发展模式是连接两者的校
Bridge to its magnificent vision
明确差距后，确定核心问题，寻求解决之道
发展条件分析/外部条件
城市发展规划、创意产业基地规划、政策支持等是休闲旅游区今后发展的外部条件
发展条件分析/内部条件
企业实力、品牌基础、 区位交通优劣势等则是是今后发展的内在条件
土地条件普通，剩余开发面积有限，且地块周围拓展空间小
资料来源：CRIC整理
发展条件分析/SWOT分析
综合的swot分析得到发展战略 借鉴华侨城模式
历的一个较长阶段，以形成稳定的赢利模式。只有经过这一阶段，才能更快更好地完成远期目
JG∕T 314-2012 聚氨酯硬泡复合保温板Part2：成功案例发展借鉴
资料来源：CRIC整理
具体，我们用典型的成功案例来说明
作为知名的度假胜地，新加坡全球航运、金融中心的优势区位以及自身热带海岛资源 的外在基础条件
开发运营以政府背景的圣淘沙发展局（SLG）为主，同时也积极吸引外来资本；井由于政府的主体地 位，经营管理以实现整体利益最大化为目标，由此平衡各方利益关系
GB∕T 18373-2001 印制板用E玻璃纤维布地产销售（2003年起）是SLG的主要收入来源；持续发展的旅游休闲业务主要收入则来源于不断增 长的门票、物业设施租赁、俱乐部会籍及相关收入、旅游及拓展服务四项