标准规范下载简介

中国建筑股份有限公司公共停车场PPP项目运营工作要点指引（试行）简介：

中国建筑股份有限公司公共停车场PPP项目运营工作要点指引（试行）部分内容预览：

本指引适用于股份公司直接管理的各子企业（以下简称二级单位）及 其设立的投资公司、PPP项目公司和运营公司

股份公司对公共停车场PPP项目运营工作进行指导和监督，开展项目 运营方案备案管理，抽查项目运营方案执行情况，并将检查整改结果 作为投资项目过程监控、中间评价和后评价的参考指标。

股份公司对公共停车场PPP项目运营工作进行指导和监督，开展项目 运营方案备案管理，抽查项目运营方案执行情况，并将检查整改结果 作为投资项目过程监控、中间评价和后评价的参考指标。

3.2 二级单位是本单位公共停车场PPP项目运营工作的责任主体，全面负 责本单位各项运营管理工作，包括建立健全本单位运营管理体系，明 确二级单位总部运营管理部门DB32∕T 1075-2007 房屋白蚁预防工程土壤化学屏障检测和评价技术规范，对项目运营方案进行评审、决策，并 开展对各项目运营工作的检查与考核等。各二级单位设立运营公司， 统一负责本单位公共停车场PPP项目运营工作。 3.3 运营公司设立公共停车场事业部，负责本单位公共停车场PPP项目具 体运营事务的组织管理工作，按照“一城市一分部”的原则，针对各 项目所在城市设立事业部分部（以下统称运营分部），在运营期内与PPP 项目公司合署办公，实行一体化管理，开展项目运营前期策划、项目 接收、组织实施和项目移交工作。运营分部应结合项目实施情况，参 照本指引编制具体岗位的工作手册等标准化管理文件，细化公共停车 场运营各业务版块的工作流程。 3.4 中海集团结合自身的管理体系和单位层级，参照执行。 暂不具备设立运营公司和公共停车场事业部条件的二级单位，由PPP 项目公司执行本指引各项工作要求

运营公司应按照项目全生命周期管理要求，从项目可研、签约到项目 规划设计和建设实施，全程参与项目运营筹划工作，并不晚于各项目 运营期开始前一年组建运营分部，全面启动项目运营的各项准备工作， 为项目有序运营奠定基础

在本指引前述的运营管理体系下，运营分部应在运营期开始前完成运 营管理机构的搭建工作，可设立工程维护管理部、收费管理部和运行 管理部等业务部门。综合办公、人力资源、合约商务和财务资金管理 部门设置及职能，由运营分部按照所属二级单位和运营公司已发布的 通用管理架构要求综合确定。在此基础上，运营分部应明确各部门人 员编制、费用定额和内部考核等方面要求，做好机构管理。

运营分部应梳理项目概况、商业模式、实施过程、峻工时间、运营内 容和范围及运营期限等项目基本情况，以及与公共停车场PPP项目运 营维护相关的政府管理目标、停车诉求、项目区位、燃油车和新能源 车保有量、普通车位和充电车位缺口量以及停车技术手段、平台系统

运营分部应梳理公共停车场项目运营的行业政策法规、运维技术规范、 地方收费标准、行政审批文件、绩效考核办法和项目实施方案、实施 批复及PPP合同等相关材料，对项目运营风险、合规风险进行再研究 再分析，作为项目运营工作的开展依据，

运营分部应根据项目自主经营计划，增补相关目标设置

运营分部应明确项目拟采用的运营方式，明确运营期内政府、PPP项目 公司和运营分部之间的管理体制、到期移交、协调机制及责任划分。 对于拟采用委托运营方式的项目，运营分部应在获得政府方实施机构 同意的基础上，在试运营开始前完成第三方运营公司的招标选取工作 并在委托合同中明确委托范围、委托期限、委托权限、权利义务分配、 委托费用、工作考核机制和违约责任及合同解除等关键内容，要求第 三方运营公司提供履约担保，将委托费用支付与绩效考核结果挂钩， 最大限度规避委托运营凤险，

在本指引前述各项前期准备工作的基础上《重水堆核电厂燃料元件端塞焊缝涡流检测 GB/T 25450-2010》，运营分部应编制系统性的 顶目运营方案，并根据运营管理体系要求，在运营期开始前三个月完 成运营方案的内部审批、备案程序。 运营方案应包含项目情况、运营依据、运营目标、运营模式、运营分 部管理制度、管理机构和岗位设置、运营工作组织计划、运营成本控 制和收入保障措施、运营风险及应对措施等内容，并可将项目基本情 况表、委托合同（草稿）、项目各方责权分配表、培训方案、运营分部 管理制度清单、政策法规和行业标准目录及相关具体工作程序流程图 表等文件列为运营方案附件。

为确保即将进入运营期的公共停车场符合运营质量要求，运营分部应 提前做好人员招聘、培训和政府行业主管部门对接等前期准备，在项 自交/峻工验收前制定好项自运营接收计划，梳理接收清单，明确接收 标准，科学组织具体的接收程序，并重点做好工程试车工作，核查是 否存在因设计施工问题导致的质量和安全隐患风险，提前明确施工质 量责任和日常维护管理的责任界面。 委托运营的，应要求第三方运营公司参加项目接收并确认。 对于政府方实施机构要求提前运营的，应要求政府方出具提前运营的 相关函件等文件，做好提前运营的相关工作安排。

在完成项目接收的基础上，运营分部可制定项目试运营计划，开展试 运营工作，做好运行协调、制度完善、方案修订、运营磨合、档案管 理、责任边界管理、工程保修和系统优化等工作，为项目正式运营奠 定基础。

运营分部应依据运营方案，全面做好公共停车场项目正式运营期间的 日常运行管理、养护维修管理和经营开发管理等要点工作的组织实施， 确保项目正常运营，通过政府绩效考核，保障投资回款。运营组织实 施阶段的工作要点主要包括：

患、场内是否有社会无关闲散人员进入以及标识标牌是否清晰明确、 设备是否正常运转等问题，做好巡检记录CJ 28.3-1991 环境卫生设施与设备图形符号机械与设备，及时分析、报告和处理巡 检发现的问题。 .1.4 加强保洁管理 运营分部运行管理部门应按照保洁管理制度规定的保洁区域、频次、 标准和程序，组织相关人员开展清洁保障工作，并重点加强对车库地 坪和车位牌、反光镜、反光条等各类标示牌的清洗，确保无明显灰尘、 积水、油污等情形，为司乘人员提供良好的停车环境。 .1.5 日常运行安全保障 运营分部运行管理部门应在日常管理过程中，加强安全保障工作，避 免因标识标牌模糊或缺失、管理员监督提示不到位、整改不及时等医 素导致的安全凤险，最大程度防控因此导致的车辆碰撞、人员伤亡、 财产损失等问题。同时，确保监控设备正常运转，妥善保管相关视频 影像资料，便于安全事故分析和防范

运营分部工程维护管理部门应在具体维护作业开展前做好相关设备、 物资的管理工作，包括但不限于维护物资设备的采购申报、招标比选、 验收保管和使用更换等事宜。 3.2.4 组织小修保养作业 运营分部工程维护管理部门应根据养护管理制度要求的作业流程、内 容、周期和注意事项，组织开展经常性或预防性的保养和小规模维修 等工作，保持停车场设施设备处于良好的运行状态。其中，停车场及 配套商业本体维护主要解决构筑物的松动或脱落、渗漏水、标识标线 磨损等问题；配套设施设备维护主要解决机械式停车设备、道闸系统、 监控系统及引导系统等周期性的维护、检测及保养工作。 3.2.5 机械式停车设备专项检测、养护 运营分部工程维护管理部门应根据机械式停车设备的类别及型号，组 织人员进行专业培训学习，按设备使用的维保要求，定期组织开展对 于设备的专业检测，并根据检测结果及时完成主副电机检测保养、升 降钢索润滑、车辆检测系统优化升级、安全防护设备调试等专项养护 工作。 3.2.6 开展大中修和更新改造工程 运营分部工程维护管理部门应按照运营维护手册制定的大中修计划、 行业规范并结合实际运行状况，组织开展针对停车场及配套商业本体 结构、配套设施设备及附属设施的大中修和更新改造工作，主要包括 修复本体结构出现的破损及裂缝、更新升级配套设施设备及附属设施 等内容。大中修及更新改造应提前组织计划，编制详细的工作方案， 按照招标采购程序选定相应专业承包商，做好工程过程管理和工验 收工作，恢复、优化停车场运行设计标准，维持良好的运行状态 3.2.7 监督养护工作质量 运营分部工程维护管理部门应对养护工作建立间题追责机制，监督实 施过程，做好质量考核，确保养护工作质量。对于大中修、加固改造 等工程，运营分部应协同项目所在地政府相应管理机构组织验收，确 保工程质量符合政府绩效考核要求。 3.2.8 强化养护安全管理 运营分部工程维护管理部门应做好养护安全管理工作，根据养护工作 安全作业规程要求，在专业检测、小修保养和大中修等具体养护工作

停车场经营开发管理是运营分部根据停车场及附属设施规划，开展的 配套商业招商、广告资源开发、增值服务挖掘等相关工作。运营分部 可设立经营开发激励机制，在确保客户满意度的同时，适当扩大项目 经营收入，减少政府可行性缺口补助的财政负担，进而降低项目回款 风险。 根据上述经营开发管理内容，运营分部需重点完成以下工作： 3.3.1 编制经营开发管理制度 运营分部应组织编制、优化经营开发管理制度，包括但不限于配套商 业管理制度、广告管理制度和增值业务管理制度等。 3.3.2 配套商业管理 运营分部经营开发管理部门应根据项目所处区位、客群消费特点、周 边业态分布情况、租金水平等因素编制招商方案，并按招商方案要求 开展招商洽谈，签订租赁协议，协助客户装修及入驻；根据租赁协议 要求，为经营项目商户提供稳定的经营环境，保障商户日常经营的自 主权和积极性。 3.3.2.1 编制招商方案 运营分部经营开发管理部门应首先组织编制招商方案，明确项目定位 租金体系设置、招商计划、招商费用预算、招商政策、推产策略、收 入对比分析等内容。 3.3.2.2 确定承租商户 运营分部经营开发管理部门应在项目竣工验收前开展招商宣传工作， 产泛选意向租户，根据意向租户的经营业态、履约能力、报价等因 素进行综合比选，最终确定签约租户，签订租赁协议，并协助客户装 修及入驻。 3.3.2.3 日常管理服务 运营分部经营开发管理部门应加强对入驻商户的进场装修、卫生和安 全防控等主要方面的管理服务工作。在日常经营过程中，一方面，应 根据项目招商管理制度要求和招商合同约定，为经营项目商户提供稳